FFO cốt lõi quý 3 của Prologis tăng, triển vọng năm 2026 ở mức $6.25-$6.29

Prologis Inc. (NYSE: PLD) đã báo cáo lợi nhuận và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) quý 3 tăng cao hơn, nhờ sự tăng trưởng doanh thu và đà tăng giá thuê tiếp diễn trên toàn bộ danh mục bất động sản logistics của công ty. Công ty cho biết dự kiến Core FFO năm 2026 đạt từ 6,25 USD đến 6,29 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, cùng với mức tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng (NOI) cùng cửa hàng tính trên cơ sở tiền mặt thuộc phần sở hữu của Prologis đạt từ 7,0% đến 7,5%.

Trong giai đoạn 3 tháng kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026, Core FFO phân bổ cho cổ đông phổ thông và người nắm giữ đơn vị quỹ đã tăng lên 1,60 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 1,49 USD của cùng kỳ năm trước. Core FFO đạt tổng cộng 1,54 tỷ USD, so với 1,43 tỷ USD trong quý 3 năm 2025. Nếu không bao gồm thu nhập hoặc chi phí thưởng hiệu suất ròng, Core FFO đạt 1,61 USD trên mỗi cổ phiếu, tăng từ mức 1,50 USD.

Thu nhập ròng theo GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng lên 815,7 triệu USD, tương đương 0,86 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, từ mức 762,9 triệu USD, tương đương 0,82 USD trên mỗi cổ phiếu của cùng kỳ. AFFO tăng lên 1,21 tỷ USD từ mức 1,06 tỷ USD, trong khi EBITDA điều chỉnh tăng lên 2,08 tỷ USD từ mức 1,87 tỷ USD.

Tổng doanh thu đạt 2,39 tỷ USD, so với 2,21 tỷ USD của cùng kỳ năm trước. Doanh thu cho thuê tăng lên 2,21 tỷ USD từ mức 2,05 tỷ USD, và doanh thu vốn chiến lược tăng lên 164,3 triệu USD từ mức 150,4 triệu USD. Lợi nhuận hoạt động trước lãi ròng từ các giao dịch bất động sản đạt 936,7 triệu USD, tăng từ mức 892,6 triệu USD.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, thu nhập ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông đạt 2,86 tỷ USD, so với 1,92 tỷ USD trong cùng kỳ năm trước. Core FFO trong 9 tháng tăng lên 4,54 tỷ USD từ mức 4,18 tỷ USD, trong khi AFFO tăng lên 4,00 tỷ USD từ mức 3,18 tỷ USD.

Tỷ lệ lấp đầy và mức tăng giá thuê

Tỷ lệ lấp đầy trung bình thuộc phần sở hữu của Prologis đạt 95,1% trong quý 3, trong khi tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ đạt 95,6% trên cơ sở sở hữu và quản lý và 95,5% trên cơ sở phần sở hữu của Prologis. Danh mục bất động sản đang vận hành bao gồm khoảng 1,23 tỷ foot vuông trên 5.492 tòa nhà.

NOI cùng cửa hàng tính trên cơ sở tiền mặt thuộc phần sở hữu của Prologis tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước, và NOI cùng cửa hàng hiệu lực ròng tăng 5,7%. Mức thay đổi giá thuê đối với các hợp đồng thuê bắt đầu hiệu lực trong quý tăng 38,0% trên cơ sở hiệu lực ròng thuộc phần sở hữu của Prologis và 23,4% trên cơ sở tiền mặt. Tỷ lệ giữ chân khách hàng đạt 75,9%.

Công ty đã khởi động hợp đồng cho thuê tổng diện tích 55,9 triệu foot vuông trong quý, bao gồm 54,4 triệu foot vuông trong danh mục đang vận hành. Tổng số đó gồm 37,3 triệu foot vuông gia hạn hợp đồng và 17,1 triệu foot vuông hợp đồng thuê mới. Thời hạn bình quân trọng số của các hợp đồng thuê bắt đầu hiệu lực là 58 tháng.

Mỹ tiếp tục là khu vực đóng góp lớn nhất, chiếm 84,2% NOI danh mục vận hành thuộc phần sở hữu của Prologis trong quý. Châu Âu đóng góp 8,9%, các nước châu Mỹ khác đóng góp 5,1% và châu Á đóng góp 1,8%. Amazon là khách hàng lớn nhất, chiếm 5,6% tổng tiền thuê hiệu lực ròng, trong khi 25 khách hàng hàng đầu cùng nhau chiếm 21,8%.

Phát triển dự án và Phân bổ vốn

Prologis đã khởi công các dự án đại diện cho 964,2 triệu USD tổng vốn đầu tư dự kiến thuộc phần sở hữu của Prologis trong quý 3. Các dự án này có diện tích 7,7 triệu foot vuông và đã được cho thuê 15,0% khi bắt đầu. Công ty ước tính tỷ suất lợi nhuận bình quân trọng số khi ổn định đạt 6,6% và tạo ra khoảng 155,4 triệu USD giá trị gia tăng cho các dự án mới khởi công này.

