FFO quý 3/2026 của Easterly Government Properties tăng nhờ doanh thu cho thuê tăng trưởng

Easterly Government Properties, Inc. (NYSE: DEA) đã báo cáo doanh thu và quỹ từ hoạt động kinh doanh (FFO) quý 3 năm 2026 cao hơn, nhờ thu nhập từ cho thuê tăng, trong khi danh mục đầu tư của công ty vẫn tập trung phần lớn vào các bên thuê là cơ quan chính phủ Mỹ. Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tập trung vào bất động sản chính phủ này cũng phác thảo ba dự án phát triển với tổng chi phí phát sinh tính đến tháng 9 đạt gần 119 triệu USD.

Tổng doanh thu tăng lên 93,6 triệu USD trong 3 tháng kết thúc ngày 30 tháng 9 so với 86,2 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Thu nhập từ cho thuê, nguồn doanh thu lớn nhất của công ty, đã tăng lên 90,0 triệu USD từ 82,2 triệu USD, bù đắp nhiều hơn mức giảm khoản hoàn trả từ bên thuê.

Lợi nhuận ròng dành cho cổ đông phổ thông là 5,5 triệu USD, tương đương 0,11 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 1,2 triệu USD, tương đương 0,02 USD trên mỗi cổ phiếu trong quý cùng kỳ năm trước. Kỳ năm trước bao gồm khoản lỗ do giảm giá trị tài sản 2,5 triệu USD, trong khi quý mới nhất bao gồm khoản hoàn nhập tổn thất tín dụng 752.000 USD, so với khoản trích lập dự phòng 302.000 USD của cùng kỳ năm trước.

Chi phí vận hành bất động sản tăng lên 22,9 triệu USD từ 20,7 triệu USD, và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên 7,2 triệu USD từ 5,8 triệu USD. Chi phí lãi vay cũng tăng lên 20,0 triệu USD từ 19,0 triệu USD.

FFO và kết quả hoạt động cấp độ bất động sản cải thiện

Quỹ từ hoạt động kinh doanh (FFO), một thước đo phi GAAP thường được các REIT sử dụng, đã tăng lên 38,5 triệu USD, tương đương 0,79 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng hoàn toàn, từ 34,8 triệu USD, tương đương 0,74 USD trên mỗi cổ phiếu. FFO cốt lõi tăng lên 38,0 triệu USD, tương đương 0,78 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng hoàn toàn, từ 35,6 triệu USD, tương đương 0,76 USD trên mỗi cổ phiếu.

Tiền mặt khả dụng để phân phối tăng lên 32,8 triệu USD từ 29,3 triệu USD. Easterly cho biết thước đo này nhằm mục đích cung cấp thông tin bổ sung về khả năng tài trợ cổ tức của công ty và không nên được coi là dòng tiền theo tiêu chuẩn GAAP.

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) đạt 65,7 triệu USD, tăng từ 60,5 triệu USD, trong khi NOI tiền mặt tăng lên 60,1 triệu USD từ 57,9 triệu USD. EBITDA tăng lên 59,0 triệu USD từ 54,2 triệu USD.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng doanh thu đạt 277,6 triệu USD, so với 249,1 triệu USD trong cùng kỳ năm 2025. FFO tăng lên 112,5 triệu USD, tương đương 2,33 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng hoàn toàn, từ 101,7 triệu USD, tương đương 2,18 USD trên mỗi cổ phiếu. FFO cốt lõi 9 tháng cũng đạt 112,5 triệu USD, tương đương 2,33 USD trên mỗi cổ phiếu, so với 103,3 triệu USD, tương đương 2,22 USD trên mỗi cổ phiếu.

Các bên thuê là cơ quan chính phủ vẫn là trọng tâm của danh mục đầu tư

Danh mục đầu tư vận hành của Easterly đạt tổng cộng khoảng 10,7 triệu foot vuông diện tích cho thuê và tạo ra 395,0 triệu USD thu nhập từ hợp đồng thuê quy năm tính đến ngày 30 tháng 9. Theo tỷ lệ sở hữu của công ty, danh mục đầu tư bao gồm khoảng 10,2 triệu foot vuông và 371,1 triệu USD thu nhập từ hợp đồng thuê quy năm.

