CTO nâng triển vọng FFO cốt lõi năm 2026 sau khi doanh thu quý 3 tăng trưởng

CTO Realty Growth Inc. (NYSE: CTO) đã nâng dự báo Core FFO cho năm 2026 sau khi báo cáo doanh thu bất động sản và lợi nhuận từ cho thuê quý 3 cao hơn, đồng thời mở rộng hoạt động đầu tư thông qua việc thâu tóm hai trung tâm thương mại tại khu vực Kansas City. Quỹ REIT này hiện dự kiến Core FFO đạt từ 2,11 USD đến 2,14 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với khoảng dự báo 2,09 USD đến 2,13 USD trước đó.

Công ty giữ nguyên dự báo tăng trưởng NOI (thu nhập hoạt động ròng) cùng cửa hàng ở mức 5% đến 6% tại các trung tâm thương mại và nâng quy mô hoạt động đầu tư dự kiến năm 2026 lên 472 triệu USD, tăng so với giả định trước đó là 300 triệu đến 400 triệu USD. CTO cũng dự báo AFFO đạt từ 2,22 USD đến 2,25 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với khoảng 2,21 USD đến 2,25 USD trước đó. Chi phí quản lý doanh nghiệp dự kiến của công ty tăng từ mức 20,0 triệu đến 20,2 triệu USD lên 21,0 triệu đến 21,5 triệu USD.

Core FFO và doanh thu tăng bất chấp khoản lỗ theo nguyên tắc GAAP

Core FFO phân bổ cho cổ đông phổ thông trong quý 3 đã tăng lên 19,8 triệu USD, tương đương 0,53 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, từ mức 15,6 triệu USD, tương đương 0,48 USD mỗi cổ phiếu của cùng kỳ năm trước. AFFO tăng lên 20,9 triệu USD, tương đương 0,55 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 16,3 triệu USD, tương đương 0,50 USD mỗi cổ phiếu cùng kỳ.

Tổng doanh thu tăng 24% lên 46,9 triệu USD. Doanh thu từ bất động sản tạo thu nhập tăng từ 33,4 triệu USD lên 38,5 triệu USD, trong khi thu nhập lãi từ các khoản vay thương mại và đầu tư tăng hơn gấp đôi lên 6,9 triệu USD. Thu nhập từ phí quản lý tăng từ 1,2 triệu USD lên 1,5 triệu USD.

Dù vậy, CTO vẫn ghi nhận khoản lỗ ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông là 7,1 triệu USD, tương đương 0,19 USD mỗi cổ phiếu, so với lợi nhuận ròng 1,0 triệu USD, tương đương 0,03 USD mỗi cổ phiếu trong quý cùng kỳ năm ngoái. Kỳ gần nhất bao gồm khoản lỗ đầu tư và khoản lỗ khác trị giá 9,4 triệu USD. Chi phí khấu hao và phân bổ cũng tăng từ 14,9 triệu USD lên 17,4 triệu USD, và chi phí lãi vay tăng từ 6,8 triệu USD lên 7,9 triệu USD.

NOI cùng cửa hàng của mảng trung tâm thương mại tăng 3,8% lên 20,4 triệu USD. Trên toàn bộ danh mục đầu tư, tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng đạt 92,4%, cao hơn 250 điểm cơ bản so với tỷ lệ lấp đầy thực tế là 89,9%. Trong quý, CTO đã hoàn tất hoạt động cho thuê tương đương trên diện tích 396.000 foot vuông với mức chênh lệch giá thuê tăng 7%.

Danh mục hợp đồng cho thuê đã ký nhưng chưa bàn giao đại diện cho 5,6 triệu USD tiền thuê cơ bản bằng tiền mặt hàng năm, tương đương 4,6% tiền thuê bằng tiền mặt hiện có. Công ty cho biết phần lớn danh mục này dự kiến sẽ được ghi nhận vào năm 2027, mang lại doanh thu tiềm năng khi khách thuê bắt đầu trả tiền thuê. Danh mục này có giá thuê bằng tiền mặt đạt 26,27 USD trên mỗi foot vuông, trong đó các khách thuê chủ chốt chiếm 37% tổng số.

Các khoản đầu tư tại Kansas City mở rộng danh mục tài sản

CTO đã thâu tóm Zona Rosa vào tháng 9 với giá 63,3 triệu USD, tương đương 82 USD trên mỗi foot vuông. Trung tâm phức hợp rộng 768.000 foot vuông này đạt tỷ lệ cho thuê 67% tại thời điểm thâu tóm và bao gồm 10 mẫu Anh đất phát triển đã được cấp phép cùng 100.000 foot vuông không gian chưa khai thác hết. Ban quản lý mô tả bất động sản này là một cơ hội tái thiết nhiều giai đoạn với tiềm năng cho thuê và tái định vị.

