Core FFO quý 3 của InvenTrust tăng khi NOI cùng bất động sản tăng 3,1%

InvenTrust Properties Corp. báo cáo lợi nhuận quý 3 và thu nhập từ hoạt động kinh doanh của các bất động sản cùng mảng tăng cao hơn trong bối cảnh chênh lệch giá thuê tiếp tục tích cực và quỹ REIT bán lẻ này tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư tại khu vực Sun Belt thông qua các hoạt động thâu tóm.

Trong 3 tháng kết thúc ngày 30/9/2026, Core FFO phân bổ cho cổ phiếu phổ thông và chứng khoán pha loãng đã tăng lên 39,0 triệu USD từ mức 36,7 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Core FFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng lên 0,50 USD từ mức 0,47 USD, trong khi Nareit FFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng lên 0,53 USD từ mức 0,49 USD.

Lợi nhuận ròng tăng lên 19,4 triệu USD, tương đương 0,25 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, từ mức 6,0 triệu USD, tương đương 0,08 USD trên mỗi cổ phiếu trong quý cùng kỳ năm trước. Giai đoạn gần nhất bao gồm khoản lãi 17,4 triệu USD từ bán bất động sản, so với khoản lãi không đáng kể của một năm trước đó. EBITDA điều chỉnh tăng lên 51,4 triệu USD từ mức 45,0 triệu USD.

NOI bất động sản cùng mảng và hoạt động cho thuê

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) của các bất động sản cùng mảng tăng 3,1% lên 50,4 triệu USD trong quý khi tổng thu nhập từ các bất động sản cùng mảng tăng lên 70,3 triệu USD từ mức 68,0 triệu USD. Chi phí hoạt động tăng lên 19,9 triệu USD từ mức 19,1 triệu USD. Trong 9 tháng đầu năm 2026, NOI của các bất động sản cùng mảng tăng 3,4% lên 144,8 triệu USD.

Danh mục đầu tư đã đạt tỷ lệ cho thuê 96,4% vào cuối quý, bao gồm tỷ lệ lấp đầy 98,4% ở nhóm khách thuê chủ lực và 93,2% ở nhóm khách thuê cửa hàng nhỏ. Chênh lệch giá thuê so sánh được trên các hợp đồng mới và gia hạn đạt trung bình 14,2%, trong khi tỷ lệ giữ chân khách thuê từ đầu năm đến nay là 89%. Giá thuê cơ bản quy năm đạt 20,97 USD trên mỗi foot vuông.

InvenTrust cũng báo cáo danh mục dự án đã ký hợp đồng nhưng chưa mở cửa đại diện cho 4,3 triệu USD giá thuê cơ bản quy năm bổ sung. Khoảng 33% trong danh mục dự án đó dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động trong năm 2026, mặc dù chỉ khoảng 6% dự kiến sẽ được ghi nhận là thu nhập trong năm nay.

Danh mục 78 bất động sản của công ty có tổng diện tích 12,3 triệu foot vuông, với 89% giá thuê cơ bản quy năm đến từ các trung tâm có sự hiện diện của cửa hàng bách hóa. Các thị trường khu vực Sun Belt chiếm 97% giá thuê cơ bản quy năm. Bán lẻ thiết yếu chiếm 63% cơ cấu khách thuê, trong khi 10 khách thuê lớn nhất đóng góp 19,4% giá thuê cơ bản quy năm.

Các thương vụ thâu tóm giúp mở rộng sự hiện diện tại khu vực Sun Belt

InvenTrust đã thâu tóm khoảng 290 triệu USD tài sản trong 9 tháng đầu năm 2026 sau khi mua khoảng 465 triệu USD trong năm 2025. Thương vụ thâu tóm trong quý 3 của công ty, New Garden Crossing ở Greensboro, Bắc Carolina, đã được lấp đầy hoàn toàn và có mức giá thuê cơ bản quy năm là 14,20 USD trên mỗi foot vuông.

Các thương vụ mua lại khác trong năm 2026 đã mở rộng sự hiện diện của công ty tại Knoxville, Charleston, Charlotte, Phoenix và Nashville. Ban quản lý đang hướng tới việc gia tăng sự hiện diện tại các thị trường Sun Belt mới nổi, bao gồm Asheville, Greensboro, Knoxville, Tucson, Charleston và Savannah.

Công ty cũng đang triển khai một chương trình tái phát triển với lợi suất dự án dự kiến từ 7% đến 10%. Các dự án đang hoạt động bao gồm tái định vị cửa hàng chủ lực và cửa hàng nhỏ tại The Parke ở Austin, một tòa nhà nhiều khách thuê mới tại Trung tâm Thương mại Westpark ở Richmond, và việc phá dỡ xây lại một cửa hàng bách hóa tại Gateway Marketplace ở St. Petersburg. Những dự án đó dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2027. Tám dự án bổ sung khác đang trong giai đoạn lập kế hoạch.

Triển vọng năm 2026 và bảng cân đối kế toán

InvenTrust dự kiến Core FFO cả năm 2026 đạt từ 1,94 USD đến 1,96 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, tương ứng với mức tăng trưởng từ 6,0% đến 7,1%. Kế hoạch hướng dẫn cũng dự báo Nareit FFO đạt 2,05 USD đến 2,07 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, lợi nhuận ròng đạt 0,31 USD đến 0,33 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng và tăng trưởng NOI của các bất động sản cùng mảng đạt 3,75% đến 4,25%.

Hoạt động đầu tư ròng, được xác định là giá trị thâu tóm dự kiến trừ đi giá trị thoái vốn, dự kiến nằm trong khoảng từ 190 triệu USD đến 255 triệu USD trong năm.

Tính đến ngày 30/9, nợ ròng ở mức 1,01 tỷ USD, tăng từ mức 790,9 triệu USD vào cuối năm 2025. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh tính trong 12 tháng gần nhất là 5,3 lần, trong khi tỷ lệ quy năm của quý hiện tại là 4,9 lần, nằm trong mục tiêu dài hạn của công ty từ 5,0 đến 6,0 lần. Tỷ lệ đòn bẩy ròng là 31,2%, so với mục tiêu dài hạn từ 25% đến 35%.

InvenTrust có 510 triệu USD thanh khoản và không có khoản nợ nào đáo hạn trong năm 2026, với 26 triệu USD đáo hạn vào năm 2027. Lãi suất bình quân có trọng số của công ty là 4,7%, và thời gian đáo hạn nợ bình quân có trọng số là 4,1 năm. Công ty đã hoàn tất đợt phát hành riêng lẻ trái phiếu cao cấp trị giá 250 triệu USD vào tháng 6 và duy trì xếp hạng tín nhiệm BBB- từ Fitch với triển vọng ổn định.

Mức cổ tức quy năm là 1,00 USD trên mỗi cổ phiếu. Các khoản phân phối lợi nhuận được công bố trong 9 tháng đầu năm chiếm 50,5% Core FFO.

Triển vọng của ban quản lý vẫn phụ thuộc vào biến động lãi suất, lạm phát, các điều kiện kinh tế và áp lực cạnh tranh. Các rủi ro khác được nhận diện bao gồm thương mại điện tử, sự hợp nhất của các khách thuê, việc đóng cửa cửa hàng và phá sản, việc thu nhỏ diện tích cửa hàng, thuế quan và những thay đổi trong chính sách thương mại toàn cầu.