Kết quả kinh doanh Q3/2026 của Marcus & Millichap: Các thương vụ lớn hơn thúc đẩy tăng trưởng doanh thu 7,5%

Marcus & Millichap (NYSE: MMI) công bố doanh thu quý 3/2026 đạt 208,4 triệu USD, tăng 7,5% so với mức 193,9 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng tăng từ 0,01 USD lên 0,03 USD. Các giao dịch quy mô trung bình lớn hơn và các giao dịch lớn dẫn dắt tăng trưởng, nhưng hoa hồng chi trả cho các chuyên viên cấp cao tăng đã đẩy tỷ lệ chi phí dịch vụ lên cao. Khoản lỗ hoạt động được thu hẹp và EBITDA điều chỉnh tăng lên 8,2 triệu USD.

Dữ liệu kết quả kinh doanh cốt lõi

Doanh thu tăng 14,5 triệu USD so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng chi phí hoạt động tăng 13,0 triệu USD lên 209,3 triệu USD. Điều này giúp MMI thu hẹp khoản lỗ hoạt động từ 2,4 triệu USD xuống còn 0,9 triệu USD dù biên lợi nhuận hoạt động tiếp tục chịu nhiều áp lực.

Công ty ghi nhận 3,7 triệu USD thu nhập khác ròng, bù đắp nhiều hơn cho khoản lỗ hoạt động và chi phí lãi vay. Kết quả là lợi nhuận trước thuế đạt 2,6 triệu USD và lợi nhuận ròng theo GAAP tăng lên 1,0 triệu USD.

EBITDA điều chỉnh là chỉ số phi GAAP. MMI cũng cho biết các kết quả này là sơ bộ và chưa được kiểm toán trong thời gian chờ nộp Báo cáo theo Mẫu 10-Q.

Kết quả kinh doanh và hoạt động theo phân khúc

Môi giới bất động sản vẫn là động lực đóng góp tăng trưởng chính, với doanh thu hoa hồng tăng 7,4%. Kết quả kinh doanh có sự khác biệt đáng kể theo quy mô giao dịch: doanh thu thị trường Khách hàng Cá nhân tăng 3,6%, trong khi tổng doanh thu thị trường Trung cấp và Giao dịch Lớn tăng 18,1%.

Doanh thu tài trợ tài chính tăng trưởng chậm hơn do tổng khối lượng tài trợ gần như không thay đổi. Mức tăng 5 điểm cơ bản của tỷ lệ phí tài trợ bình quân đã giúp doanh thu phí tăng 2,6%.

Các giao dịch quy mô trung bình và lớn đã cùng đóng góp khoảng 9,5 triệu USD trong mức tăng 11,9 triệu USD của tổng hoa hồng môi giới, đưa các giao dịch giá trị cao trở thành nguồn tăng trưởng môi giới chính.

Các thương vụ lớn hơn, chứ không phải số lượng giao dịch, đã thúc đẩy tăng trưởng môi giới

MMI đã hoàn tất 1.584 giao dịch môi giới trong quý, gần như không đổi so với mức 1.586 giao dịch cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, khối lượng bán hàng môi giới tăng 12,6% lên 9,41 tỷ USD do quy mô giao dịch bình quân tăng từ 5,27 triệu USD lên 5,94 triệu USD.

Quy mô thương vụ bình quân lớn hơn đã giúp bù đắp cho mức giảm của tỷ lệ hoa hồng bình quân từ 1,94% xuống 1,85%. Hoa hồng bình quân trên mỗi giao dịch vẫn tăng từ 102.248 USD lên 109.915 USD. Sự kết hợp này giải thích lý do doanh thu môi giới vẫn tăng dù số lượng giao dịch và tỷ lệ hoa hồng giảm nhẹ.

Sự dịch chuyển này thể hiện đặc biệt rõ nét ở nhóm bất động sản có giá trị từ 20 triệu USD trở lên. Doanh thu từ nhóm này tăng từ 26,3 triệu USD lên 31,5 triệu USD, trong khi khối lượng bán hàng tăng từ 3,04 tỷ USD lên 3,82 tỷ USD.

Khả năng sinh lời và bảng cân đối kế toán

Chi phí dịch vụ tăng 12,5 triệu USD lên 133,5 triệu USD, vượt tốc độ tăng trưởng doanh thu. Ban lãnh đạo cho rằng mức tăng này chủ yếu do các chuyên viên cấp cao phụ trách kinh doanh đầu tư và tài trợ nhận được hoa hồng cao hơn trong năm 2026. Điều này đã đẩy chi phí dịch vụ lên 64,0% doanh thu và hạn chế đòn bẩy hoạt động tạo ra từ khối lượng giao dịch cao hơn.

Chi phí bán hàng, quản lý và điều hành tăng nhẹ từ 72,5 triệu USD lên 73,5 triệu USD. Chi phí công nghệ thông tin tăng được bù đắp một phần nhờ chi phí kiện tụng giảm; quý cùng kỳ năm trước từng bao gồm khoản trích lập chi phí pháp lý 4,0 triệu USD.

