Lỗ quý 3 của Alexandria mở rộng do suy giảm giá trị tài sản khi hoạt động cho thuê khởi sắc

Alexandria Real Estate Equities báo cáo khoản lỗ quý 3 mở rộng sau khi ghi nhận 637,9 triệu USD chi phí giảm giá trị bất động sản, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) điều chỉnh giảm và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn gây áp lực lên kết quả bất động sản hiện hữu. Mặc dù vậy, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) chuyên về khoa học đời sống này vẫn duy trì mức trung vị trong triển vọng FFO điều chỉnh năm 2026, nhờ hoạt động cho thuê sôi động hơn cùng những nỗ lực tiếp tục nhằm giảm các cam kết xây dựng và tái cơ cấu vốn.

Công ty đã ghi nhận khoản lỗ ròng theo GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông là 638,5 triệu USD, tương đương 3,74 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, cho quý kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026. Con số này so với khoản lỗ 234,9 triệu USD, tương đương 1,38 USD trên mỗi cổ phiếu, của cùng kỳ năm trước.

Các khoản giảm giá trị chủ yếu liên quan đến các bất động sản được phân loại là nắm giữ để bán, bao gồm một dự án phát triển ở Fenway và các tài sản tại Palo Alto, San Carlos và Austin. Alexandria cho biết một số bất động sản bị ảnh hưởng sẽ đòi hỏi vốn bổ sung đáng kể để hoàn thành, chuyển đổi hoặc cho thuê.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) phân bổ cho cổ đông phổ thông đạt 269,1 triệu USD, tương đương 1,57 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng. FFO điều chỉnh, loại trừ các khoản lãi lỗ đầu tư xác định, giảm giá trị và các khoản mục tài chính, đã giảm xuống 264,4 triệu USD, tương đương 1,54 USD trên mỗi cổ phiếu, từ mức 377,8 triệu USD, tương đương 2,22 USD trên mỗi cổ phiếu, ở quý cùng kỳ năm trước.

Tổng doanh thu giảm 10,7% xuống 671,2 triệu USD, trong khi thu nhập từ cho thuê giảm 11,2% xuống 653,6 triệu USD. Biên lợi nhuận hoạt động đạt 66%, và biên EBITDA điều chỉnh đạt 65%.

Hoạt động cho thuê cải thiện dù áp lực tỷ lệ lấp đầy vẫn tiếp diễn

Alexandria đã hoàn tất ký hợp đồng cho thuê 1,24 triệu foot vuông diện tích có thể cho thuê trong quý, mức tổng theo quý cao nhất kể từ quý 4 năm 2024 và cao hơn khoảng 26% so với mức trung bình từ quý 1 năm 2025 đến quý 2 năm 2026. Tổng diện tích này bao gồm 450.961 foot vuông diện tích từng bỏ trống trước đó, là mức quý cao thứ hai trong lịch sử công ty.

Gia hạn và cho thuê lại chiếm 785.069 foot vuông diện tích có thể cho thuê. Giá thuê đối với diện tích này đã giảm 2,4%, hoặc 3,3% trên cơ sở tiền mặt, so với mức giá sắp hết hạn. Các hợp đồng thuê được thực hiện trong 9 tháng đầu năm 2026 có thời hạn bình quân gia quyền là 10,9 năm, so với mức trung bình 9,0 năm giai đoạn 2017–2025 của công ty. Các khách thuê hiện hữu đóng góp 74% hoạt động cho thuê trong 12 tháng gần nhất.

Tỷ lệ lấp đầy bất động sản hoạt động đạt 87,1% vào cuối quý, tăng từ mức 86,9% tại ngày 30 tháng 6 nhưng thấp hơn mức 90,6% của một năm trước đó. Nếu tính cả 1,3 triệu foot vuông diện tích có thể cho thuê theo các hợp đồng đã ký nhưng chưa bắt đầu hiệu lực, tỷ lệ lấp đầy sẽ là 90,8%. Các hợp đồng bắt đầu trong tương lai này có ngày bàn giao dự kiến bình quân gia quyền vào khoảng tháng 6 năm 2027 và dự kiến sẽ tạo ra khoảng 52 triệu USD doanh thu cho thuê hàng năm. Alexandria kỳ vọng 32% diện tích đó sẽ được lấp đầy vào cuối năm 2026.

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) từ bất động sản hiện hữu giảm 6,7%, hoặc 2,8% trên cơ sở tiền mặt. Công ty cho rằng mức giảm này là do tỷ lệ lấp đầy của bất động sản hiện hữu thấp hơn, chủ yếu sau các đợt hết hạn hợp đồng thuê đã được công bố trước đó cùng thời gian trống dự kiến. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của bất động sản hiện hữu là 88,1%, so với 91,7% trong kỳ năm ngoái.

Alexandria đã bàn giao 529.061 foot vuông diện tích phát triển mới và tái phát triển trong quý. Các dự án có tỷ lệ lấp đầy 84% khi bàn giao và tạo ra 40 triệu USD NOI bổ sung hàng năm. Công ty dự kiến sẽ có thêm 85 triệu USD NOI bổ sung hàng năm từ các dự án dự kiến bàn giao đến năm 2028, không bao gồm 3 dự án tái phát triển vẫn đang được đánh giá chiến lược.

