NOI Quý 3/2026 Của Brixmor Tăng 6.6% Khi Tỷ Lệ Lấp Đầy Đạt Mức Kỷ Lục

Brixmor Property Group (NYSE: BRX) đã báo cáo tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng và giá thuê hiện hữu đạt mức kỷ lục trong quý 3 năm 2026, trong khi thu nhập hoạt động ròng (NOI) của cùng tập hợp bất động sản tăng 6,6%. Doanh nghiệp sở hữu trung tâm thương mại ngoài trời này cũng phác thảo một thương vụ thâu tóm và liên doanh lớn, dự kiến sẽ mở rộng danh mục bất động sản gắn liền với siêu thị và đóng góp ngay lập tức vào lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh (FFO) trên mỗi cổ phiếu theo chuẩn Nareit.

Tổng tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng đạt mức kỷ lục 95,6% tính đến ngày 30 tháng 9, tăng 150 điểm cơ bản so với một năm trước đó. Tỷ lệ lấp đầy gian hàng nhỏ tăng 140 điểm cơ bản lên mức kỷ lục 92,8%, trong khi tỷ lệ lấp đầy khách thuê chủ lực đạt 97,0%. Khoảng cách giữa tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng và tỷ lệ lấp đầy tính tiền thuê là 420 điểm cơ bản, đại diện cho phần diện tích đã ký hợp đồng cho thuê nhưng chưa phát sinh tiền thuê tính hóa đơn.

Giá thuê hàng năm hiện hữu trên mỗi foot vuông tăng 5% so với cùng kỳ năm trước lên mức kỷ lục 19,47 USD. Mức tăng trưởng NOI cùng bất động sản 6,6% bao gồm 480 điểm cơ bản đóng góp từ tiền thuê cơ sở. FFO theo chuẩn Nareit đạt 0,60 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với mức 0,58 USD ở mỗi quý trong hai quý đầu năm 2026.

Hoạt động cho thuê và tái đầu tư hỗ trợ tăng trưởng nội tại

Brixmor đã ký kết các hợp đồng cho thuê mới và gia hạn với tổng diện tích 1,6 triệu foot vuông trong quý. Mức chênh lệch giá thuê tổng hợp đạt 25%, bao gồm mức chênh lệch 42,6% đối với hợp đồng cho thuê mới và 19% đối với hợp đồng gia hạn. Theo bài trình bày, mức chênh lệch giá thuê mới đã duy trì trên 30% trong 13 quý liên tiếp. Tỷ lệ giữ chân khách thuê trong 12 tháng gần nhất tăng 300 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước lên 88% tính theo tổng diện tích cho thuê.

Các hợp đồng đã ký nhưng chưa hiệu lực đại diện cho 69 triệu USD tiền thuê hàng năm, tăng 14% so với một năm trước đó. Brixmor cho biết 89% khoản tiền thuê đó dự kiến sẽ bắt đầu phát sinh vào cuối năm 2027, mang lại doanh thu bảo đảm theo hợp đồng khi khách thuê bắt đầu trả tiền thuê và các hợp đồng cho thuê đạt quy mô doanh thu hàng năm đầy đủ. Danh mục dự án tiềm năng này chiếm khoảng 500 điểm cơ bản trong tổng diện tích cho thuê của toàn bộ danh mục bất động sản, mặc dù 80 điểm cơ bản liên quan đến diện tích dự kiến sẽ bị khách thuê hiện tại bỏ trống trong thời gian tới.

Công ty có 46 dự án tái đầu tư đang triển khai với chi phí ròng ước tính là 332 triệu USD và tỷ suất sinh lời NOI bổ sung dự kiến trung bình là 10%. Tổng số này bao gồm 15 dự án tái phát triển, 16 dự án phát triển lô đất ngoại vi và 15 dự án tái định vị không gian khách thuê chủ lực. Brixmor đã đưa vào vận hành ổn định 55 triệu USD giá trị dự án trong quý 3 với tỷ suất sinh lời NOI đạt 10%.

Các thương vụ thâu tóm hoàn tất trong quý đạt tổng cộng 50 triệu USD, bao gồm việc mua lại Trung tâm Thương mại Village West gắn liền với siêu thị Stater Bros. tại Inland Empire, California. Tổng giá trị thoái vốn đạt 43 triệu USD.