Tiền, các khoản tương đương tiền và tiền bị hạn chế sử dụng tăng từ 161,9 triệu USD vào cuối năm 2025 lên 189,2 triệu USD vào ngày 30 tháng 9. Chứng khoán nợ có thể chuyển nhượng sẵn sàng để bán giảm từ 236,3 triệu USD xuống còn khoảng 183,6 triệu USD trong cùng kỳ.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, MMI đã mua lại 912.957 cổ phiếu với giá 23,9 triệu USD ở mức giá bình quân 26,22 USD/cổ phiếu. Công ty cũng công bố mức cổ tức bán niên 0,25 USD/cổ phiếu, được chi trả vào ngày 6 tháng 10 sau khi quý kết thúc. Sau các đợt mua lại tính đến ngày 3 tháng 11, hạn mức mua lại cổ phiếu được ủy quyền còn lại khoảng 90,1 triệu USD.

Quan điểm của ban lãnh đạo

CEO Hessam Nadji cho biết lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm tăng 80 điểm cơ bản trong quý đã nới rộng chênh lệch giá chào mua - chào bán và làm chậm hoạt động của thị trường Khách hàng Cá nhân. Dù vậy, việc thâm nhập sâu hơn vào các giao dịch quy mô trung bình và lớn đã hỗ trợ tăng trưởng doanh thu chung.

Ban lãnh đạo dự kiến biến động lãi suất và thách thức trong việc xác định giá sẽ tiếp diễn trong phần còn lại của năm 2026. Hướng tới năm 2027, công ty kỳ vọng các khoản vay đáo hạn, các giao dịch từng bị trì hoãn và khả năng bán các tài sản kém hiệu quả được cải thiện của bên cho vay có thể thúc đẩy thêm nhiều thương vụ mua bán bất động sản thương mại. MMI cũng dự kiến tiếp tục đầu tư vào nền tảng, tuyển dụng và đánh giá các thương vụ mua lại mang tính chiến lược.

Các giao dịch nội bộ gần đây

Số liệu tổng hợp 6 tháng được báo cáo cho thấy có 50.547 cổ phiếu được mua qua 10 giao dịch và 500 cổ phiếu được bán qua 1 giao dịch, dẫn đến lượng mua ròng 50.047 cổ phiếu. Tổng lượng sở hữu của người nội bộ là khoảng 1,47 triệu cổ phiếu, trong đó lượng mua ròng chiếm 3,5% số lượng này.

Các giao dịch gần đây nhất có cả thông tin hành động giao dịch và giá trị báo cáo được trình bày dưới đây. Các bản ghi không có mô tả giao dịch hoặc số tiền đã được lược bỏ, và bản thân hoạt động này không phản ánh triển vọng của người nội bộ đối với công ty.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Biến động lãi suất: Lợi suất trái phiếu kho bạc cao hơn đã nới rộng chênh lệch giá chào mua - chào bán trong quý và làm chậm lại hoạt động giao dịch của phân khúc Khách hàng Cá nhân. Biến động tiếp diễn có thể làm trì hoãn các giao dịch bán và tài trợ.
• Sự phụ thuộc vào các giao dịch lớn hơn: Tăng trưởng môi giới đến từ quy mô thương vụ bình quân cao hơn thay vì số lượng giao dịch nhiều hơn. Do đó, sự sụt giảm trong các thương vụ quy mô trung bình hoặc lớn hơn có thể tác động không cân xứng đến doanh thu.
• Chi phí thù lao cao hơn: Chi phí dịch vụ tăng nhanh hơn doanh thu và đạt 64,0% doanh số. Chi phí hoa hồng tiếp tục tăng có thể kìm hãm sự cải thiện của biên lợi nhuận hoạt động.
• Sự bất định của thị trường bất động sản thương mại: Nguy cơ suy thoái, lạm phát, thuế quan, thay đổi chính sách và chi phí vận hành bất động sản cao hơn có thể ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư, khả năng tiếp cận nguồn vốn tài trợ và tốc độ giao dịch.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Marcus & Millichap cho thấy giá trị giao dịch bất động sản thương mại tiếp tục phục hồi, dẫn đầu là các bất động sản quy mô trung bình và lớn hơn. Doanh thu, lợi nhuận ròng và EBITDA điều chỉnh đều cải thiện, nhưng số lượng giao dịch gần như đi ngang cùng tỷ lệ chi phí dịch vụ tăng cao cho thấy sự phục hồi vẫn chưa mang lại khả năng sinh lời hoạt động đáng kể. Các vấn đề then chốt phía trước là liệu hoạt động thương vụ có mở rộng ra ngoài các giao dịch lớn hay không và liệu MMI có thể chuyển hóa doanh thu cao hơn thành biên lợi nhuận hoạt động mạnh mẽ hơn trong bối cảnh biến động lãi suất tiếp diễn hay không.