Tính từ đầu năm đến nay, tổng dự án phát triển mới khởi công đạt 4,09 tỷ USD tính theo phần sở hữu của Prologis. Số đó bao gồm khoảng 2,03 tỷ USD các dự án trung tâm dữ liệu, tất cả đều đã được cho thuê khi khởi công. Danh mục phát triển rộng hơn đứng ở mức 6,77 tỷ USD tổng vốn đầu tư dự kiến thuộc phần sở hữu của Prologis vào cuối quý, với 39,0% đã được cho thuê và tỷ suất lợi nhuận bình quân trọng số khi ổn định ước tính đạt 7,1%. Prologis ước tính giá trị gia tăng khoảng 1,41 tỷ USD cho danh mục này.

Các dự án phát triển đi vào hoạt động ổn định trong quý 3 đạt tổng cộng 401,0 triệu USD tính theo phần sở hữu của Prologis và tạo ra giá trị gia tăng ước tính là 38,9 triệu USD. Trong 9 tháng đầu năm, tổng giá trị các dự án đi vào hoạt động ổn định đạt 2,16 tỷ USD, với giá trị gia tăng ước tính là 515,5 triệu USD và tỷ suất lợi nhuận bình quân trọng số khi ổn định đạt 6,9%.

Prologis cũng báo cáo quy mô công suất nguồn điện cho trung tâm dữ liệu tiềm năng đạt 5,8 gigawatt. Tổng số đó bao gồm 1,7 gigawatt công suất điện đã đảm bảo cung cấp, trong đó có 680 megawatt đang trong quá trình phát triển, và 4,1 gigawatt được xếp vào loại công suất điện ở giai đoạn nâng cao.

Các thương vụ thâu tóm từ bên thứ ba đạt tổng cộng 701,8 triệu USD tính theo phần sở hữu của Prologis trong quý và 2,09 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm. Các khoản thoái vốn và góp vốn trong quý 3 đạt 169,2 triệu USD trên cùng cơ sở, nâng tổng số 9 tháng lên 1,85 tỷ USD.

Dự báo triển vọng và Bảng cân đối kế toán

Đối với năm 2026, ban quản lý dự kiến thu nhập ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông đạt từ 4,05 USD đến 4,15 USD trên mỗi cổ phiếu và Core FFO đạt từ 6,25 USD đến 6,29 USD trên mỗi cổ phiếu. Công ty cũng dự báo tỷ lệ lấp đầy trung bình thuộc phần sở hữu của Prologis đạt từ 95,25% đến 95,50%, tăng trưởng NOI cùng cửa hàng tính trên cơ sở tiền mặt đạt từ 7,0% đến 7,5%, và tăng trưởng NOI cùng cửa hàng hiệu lực ròng đạt từ 5,5% đến 6,0%.

Các giả định dự báo khác bao gồm doanh thu vốn chiến lược đạt từ 650 triệu USD đến 660 triệu USD (không bao gồm doanh thu thưởng hiệu suất), không phát sinh thu nhập hoặc chi phí thưởng hiệu suất ròng, và lợi nhuận phát triển đã thực hiện đạt từ 600 triệu USD đến 700 triệu USD. Các dự án phát triển mới khởi công thuộc phần sở hữu của Prologis dự kiến đạt tổng cộng từ 5,0 tỷ USD đến 5,75 tỷ USD, với các dự án đi vào hoạt động ổn định đạt từ 2,5 tỷ USD đến 3,0 tỷ USD.

Tại thời điểm ngày 30 tháng 9, Prologis có 8,84 tỷ USD thanh khoản. Tỷ lệ nợ trên EBITDA điều chỉnh thuộc phần sở hữu của Prologis là 4,5 lần, so với 4,7 lần vào cuối quý 2, trong khi hệ số khả năng thanh toán chi phí cố định là 6,2 lần so với 6,4 lần. Lãi suất bình quân trọng số là 3,3%, và 5,1% dư nợ áp dụng lãi suất thả nổi.

Triển vọng này dựa trên các giả định hiện tại của ban quản lý về hoạt động kinh doanh và thị trường của công ty. Chi phí phát triển, tỷ suất lợi nhuận và ước tính giá trị gia tăng vẫn là các dự báo và có thể thay đổi. Ngoài ra, 4,1 gigawatt công suất điện ở giai đoạn nâng cao trong kế hoạch phát triển trung tâm dữ liệu vẫn chưa được đảm bảo cung cấp, và Prologis cho biết không có gì bảo đảm rằng công suất này sẽ trở thành nguồn điện đảm bảo.