Phillips Edison nâng dự báo năm 2026 nhờ chênh lệch giá thuê khởi sắc

Phillips Edison & Company, Inc. (Nasdaq: PECO) đã nâng một số khoảng dự báo cho cả năm 2026 sau khi báo cáo hiệu quả cho thuê mạnh mẽ và tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng (NOI) cùng trung tâm đạt 4,3% tính từ đầu năm đến hết quý 3. Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) sở hữu trung tâm thương mại có siêu thị làm bên thuê chủ lực này hiện dự kiến thu nhập ròng pha loãng từ 1,21 đến 1,24 USD trên mỗi cổ phiếu, tăng so với khoảng 0,95 đến 0,97 USD trước đó, đồng thời tăng nhẹ mức đáy trong các dự báo tăng trưởng Nareit FFO, Core FFO và NOI cùng trung tâm.

Triển vọng cập nhật của PECO dự báo Nareit FFO pha loãng đạt 2,68 đến 2,72 USD trên mỗi cổ phiếu, so với mức 2,67 đến 2,72 USD trước đó. Core FFO pha loãng được dự báo ở mức 2,75 đến 2,79 USD trên mỗi cổ phiếu, so với khoảng 2,73 đến 2,79 USD trước đó. Tại các mức trung vị mới, công ty cho biết Nareit FFO và Core FFO sẽ tăng trưởng lần lượt là 6,3% và 6,5%.

Công ty cũng dự kiến mức tăng trưởng NOI cùng trung tâm cho cả năm là 3,5% đến 4,0%, thu hẹp khoảng dự báo 3,4% đến 4,0% trước đó. NOI cùng trung tâm, một thước đo phi GAAP tập trung vào các bất động sản thuộc sở hữu trong suốt cả hai kỳ so sánh, đã tăng 4,3% tính từ đầu năm. Tính đến hết tháng 9, PECO đã báo cáo thu nhập ròng đạt 1,05 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, Nareit FFO đạt 2,03 USD và Core FFO đạt 2,09 USD.

Nhu cầu thuê mặt bằng hỗ trợ tăng trưởng giá thuê

Hoạt động cho thuê là điểm sáng vận hành trung tâm trong quý. Tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư đạt 97,5% tính đến ngày 30 tháng 9, trong đó diện tích gian hàng tiêu chuẩn đạt 95,1%. PECO đã ký kết 238 hợp đồng cho thuê trong quý và giữ chân được 92,2% khách thuê có hợp đồng hết hạn.

Chênh lệch giá thuê gia hạn so sánh được đã đạt mức kỷ lục của công ty là 25,2%, trong khi chênh lệch giá thuê mới so sánh được là 26,3%. Hoạt động gia hạn hợp đồng thuê mang lại tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm về giá thuê là 3,1%, và các hợp đồng thuê mới tạo ra tỷ lệ 2,0%. PECO cho biết tỷ lệ lấp đầy cao và sự cạnh tranh đối với diện tích mặt bằng còn trống hạn chế đã hỗ trợ quyền định giá của công ty.

Định hướng tập trung vào mảng siêu thị của danh mục đầu tư tiếp tục là nền tảng cho nhu cầu đó. Các trung tâm thương mại có siêu thị làm bên thuê chủ lực chiếm 94% tiền thuê cơ bản hóa hàng năm, trong khi các khách thuê kinh doanh hàng hóa thiết yếu tạo ra 74%. Khoảng 83% tiền thuê cơ bản hóa hàng năm đến từ các trung tâm mà siêu thị chủ lực xếp thứ nhất hoặc thứ hai về doanh số trong thị trường của mình. Công ty báo cáo rằng lượt khách đến các cửa hàng siêu thị trên toàn quốc đạt tổng cộng 17,6 tỷ lượt trong 12 tháng tính đến hết tháng 9, so với 17,5 tỷ lượt trong năm 2025.

Tính đến cuối quý, PECO sở hữu cổ phần tại 328 bất động sản với tổng diện tích 37,4 triệu feet vuông trên khắp 31 tiểu bang, bao gồm các tài sản nắm giữ thông qua các công ty liên doanh không hợp nhất. Khoảng một nửa tiền thuê cơ bản hóa hàng năm đến từ các tiểu bang thuộc khu vực Sun Belt. Siêu thị là nhóm khách thuê lớn nhất, chiếm 27% tiền thuê cơ bản hóa hàng năm, tiếp theo là nhà hàng với 21%.

