Welltower nâng triển vọng FFO năm 2026 khi NOI phân khúc nhà ở cao tuổi tăng 21%

Welltower Inc. (NYSE: WELL) đã nâng mức trung vị của dự báo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chuẩn hóa (normalized FFO) cả năm 2026 thêm 0,10 USD lên 6,50 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, sau khi kết quả kinh doanh quý 3 hưởng lợi từ hoạt động kinh doanh nhà ở cho người cao tuổi khởi sắc và danh mục đầu tư mở rộng.

Quỹ đầu tư bất động sản y tế này hiện dự kiến FFO chuẩn hóa đạt từ 6,47 USD đến 6,53 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với mức dự báo 6,36 USD đến 6,44 USD trước đó. Triển vọng này bao gồm 21,0 tỷ USD các khoản đầu tư theo tỷ lệ sở hữu đã hoàn tất hoặc đang trong hợp đồng chờ hoàn tất, nhưng không bao gồm các thương vụ thâu tóm, chuyển giao, tái cấu trúc và hoạt động vốn chưa được công bố.

FFO chuẩn hóa đạt 1,67 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng trong quý kết thúc ngày 30 tháng 9, tăng 25% so với mức 1,34 USD của cùng kỳ năm ngoái. FFO chuẩn hóa phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng lên 1,26 tỷ USD từ mức 919,2 triệu USD. Lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng lên 396,6 triệu USD từ mức 280,6 triệu USD, trong khi lợi nhuận ròng trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng từ 0,41 USD lên 0,54 USD.

Mảng nhà ở cho người cao tuổi thúc đẩy sự tăng trưởng của danh mục đầu tư

Thu nhập hoạt động ròng cùng cửa hàng (SSNOI) tăng 15,8% trên toàn bộ danh mục đầu tư của Welltower, dẫn đầu là mức tăng trưởng 21,0% ở mảng Hoạt động Nhà ở cho Người cao tuổi (SHO). SSNOI mảng Cho thuê Thuần ba bên Nhà ở cho Người cao tuổi tăng 4,2%, mảng Điều dưỡng Chuyên khoa tăng 2,8% và mảng Y tế Ngoại trú tăng 2,4%.

Doanh thu cùng cửa hàng của mảng SHO tăng 9,1% nhờ tỷ lệ lấp đầy trung bình so với cùng kỳ năm trước tăng 320 điểm cơ bản. Tỷ lệ lấp đầy so với quý trước cải thiện 120 điểm cơ bản, so với mức tăng 110 điểm cơ bản trong quý 3 năm 2025.

Doanh thu trên mỗi phòng có khách ở (RevPOR) tăng 5,3% lên 6.066 USD mỗi tháng. Chi phí trên mỗi phòng có khách ở (ExpPOR) chỉ tăng 0,8% lên 4.147 USD, giúp biên lợi nhuận NOI cùng cửa hàng của mảng này mở rộng thêm 310 điểm cơ bản. Welltower cho biết kết quả tích cực này là nhờ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tốt hơn và mức tăng chi phí trên mỗi đơn vị được kiểm soát tốt.

Tính cho cả năm, công ty hiện dự kiến NOI cùng cửa hàng của mảng SHO sẽ tăng 21,0% ở mức trung vị, cao hơn 100 điểm cơ bản so với mức trung vị dự báo trước đó. Công ty dự báo tăng trưởng doanh thu cùng cửa hàng của mảng SHO đạt 9,3%, bao gồm khoảng 350 điểm cơ bản tăng trưởng tỷ lệ lấp đầy và 5,1% tăng trưởng RevPOR. Tăng trưởng chi phí cùng cửa hàng dự kiến ở mức 4,6%, giảm so với giả định 5,0% trước đó, trong khi ExpPOR dự kiến tăng 0,6%.

Dự báo khởi sắc hơn của mảng SHO đã nâng mức trung vị của dự báo tăng trưởng NOI cùng cửa hàng toàn danh mục đầu tư thêm 70 điểm cơ bản lên 15,6%. Mức trung vị dự báo giữ nguyên ở mức 4,0% đối với mảng Cho thuê Thuần ba bên Nhà ở cho Người cao tuổi và 2,5% đối với cả mảng Y tế Ngoại trú và Điều dưỡng Chuyên khoa.