Sau khi kết thúc quý, CTO đã mua Summit Woods Crossing với giá 103 triệu USD, tương đương 189 USD trên mỗi foot vuông. Trung tâm thương mại quy mô lớn (power center) rộng 545.000 foot vuông này có tỷ lệ lấp đầy 99% và quy tụ các khách thuê chủ chốt gồm Lowe’s, Kohl’s, Best Buy, TJ Maxx và Total Wine. Do giao dịch hoàn tất vào tháng 10, Summit Woods không nằm trong các chỉ số danh mục đầu tư tính đến ngày 30 tháng 9 của công ty.

Tại Carolina Pavilion, CTO cho biết việc cho thuê lại ba mặt bằng chủ chốt bị bỏ trống đã giúp tăng tiền thuê cơ bản bằng tiền mặt hàng năm thêm khoảng 900.000 USD. Không tính hai mặt bằng đang trong hợp đồng bán, tỷ lệ lấp đầy đã tăng lên 91% từ mức 81% vào thời điểm thâu tóm tháng 9 năm 2024, trong khi tỷ lệ cho thuê tăng từ 94% lên 97%. Giá thuê bằng tiền mặt hiện có tăng 12% lên 16,28 USD trên mỗi foot vuông.

Công ty đang trong hợp đồng bán hai mặt bằng tại Carolina Pavilion với tổng diện tích 76.500 foot vuông cho một nhà bán lẻ quốc gia với giá 20,7 triệu USD, tùy thuộc vào các điều kiện hoàn tất giao dịch thông thường. Tại Pompano Citi Centre, hoạt động cho thuê sau quý với Amped Fitness và một công ty liên kết đã nâng tỷ lệ cho thuê lên 94% so với 92% tại thời điểm thâu tóm.

Phát triển và thu nhập đầu tư tiếp tục là các ưu tiên tăng trưởng

CTO hiện có 6 dự án ô đất phụ (outparcel) đang triển khai và kỳ vọng tỷ suất sinh lời trung bình trên chi phí đạt từ 10% đến 12%, không bao gồm chi phí mua đất. Các dự án này dự kiến cần khoảng 30 triệu USD trong hai năm 2026 và 2027, với tiền thuê dự kiến bắt đầu phát sinh từ giữa năm 2027. Công ty lưu ý rằng thời gian hoàn thành, chi phí, lợi nhuận và thời điểm ổn định không được đảm bảo.

Danh mục đầu tư cấu trúc đạt tổng cộng 227,9 triệu USD tính đến ngày 30 tháng 9 và đạt tỷ suất sinh lời hiện tại bình quân có trọng số là 11,45%. Nếu tính cả khoản đầu tư cổ phần ưu đãi trị giá 32 triệu USD phát sinh vào tháng 10, danh mục đầu tư giả định (pro forma) sẽ đạt tổng cộng 259,9 triệu USD với tỷ suất sinh lời 12,13%. CTO cũng dự kiến thu được khoảng 9 triệu USD thu nhập phí quản lý và cổ tức hàng năm từ mối quan hệ với Alpine Income Property Trust, dựa trên tốc độ chạy (run rate) của quý 4 năm 2026.

CTO kết thúc quý với 255 triệu USD thanh khoản, bao gồm 8,8 triệu USD tiền mặt và 245,8 triệu USD hạn mức tín dụng quay vòng chưa rút, tùy thuộc vào các hạn chế về cơ sở vay. Nợ ròng ở mức 714,2 triệu USD, tương đương 5,9 lần EBITDA điều chỉnh giả định và 44% tổng giá trị doanh nghiệp. Công ty báo cáo lãi suất bình quân có trọng số là 4,67% trên 723 triệu USD nợ, không có khoản nợ đến hạn nào trước năm 2029 khi tính cả các quyền lựa chọn gia hạn.

Triển vọng vẫn phụ thuộc vào việc bắt đầu cho thuê và triển khai phát triển, vỡ nợ của khách thuê hoặc bên vay, rủi ro tín dụng đối với các khoản vay thương mại và cổ phần ưu đãi, các điều kiện hoàn tất thâu tóm và thoái vốn, biến động lãi suất, lạm phát và sự suy yếu chung của kinh tế hoặc bất động sản. CTO cũng xác định các rủi ro liên quan đến việc duy trì tư cách quỹ REIT và hiệu quả hoạt động của Alpine Income Property Trust.