Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của CBL Properties: FFO điều chỉnh tăng khi tỷ lệ lấp đầy cải thiện

CBL Properties (NYSE: CBL) đã công bố doanh thu cùng trung tâm quý 3/2026 đạt 144,0 triệu USD, tăng khoảng 4,4% so với mức 137,9 triệu USD, trong khi thu nhập thuần theo GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông giảm xuống 0,37 USD/cổ phiếu từ mức 2,38 USD và FFO điều chỉnh tăng lên 1,90 USD/cổ phiếu từ mức 1,55 USD. Trong quý kết thúc vào ngày 30 tháng 9 năm 2026, NOI cùng trung tâm tăng 3,8% lên 96,2 triệu USD và tỷ lệ lấp đầy danh mục đạt 91,5%, nhờ tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao hơn nhưng bị bù trừ một phần bởi chi phí bất động sản gia tăng.

Hiệu quả hoạt động cốt lõi

Các thước đo tính trên mỗi cổ phiếu biến động trái chiều. Thu nhập thuần theo GAAP và FFO chưa điều chỉnh đều sụt giảm, trong khi FFO điều chỉnh tăng 23%, cho thấy các khoản mục bị loại trừ khỏi thước đo điều chỉnh đã tác động đáng kể đến kết quả được báo cáo.

Tăng trưởng doanh thu cùng trung tâm không chuyển hóa hoàn toàn thành tăng trưởng NOI do chi phí tăng nhanh hơn. Doanh thu cho thuê tăng 6,4 triệu USD nhờ tỷ lệ lấp đầy cao hơn và mức tăng 0,4 triệu USD từ tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm doanh thu. Chi phí cùng trung tâm tăng 2,6 triệu USD lên 47,8 triệu USD, bao gồm mức tăng 1,5 triệu USD ở cả chi phí bảo trì, sửa chữa và thuế bất động sản. Mức chuyển biến thuận lợi khoảng 1,9 triệu USD trong doanh thu khó đòi ước tính đã giúp bù trừ một phần.

FFO và FFO điều chỉnh là các thước đo hiệu quả hoạt động phi GAAP của REIT và không đại diện cho dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Định nghĩa NOI cùng trung tâm của CBL loại trừ phí chấm dứt hợp đồng thuê và một số khoản mục phi tiền mặt nhất định, bao gồm phân bổ tiền thuê theo đường thẳng cùng khấu hao hợp đồng thuê cao hơn và thấp hơn giá thị trường.

Hiệu quả kinh doanh và danh mục tài sản

Tổng tỷ lệ lấp đầy danh mục tài sản tăng 130 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước và tăng 110 điểm cơ bản so với quý trước. Các trung tâm thương mại và trung tâm outlet ghi nhận mức tăng mạnh nhất so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại ngoài trời sụt giảm.

Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại vẫn tăng bất chấp khoảng 68.000 foot vuông diện tích bị đóng cửa do các vụ phá sản của khách thuê, vốn đã làm giảm gần 50 điểm cơ bản tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại.

CBL đã ký hợp đồng cho thuê hơn 930.000 foot vuông trong quý, bao gồm khoảng 460.000 foot vuông hợp đồng thuê mới và gia hạn có thể so sánh được. Giá thuê gộp trung bình của các hợp đồng thuê có thể so sánh đó đã tăng 6,8% so với mức giá thuê trước đây, và tổng hoạt động cho thuê đã bổ sung thêm 4,6 triệu USD tiền thuê mới ròng hàng năm.

Doanh số của khách thuê cũng được cải thiện. Doanh số trên mỗi foot vuông của khách thuê cùng trung tâm tăng khoảng 3,0% trong quý, trong khi doanh số 12 tháng gần nhất đạt 463 USD/foot vuông, tăng 3,6% so với mức 447 USD.

Khả năng sinh lời, dòng tiền và bảng cân đối kế toán

CBL kết thúc quý với 366,7 triệu USD tiền mặt không bị hạn chế và chứng khoán khả nhượng, bao gồm 15,8 triệu USD phần tiền mặt thuộc về công ty trong liên doanh. Công ty đã hoàn tất gần 1,0 tỷ USD các khoản tài trợ vốn mới từ đầu năm đến nay và không có khoản nợ lớn nào đáo hạn cho đến năm 2028.

Sau khi quý kết thúc, CBL đã tái cấp vốn cho West County Center bằng một khoản vay không truy đòi trị giá 135,0 triệu USD kỳ hạn 5 năm với lãi suất cố định 7,4%. Giao dịch này thay thế cho khoản vay 136,4 triệu USD đáo hạn vào tháng 12 năm 2026 và gỡ bỏ cơ chế tự động quét dòng tiền quản lý, điều mà ban lãnh đạo cho biết đã giải phóng hơn 7,0 triệu USD dòng tiền tự do hàng năm. Xét trên toàn bộ hoạt động tài trợ vốn từ đầu năm đến nay, ban lãnh đạo ước tính đã bổ sung thêm hơn 45,0 triệu USD dòng tiền tự do hàng năm. Các con số này là ước tính hàng năm chứ không phải dòng tiền quý 3 được báo cáo.