Hoạt động đầu tư mở rộng danh mục

Welltower đã công bố 21,0 tỷ USD hoạt động đầu tư theo tỷ lệ sở hữu, bao gồm 13,3 tỷ USD đã hoàn thành tính đến quý 3 và 7,7 tỷ USD khác đã hoàn tất hoặc đang trong hợp đồng tính đến ngày 26 tháng 10. Hoạt động cả năm bao gồm 196 giao dịch với quy mô trung vị là 35,5 triệu USD.

Các khu dân cư SHO được thâu tóm trong quý 3 có độ tuổi trung bình khoảng bốn năm và tỷ lệ lấp đầy hiện tại khoảng 66%, tạo dư địa cho khả năng cải thiện hoạt động. Công ty cho biết Hệ thống Kinh doanh Welltower và các năng lực công nghệ của mình được thiết kế để hỗ trợ tăng trưởng dòng tiền sau thâu tóm, mặc dù các lợi ích này không được đảm bảo.

Welltower cũng đã hoàn tất hoặc công bố 6,0 tỷ USD các khoản thoái vốn và hoàn trả tiền vay trong năm, bao gồm 1,9 tỷ USD tiền thu từ thoái vốn dự kiến theo tỷ lệ sở hữu. Nguồn vốn chủ yếu được tái đầu tư vào các bất động sản SHO. Công ty cho biết hơn 7 tỷ USD thoái vốn mảng Y tế Ngoại trú và hơn 17 tỷ USD thâu tóm mảng SHO kể từ khi công bố thoái vốn danh mục phòng khám y tế đã chuyển dịch cơ cấu của công ty sang hướng nhà ở cho thuê phục vụ dân số già.

Bảng cân đối kế toán vẫn duy trì mức đòn bẩy thấp dù khối lượng đầu tư lớn. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh là 3,02 lần vào cuối quý, trong khi tỷ lệ khả năng thanh toán chi phí cố định điều chỉnh là 6,9 lần. Welltower báo cáo thanh khoản khả dụng ngắn hạn đạt 9,5 tỷ USD, bao gồm các khoản hoàn trả tiền vay và tiền thu từ thoái vốn dự kiến, đồng thời cho biết số tiền này có thể tài trợ đầy đủ cho các thương vụ thâu tóm đã công bố. S&P và Moody’s lần lượt duy trì xếp hạng A- và A3 với triển vọng tích cực.

Triển vọng và rủi ro

Ban quản lý dự kiến tỷ lệ lấp đầy và giá thuê sẽ tiếp tục là các động lực doanh thu quan trọng, trong khi hoạt động xây dựng mới bị hạn chế có thể làm giảm nguồn cung nhà ở cho người cao tuổi cạnh tranh. Báo cáo trình bày lưu ý rằng số lượng dự án khởi công xây dựng đang ở mức thấp nhất trong hơn 15 năm và ước tính một dự án nhà ở cao cấp cho người cao tuổi mới mất trung bình khoảng bảy năm để đi từ giai đoạn hình thành đến khi đi vào hoạt động ổn định.

Triển vọng vẫn chịu tác động từ các rủi ro vĩ mô và rủi ro thực thi. Lạm phát và lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến chi phí tài trợ vốn và chi phí bất động sản, trong khi áp lực tài chính của đơn vị vận hành, thay đổi quy định pháp lý, nguồn cung lao động và sự cạnh tranh có thể gây áp lực lên kết quả kinh doanh. Các yếu tố không chắc chắn khác bao gồm khả năng của Welltower trong việc tích hợp các thương vụ thâu tóm, hoàn tất các khoản đầu tư và thoái vốn theo hợp đồng, cho thuê lại diện tích trống, duy trì tư cách REIT và hiện thực hóa các lợi ích dự kiến từ các sáng kiến khoa học dữ liệu và hệ thống vận hành. Bất ổn tiền tệ, xung đột địa chính trị, tình trạng khẩn cấp về y tế cộng đồng, thiên tai và khả năng tiếp cận vốn bị hạn chế cũng có thể khiến kết quả thực tế khác so với kỳ vọng của ban quản lý.