Tái cơ cấu vốn và giảm cam kết xây dựng

Alexandria đang sử dụng việc thoái vốn, bán một phần lợi ích và giảm cam kết xây dựng để giảm nhu cầu vốn và hỗ trợ các mục tiêu đòn bẩy. Các thương vụ thoái vốn và bán một phần lợi ích đã hoàn tất tổng cộng đạt khoảng 717 triệu USD tính đến ngày 26 tháng 10. Các giao dịch đang chờ xử lý, bao gồm những giao dịch đi kèm khoản đặt cọc không hoàn lại, thư ngỏ ý định đã ký hoặc đàm phán giai đoạn cuối, đã nâng tổng số tiền đã hoàn tất và đang chờ xử lý lên khoảng 2,62 tỷ USD.

Vào tháng 10, công ty đã bán khoảng 29% cổ phần không kiểm soát tại dự án Campus Point by Alexandria Megacampus với giá 475 triệu USD. Alexandria vẫn giữ quyền kiểm soát công ty liên doanh và tiếp tục hợp nhất các bất động sản này.

Công ty cũng đồng ý bán dự án rộng 339.668 foot vuông tại số 421 Park Drive thuộc dự án Fenway Megacampus cho một người dùng là tổ chức. Giao dịch này, dự kiến hoàn tất trong quý 4, ước tính sẽ giảm chi tiêu xây dựng tiềm năng trong tương lai khoảng 136 triệu USD.

Tại số 311 Arsenal Street, Alexandria đã ký các hợp đồng thuê bao phủ 66.859 foot vuông và đang đàm phán hợp đồng thuê cho 100.684 foot vuông khác cho mục đích công nghệ tiên tiến. Công ty đã chuyển hướng dự án tái phát triển rộng 339.020 foot vuông sang mục đích sử dụng có chi phí thấp hơn và phân loại lại thành tài sản hoạt động, giúp giảm chi tiêu xây dựng tiềm năng trong tương lai khoảng 220 triệu USD. Ba dự án khác với tổng diện tích 667.002 foot vuông vẫn đang được đánh giá, với các phương án bao gồm tiếp tục xây dựng phòng thí nghiệm, chuyển sang mục đích đầu tư thấp hơn, tạm dừng xây dựng hoặc thoái vốn.

Duy trì điểm giữa dự báo triển vọng

Alexandria đã thu hẹp dự báo FFO điều chỉnh năm 2026 xuống khoảng 6,38 USD đến 6,42 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, từ mức 6,35 USD đến 6,45 USD, giữ nguyên mức trung vị ở 6,40 USD. Công ty tiếp tục dự kiến tỷ lệ lấp đầy hoạt động cuối năm đạt từ 86,2% đến 87,8% và NOI bất động sản hiện hữu giảm từ 8,5% đến 10,5% trong cả năm.

Mức trung vị của thu nhập dự kiến từ thoái vốn và bán một phần lợi ích đã được giảm xuống 1,9 tỷ USD từ 2,9 tỷ USD sau đợt phát hành 1,0 tỷ USD trái phiếu thứ cấp cơ sở lãi suất 7,25% đáo hạn năm 2057 vào tháng 8. Các chứng khoán này được các tổ chức xếp hạng tín nhiệm lớn tính 50% là vốn chủ sở hữu đối với một số tính toán tín dụng. Alexandria không dự kiến phát hành cổ phiếu phổ thông trong năm 2026.

Công ty duy trì mục tiêu tỷ lệ nợ ròng và cổ phiếu ưu đãi trên EBITDA điều chỉnh quy năm của quý 4 từ 5,6 đến 6,2 lần. Công ty đã hạ mục tiêu hệ số thanh toán chi phí cố định xuống 3,4 đến 3,9 lần từ mức 3,6 đến 4,1 lần, chủ yếu phản ánh việc phát hành trái phiếu thứ cấp. Tính đến ngày 30 tháng 9, đòn bẩy quy năm theo quý là 6,9 lần, hoặc 6,6 lần trên cơ sở dự tính (pro forma) đối với giao dịch Campus Point, và tổng thanh khoản đạt 4,56 tỷ USD.

Alexandria cho biết việc các khách thuê tiềm năng giải thể hoặc ngừng hoạt động vẫn là một yếu tố không chắc chắn. Triển vọng năm 2026 của công ty bao gồm khoản giảm từ 30 triệu USD đến 35 triệu USD trong FFO liên quan đến các sự kiện như vậy, trong đó khoảng 30 triệu USD đã được ghi nhận tính đến quý 3. Ban quản lý sơ bộ dự kiến khoản giảm tương tự có thể sẽ tiếp tục cần thiết trong năm 2027.

Công ty cũng dự kiến 1,4 triệu foot vuông diện tích cho thuê quan trọng hết hạn hợp đồng vào năm 2027, tương ứng 100,5 triệu USD doanh thu cho thuê hàng năm, sẽ trải qua khoảng thời gian trống từ 9 đến 24 tháng. Do đó, ban quản lý dự kiến tỷ lệ lấp đầy hoạt động trung bình sẽ giảm tạm thời trong năm 2027 so với tỷ lệ lấp đầy dự kiến vào cuối năm 2026, trước khi cải thiện vào năm 2028, tùy thuộc vào điều kiện thị trường và hoạt động cho thuê.