Hoạt động bán tài sản đã mang lại hơn 101,3 triệu USD tổng số tiền thu được tính theo tỷ lệ sở hữu của CBL từ đầu năm đến nay. Đồng thời, 6 khoản vay không truy đòi với tổng trị giá khoảng 266,7 triệu USD theo tỷ lệ sở hữu của công ty đang được xử lý thông qua các đợt phát mại do bên cho vay chỉ định, tịch biên tài sản thế chấp hoặc chuyển nhượng bất động sản. Việc hoàn tất các quy trình đó sẽ xóa bỏ khoản nợ liên quan nhưng cũng sẽ loại bỏ các bất động sản này khỏi danh mục của CBL.

Hội đồng quản trị đã thông qua mức cổ tức quý 4 là 0,625 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông, tương đương 2,50 USD mỗi năm. Hội đồng cũng đã phê duyệt chương trình mua lại cổ phiếu trị giá lên tới 25,0 triệu USD vào ngày 4 tháng 11 năm 2026.

Triển vọng cả năm

CBL đã nâng triển vọng FFO điều chỉnh và NOI cùng trung tâm năm 2026 lần thứ hai trong năm. Volusia Mall đã bị loại khỏi nhóm cùng trung tâm do CBL đang hợp tác với bên cho vay để xem xét phương án bán, tịch biên tài sản thế chấp hoặc chuyển nhượng bất động sản tiềm năng.

Thông cáo không cung cấp các khoảng số liệu trước đó, do đó mức độ nâng dự báo không thể tính toán được từ thông tin đã cung cấp.

Các giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu giao dịch nội bộ riêng biệt được cung cấp cho CBL cho thấy có 1 giao dịch mua 1.800 cổ phiếu và 10 giao dịch bán với tổng cộng 2.456.429 cổ phiếu trong 6 tháng qua. Điều này dẫn đến lượng bán ròng là 2.454.629 cổ phiếu, so với tổng lượng sở hữu nội bộ được báo cáo là 3,71 triệu cổ phiếu.

10 bản ghi được báo cáo gần nhất bao gồm 9 giao dịch bán và 1 giao dịch tặng cổ phiếu. Giao dịch mua nằm trong số liệu tổng hợp 6 tháng không nằm trong số 10 bản ghi này.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Áp lực chi phí bất động sản: Chi phí bảo trì, sửa chữa và thuế bất động sản đều tăng thêm 1,5 triệu USD trong quý 3. Chi phí tiếp tục gia tăng có thể hạn chế mức tăng trưởng doanh thu chuyển hóa thành NOI.
• Mức nền so sánh quý 4 thách thức hơn: Ban lãnh đạo cho biết quý 4 sẽ phải so sánh với các khoản hoàn thuế và thu hồi nợ khó đòi đã ghi nhận trong cùng kỳ năm trước, tạo ra mức nền so sánh kém thuận lợi hơn.
• Rủi ro từ khách thuê và tỷ lệ lấp đầy: Các đợt đóng cửa liên quan đến phá sản đã làm giảm gần 50 điểm cơ bản tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại, trong khi tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại ngoài trời giảm 100 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước dù tỷ lệ lấp đầy toàn bộ danh mục tài sản vẫn tăng.
• Xử lý nợ ở cấp độ bất động sản: 6 khoản vay không truy đòi với tổng trị giá khoảng 266,7 triệu USD theo phần của CBL đang trong quá trình xử lý do bên cho vay chỉ đạo. Các giao dịch này dự kiến sẽ xóa bỏ các khoản nợ liên quan, nhưng thời điểm và tiến độ hoàn tất sẽ tác động đến danh mục tài sản và kết quả kinh doanh được báo cáo của công ty.

Tóm tắt

Hoạt động kinh doanh bất động sản quý 3/2026 của CBL được hưởng lợi từ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, mức chênh lệch giá thuê tích cực và doanh số khách thuê cải thiện, giúp nâng cao NOI cùng trung tâm và FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu. Chi phí bảo trì và thuế gia tăng đã hạn chế khả năng chuyển hóa thành NOI, trong khi thu nhập thuần theo GAAP và FFO chưa điều chỉnh vẫn thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm khả năng hoàn thành mục tiêu theo triển vọng năm 2026 đã được nâng lên, áp lực so sánh trong quý 4, tiến độ xử lý nợ ở cấp độ bất động sản và liệu đà tăng trưởng cho thuê có tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy cùng doanh thu cho thuê hay không.