Thương vụ Slate dự kiến mở rộng danh mục bất động sản gắn liền với siêu thị

Brixmor dự định thâu tóm 23 trung tâm thương mại gắn liền với siêu thị có tổng diện tích khoảng 3 triệu foot vuông với giá 636 triệu USD. Tất cả các bất động sản này đều nằm trong phạm vi hoạt động hiện tại của công ty và tập trung chủ yếu ở Florida, Georgia và vùng Carolinas. Công ty cho biết họ không có kế hoạch thoái vốn khỏi danh mục này và đã xác định khoảng 100 triệu USD cơ hội tái phát triển và phát triển lô đất ngoại vi trong danh mục đó.

Trong một động thái riêng biệt, Brixmor và Everview Partners dự định mua lại 92 trung tâm khác với tổng diện tích khoảng 12 triệu foot vuông với giá 1,71 tỷ USD thông qua một công ty liên doanh do Brixmor sở hữu 20% và Everview sở hữu 80%. Brixmor sẽ đóng vai trò là đơn vị quản lý tài sản, quản lý bất động sản và đại diện cho thuê, đồng thời sẽ đầu tư khoảng 174 triệu USD vốn cổ phần ưu đãi mang lại mức cổ tức 9%. Ban lãnh đạo cũng xem các tài sản liên doanh này là nguồn dự án tiềm năng cho các thương vụ thâu tóm trong tương lai.

Thương vụ dự kiến sẽ hoàn tất vào quý 1 năm 2027, phụ thuộc vào sự phê duyệt của cổ đông sở hữu chứng chỉ quỹ Slate và các điều kiện hoàn tất thông thường. Brixmor kỳ vọng giao dịch này sẽ ngay lập tức gia tăng FFO trên mỗi cổ phiếu theo chuẩn Nareit và dự báo đòn bẩy tài chính năm 2027 sẽ tiếp tục duy trì ổn định so với các mức gần đây.

Nguồn vốn dự kiến huy động bao gồm khoảng 300 triệu USD tiền mặt hiện có, trong đó có 115 triệu USD tiền thu từ hợp đồng kỳ hạn theo giá thị trường (ATM) chưa thanh toán, và khoảng 500 triệu USD tài trợ nợ. Số tiền còn lại dự kiến sẽ đến từ việc tái quay vòng vốn thông thường. Brixmor cho biết cơ cấu nguồn vốn cuối cùng sẽ phụ thuộc vào định giá và điều kiện thị trường, đồng thời không phụ thuộc vào việc phát hành cổ phiếu ở mức giá giao dịch hiện tại.

Bảng cân đối kế toán và triển vọng

Brixmor kết thúc quý với 1,5 tỷ USD thanh khoản. Nợ gốc ròng bằng 5,2 lần EBITDA điều chỉnh năm hóa, tỷ lệ trang trải chi phí cố định là 4,1 lần và toàn bộ nợ đều có lãi suất cố định. Lãi suất danh nghĩa bình quân trọng số là 4,4%, với thời gian đáo hạn bình quân trọng số là 4,7 năm.

Bài trình bày tiếp tục duy trì mục tiêu tăng trưởng NOI cùng bất động sản dài hạn tối thiểu là 4%, không bao gồm mức tăng trưởng tỷ lệ lấp đầy. Brixmor xác định việc tăng giá thuê theo hợp đồng, cho thuê theo giá thị trường (mark-to-market) và tái đầu tư gia tăng giá trị là các thành phần chính của mục tiêu đó. Công ty cũng thông báo tăng 7% cổ tức hàng năm cho năm 2027 lên 1,32 USD.

Các yếu tố không chắc chắn chính bao gồm điều kiện kinh tế, lạm phát và lãi suất, chi tiêu tiêu dùng, sức khỏe tài chính của khách thuê, sự cạnh tranh từ các bất động sản khác và thương mại điện tử, chi phí vận hành và tái phát triển cao hơn, cùng thiên tai. Thương vụ Slate đang chờ xử lý cũng tiềm ẩn các rủi ro về hoàn tất giao dịch, tài trợ vốn, tích hợp và quản lý liên doanh, bao gồm khả năng các lợi ích dự kiến không đạt được hoặc phát sinh các khoản nợ và chi phí ngoài dự kiến.