Hoạt động thâu tóm và tái phát triển mở rộng quy mô tăng trưởng

PECO duy trì dự báo tổng giá trị thâu tóm cho năm 2026 ở mức 600 triệu đến 700 triệu USD. Tổng giá trị thâu tóm đạt 459,7 triệu USD tính đến hết quý 3, bao gồm cổ phần theo tỷ lệ của công ty trong các liên doanh không hợp nhất. Tính cả các giao dịch hoàn tất sau khi kết thúc quý và quỹ đất phát triển, bản trình bày liệt kê khoảng 519,1 triệu USD cho các khoản đầu tư năm 2026 tính đến ngày 26 tháng 10.

Công ty cũng đang mở rộng chiến lược Everyday Retail, tập trung vào các trung tâm bán lẻ hàng thiết yếu mà không bắt buộc phải có siêu thị chủ lực do công ty sở hữu. Tính đến ngày 26 tháng 10, PECO đã thâu tóm 13 trung tâm như vậy với giá 300 triệu USD và cho biết nền tảng này có thể mở rộng lên 1 tỷ USD trong 24 tháng tiếp theo. Theo bản trình bày, các bất động sản được thâu tóm được thẩm định đạt tỷ suất sinh lời nội bộ không dùng đòn bẩy tối thiểu là 10%, với chênh lệch giá thuê mới trên 40% và chênh lệch gia hạn trên 25%.

Hoạt động phát triển và tái phát triển đại diện cho một nguồn tăng trưởng nội tại khác. PECO có 25 dự án đang tích cực thi công, với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 86 triệu USD và lợi suất trung bình dự kiến từ 9% đến 12%. Trong năm 2026, 17 dự án đã đi vào hoạt động ổn định, bàn giao hơn 425.000 feet vuông và mang lại khoảng 8 triệu USD NOI bổ sung hàng năm.

Ban lãnh đạo tin rằng danh mục đầu tư hiện tại có thể tạo ra mức tăng trưởng NOI cùng trung tâm dài hạn từ 3% đến 4% mà không cần tăng tỷ lệ lấp đầy, nhờ sự hỗ trợ từ các đợt tăng giá thuê theo hợp đồng và chênh lệch giá thuê. Công ty cũng nhận thấy tiềm năng tăng từ 100 đến 150 điểm cơ bản trong tỷ lệ lấp đầy gian hàng tiêu chuẩn cùng trung tâm và đang hướng tới quy mô các dự án phát triển và tái phát triển hàng năm đạt 75 triệu đến 100 triệu USD. Các động lực tăng trưởng nội tại và bên ngoài kết hợp nhằm mục đích hỗ trợ mức tăng trưởng Core FFO trên mỗi cổ phiếu dài hạn ở mức từ giữa đến cao của khoảng một chữ số, mặc dù các mục tiêu này vẫn mang tính chất dự báo.

PECO đã hạ khoảng dự báo bán tài sản dự kiến năm 2026 xuống 175 triệu đến 210 triệu USD so với mức 200 triệu đến 250 triệu USD trước đó. Hoạt động bán tài sản đạt tổng cộng khoảng 174 triệu USD tính đến hết quý 3. Dự báo về khoản góp vốn ròng vào các công ty liên doanh vẫn ở mức 200 triệu đến 250 triệu USD; sau khi kết thúc quý, công ty đã góp 138,6 triệu USD vào Grocery Retail Partners I LLC.

Các cân nhắc về thanh khoản và rủi ro

Tính theo cơ sở điều chỉnh (pro forma) cho khoản vay có thời hạn không thế chấp mới trị giá 350 triệu USD hoàn tất vào ngày 23 tháng 10 và việc hoàn trả khoản vay có thời hạn 162 triệu USD, PECO đã báo cáo thanh khoản đạt khoảng 950 triệu USD. Nợ ròng trên EBITDAre điều chỉnh là 5,2 lần tính trên cơ sở 12 tháng gần nhất và 5,0 lần nếu tính theo quý gần nhất hóa hàng năm. Khoảng 85,2% dư nợ mang lãi suất cố định, lãi suất bình quân có trọng số là 4,5% và thời gian đáo hạn bình quân có trọng số là 5,5 năm. Khoảng 89% tài sản không bị thế chấp, và công ty cho biết họ không có khoản nợ đáng kể nào đến hạn cho đến năm 2030.

Triển vọng của PECO vẫn chịu ảnh hưởng từ những thay đổi trong điều kiện kinh tế và bất động sản địa phương, tình trạng trống mặt bằng hoặc khó khăn tài chính của khách thuê, sự biến động của giá thuê thị trường, chi phí vay cao hơn và khả năng tái cơ cấu nợ của công ty. Các yếu tố không chắc chắn khác được chỉ ra bao gồm sự cạnh tranh và thương mại điện tử, thời tiết khắc nghiệt và thiệt hại liên quan đến khí hậu, gián đoạn an ninh mạng, thuế quan và gián đoạn thương mại, cũng như khả năng cho thuê lại hoặc bán tài sản của công ty theo các điều khoản chấp nhận được.