Kết quả kinh doanh Q3/2026 của Camden: Thương vụ bán tài sản tại California thúc đẩy EPS trong khi NOI cùng bất động sản sụt giảm

Camden Property Trust (NYSE: CPT) công bố doanh thu bất động sản quý 3/2026 đạt 381,1 triệu USD, giảm khoảng 3,7% so với mức 395,7 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng tăng từ 1,00 USD lên 8,71 USD. Mức tăng EPS chủ yếu nhờ khoản lãi 9,37 USD/cổ phiếu từ thương vụ bán danh mục bất động sản tại California, bù đắp một phần bởi khoản suy giảm giá trị phát triển đất đai 0,83 USD/cổ phiếu; FFO cốt lõi đạt 1,71 USD/cổ phiếu, biến động không đáng kể so với mức 1,70 USD. Doanh thu và NOI của cùng danh mục bất động sản (same-property) lần lượt giảm 0,1% và 0,2%, do giá thuê hợp đồng mới tiếp tục ở mức âm dù chênh lệch giá gia hạn hợp đồng thuê cải thiện tích cực hơn.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Lợi nhuận ròng GAAP thuộc về cổ đông phổ thông tăng lên 900,4 triệu USD, nhưng mức tăng so với cùng kỳ chủ yếu chịu tác động từ thương vụ thoái vốn tại California. FFO và FFO cốt lõi đã loại bỏ hoặc điều chỉnh các khoản lãi bán bất động sản, suy giảm giá trị, khấu hao và một số khoản mục phi cốt lõi nhất định, giúp các chỉ số này phản ánh hữu ích hơn hoạt động kinh doanh bất động sản định kỳ của Camden.

Tổng FFO và FFO cốt lõi đều giảm dù kết quả tính trên mỗi cổ phiếu duy trì ổn định hoặc tăng lên, phản ánh số lượng cổ phiếu pha loãng bình quân lưu hành giảm xuống.

Hoạt động danh mục và cho thuê

Hoạt động của cùng danh mục bất động sản gần như đi ngang so với cùng kỳ năm trước. So với quý trước, chi phí giảm 1,0%, giúp NOI tăng 0,6%, nhưng lũy kế từ đầu năm đến nay NOI vẫn giảm 0,7%.

Giá thuê hợp đồng mới vẫn thấp hơn giá thuê của các hợp đồng sắp hết hạn, nhưng mức giảm đã thu hẹp so với cả quý 2/2026 và quý 3/2025. Mức tăng giá thuê gia hạn cùng tỷ lệ lấp đầy ổn định đã mang lại mức tăng trưởng giá thuê bình quân (blended lease rate) dương.

Các số liệu tỷ lệ thể hiện mức thay đổi bình quân so với giá thuê của hợp đồng hết hạn khi các hợp đồng mới hoặc hợp đồng gia hạn có hiệu lực.

Tái cơ cấu danh mục và phát triển dự án

Camden đã bán danh mục đầu tư tại California gồm 11 khu dân cư và 3.620 căn hộ chung cư với giá khoảng 1,6 tỷ USD. Giao dịch này tạo ra khoản lãi khoảng 1,0 tỷ USD, và khoảng 0,9 tỷ USD số tiền thu được đã được sử dụng để thanh toán hạn mức tín dụng tuần hoàn và dư nợ thương phiếu.

Trong quý, Camden cũng đã mua lại ba khu dân cư gồm 939 căn hộ tại Tampa, Charlotte và Nashville với tổng giá trị 305,2 triệu USD, cùng một lô đất tại Tampa với giá khoảng 18,3 triệu USD. Công ty kết thúc quý với 168 bất động sản đang vận hành và 56.995 căn hộ, so với 174 bất động sản và 59.416 căn hộ cùng kỳ năm trước.

Camden có bốn dự án đang được xây dựng với 1.560 căn hộ và tổng chi phí ước tính là 618,0 triệu USD. Một dự án đã hoàn thành khác vẫn đang trong giai đoạn cho thuê ban đầu (lease-up), với tỷ lệ cho thuê được ghi nhận tính đến ngày 31/10/2026.

Tính đến cuối quý, công ty còn khoảng 209,3 triệu USD cần tài trợ cho các dự án phát triển thuộc sở hữu 100%.

Thoái vốn tài sản thúc đẩy EPS GAAP, trong khi mua lại cổ phiếu hỗ trợ FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu

Mức tăng mạnh của EPS không phản ánh mức tăng tương ứng trong lợi nhuận cho thuê định kỳ. Phần lớn mức tăng đến từ khoản lãi bán tài sản tại California, trong khi tổng FFO cốt lõi giảm khoảng 4,7% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu vẫn tăng khoảng 0,6% do số lượng cổ phiếu pha loãng bình quân gia quyền dùng để tính FFO giảm khoảng 5,8%, từ 110,2 triệu xuống 103,8 triệu cổ phiếu. Hoạt động mua lại cổ phiếu của Camden đã góp phần làm giảm lượng cổ phiếu lưu hành: công ty đã mua lại 474.660 cổ phiếu với giá 50,0 triệu USD trong quý 3 và 4,5 triệu cổ phiếu với giá 472,8 triệu USD trong 9 tháng đầu năm 2026.