Các bên thuê là cơ quan chính phủ Mỹ chiếm 86,5% tổng thu nhập từ hợp đồng thuê quy năm và 84,6% diện tích cho thuê. Bộ Cựu chiến binh là bên thuê lớn nhất, đóng góp 24,8% thu nhập từ hợp đồng thuê quy năm, tiếp theo là Cục Điều tra Liên bang ở mức 14,1% và Cơ quan Chống ma túy ở mức 7,4%.

Thời hạn thuê còn lại bình quân gia quyền của danh mục đầu tư là 9,2 năm. Các hợp đồng thuê đại diện cho 7,3% thu nhập từ hợp đồng thuê quy năm sẽ đáo hạn vào năm 2027, tiếp theo là 5,7% vào năm 2028 và 6,3% vào năm 2029. Ngoài ra, 6 bên thuê là cơ quan chính phủ Mỹ chiếm khoảng 2,3% diện tích cho thuê và thu nhập từ hợp đồng thuê quy năm đang hoạt động theo các điều khoản cho phép chấm dứt trước khi hết hạn hợp đồng theo quy định.

Easterly sở hữu 53% một liên doanh bất động sản không hợp nhất đang nắm giữ các bất động sản phòng khám ngoại trú được chính phủ thuê. Phần doanh thu của công ty từ liên doanh trong quý 3 là 6,8 triệu USD, trong khi phần lợi nhuận ròng là 1,8 triệu USD và FFO cốt lõi là 3,9 triệu USD.

Các dự án đang phát triển và bảng cân đối kế toán

Công ty có ba dự án đang xây dựng với 154.812 foot vuông diện tích đã cho thuê và 118,8 triệu USD chi phí phát sinh tính đến tháng 9. Các dự án có thời hạn thuê từ 20 đến 25 năm và bao gồm các phòng thí nghiệm ở Fort Myers, bang Florida, cùng các tòa án ở Flagstaff, bang Arizona, và Medford, bang Oregon.

Phòng thí nghiệm Fort Myers được lên kế hoạch hoàn thành và bắt đầu thời hạn thuê trong quý 4 năm 2026, và Easterly cho biết tất cả các hoạt động xây dựng quan trọng đã hoàn thành vào tháng 10. Tòa án Flagstaff dự kiến hoàn thành và bắt đầu hợp đồng thuê vào quý 1 năm 2027, trong khi tòa án Medford được lên kế hoạch vào nửa đầu năm 2028. Khoản hoàn trả trọn gói dự kiến cho các dự án Flagstaff và Medford tổng cộng là 53,3 triệu USD.

Nợ ròng ở mức 1,68 tỷ USD vào cuối quý, với nợ ròng đã điều chỉnh là 1,61 tỷ USD. Nợ ròng bằng 7,1 lần EBITDA quý quy năm, trong khi nợ ròng đã điều chỉnh bằng 6,8 lần. Nợ lãi suất cố định chiếm 87,2% tổng nợ, và lãi suất bình quân gia quyền là 4,6% với thời hạn đáo hạn bình quân gia quyền là 3,8 năm.

Easterly báo cáo có 383,8 triệu USD khả dụng theo hạn mức tín dụng quay vòng 400 triệu USD. Các khoản nợ đáo hạn tập trung vào năm 2027 và 2028, khi lần lượt 13,7% và 21,8% tổng nợ dự kiến đến hạn.

Công ty xác định việc phụ thuộc vào chính phủ Mỹ và các cơ quan thuộc chính phủ đối với hầu như toàn bộ doanh thu là rủi ro trọng yếu. Các yếu tố không chắc chắn khác được tiết lộ bao gồm những thay đổi trong chi tiêu bất động sản liên bang hoặc sở thích thuê nhà, chính phủ đóng cửa, tổn thất bên thuê, diện tích trống, điều kiện tái cấp vốn, lãi suất, tiến độ thực hiện phát triển và khả năng duy trì tư cách đáp ứng tiêu chuẩn REIT.