Khả năng sinh lời, thanh khoản và bảng cân đối kế toán

Chi phí lãi vay tăng khoảng 17,3% lên 41,0 triệu USD từ mức 35,0 triệu USD, tạo gánh nặng lớn hơn lên khả năng sinh lời định kỳ. Tại ngày 30/9, Camden báo cáo thanh khoản đạt khoảng 1,8 tỷ USD, bao gồm khoảng 0,6 tỷ USD tiền mặt, các khoản tương đương tiền và tài khoản liên quan đến mục 1031, cùng 1,2 tỷ USD hạn mức khả dụng từ hạn mức tín dụng không bảo đảm và chương trình thương phiếu.

Nợ phải trả bằng trái phiếu không bảo đảm giảm xuống 3,92 tỷ USD từ mức 4,53 tỷ USD tại ngày 30/6 sau thương vụ bán tài sản tại California và các khoản trả nợ liên quan. Trong quý 3, Camden cũng đã phát hành khoản vay có kỳ hạn không bảo đảm trị giá 350 triệu USD đáo hạn vào tháng 7/2027, gia hạn khoản vay có kỳ hạn lãi suất thả nổi trị giá 40 triệu USD đến tháng 9/2028 và thanh toán khoản trái phiếu có bảo đảm trị giá 12,0 triệu USD.

Vào tháng 10, công ty đã sử dụng tiền mặt và thương phiếu để mua lại trước hạn 500 triệu USD trái phiếu không bảo đảm cao cấp dự kiến đáo hạn vào tháng 11/2026.

Dự báo lợi nhuận

Camden đã hạ mức trung vị EPS GAAP cả năm thêm 0,49 USD, nhưng tăng mức trung vị FFO thêm 0,03 USD và giữ nguyên mức trung vị FFO cốt lõi ở mức 6,75 USD. Sự phân kỳ này cho thấy việc giảm dự báo EPS không làm thay đổi triển vọng cả năm của công ty về FFO cốt lõi định kỳ.

Dự báo FFO cốt lõi cả năm không bao gồm khoảng 0,60 USD/cổ phiếu chi phí phi cốt lõi, bao gồm tổn thất do thiên tai/tai nạn, chi phí pháp lý và hòa giải, chi phí theo đuổi giao dịch và phát triển dự án, cùng các khoản lỗ đầu tư.

Camden đã hạ cả giả định tăng trưởng doanh thu và chi phí đối với cùng danh mục bất động sản. Triển vọng chi phí thấp hơn giúp bù đắp phần nào, nhưng mức trung vị NOI dự phóng vẫn giảm xuống mức suy giảm 1,0%.

Giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu 6 tháng được cung cấp ghi nhận 9 giao dịch thưởng cổ phiếu với tổng cộng 21.032 cổ phiếu và một giao dịch bán 30.000 cổ phiếu. Các hồ sơ này là những công bố giao dịch thực tế và tự thân chúng không phản ánh quan điểm của người nội bộ về triển vọng của Camden.

Số lượng cổ phiếu cụ thể cho từng khoản trong chín khoản thưởng cổ phiếu không được cung cấp trong dữ liệu.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Áp lực định giá hợp đồng thuê mới: Tỷ lệ giá thuê hiệu dụng hợp đồng mới vẫn ở mức âm 2,0%, và mức trung vị tăng trưởng doanh thu của cùng danh mục bất động sản cả năm đã bị hạ xuống mức tăng trưởng bằng 0. Tình trạng suy yếu kéo dài có thể hạn chế NOI ngay cả khi tỷ lệ gia hạn hợp đồng vẫn duy trì mức dương.
• Tổng lợi nhuận định kỳ thấp hơn: Tổng FFO cốt lõi giảm trong khi FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu tăng. Nhà đầu tư nên phân biệt giữa lợi nhuận hoạt động và sự hỗ trợ từ việc giảm số lượng cổ phiếu lưu hành.
• Tiến độ phát triển và cho thuê ban đầu: Camden có 618,0 triệu USD dự án đang triển khai, với hai bất động sản đang trong giai đoạn cho thuê ban đầu mới chỉ đạt tỷ lệ cho thuê 24% và 8% tính đến ngày 31/10. Tiến độ cho thuê sẽ ảnh hưởng đến thời điểm tạo ra thu nhập từ nguồn vốn này.
• Chi phí tài trợ và cơ cấu nguồn vốn: Chi phí lãi vay tăng 17,3%, trong khi Camden sử dụng các khoản vay có kỳ hạn và thương phiếu bên cạnh tiền thu từ bán tài sản và tiền mặt. Chi phí tài trợ trong tương lai có thể ảnh hưởng đến FFO và thanh khoản khả dụng cho hoạt động phát triển dự án và thâu tóm.

Tóm tắt

Lợi nhuận GAAP quý 3/2026 của Camden chủ yếu đến từ thương vụ bán danh mục bất động sản tại California thay vì nhờ lợi nhuận bất động sản định kỳ tăng trưởng mạnh hơn. Hoạt động của cùng danh mục bất động sản gần như đi ngang, với việc gia hạn hợp đồng và tỷ lệ lấp đầy bù đắp cho mức định giá âm của các hợp đồng thuê mới, trong khi hoạt động mua lại cổ phiếu giúp FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu duy trì ổn định dù tổng FFO cốt lõi giảm. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm chênh lệch giá thuê, tiến độ cho thuê ban đầu của các dự án phát triển, chi phí tài trợ vốn và việc liệu NOI của cùng danh mục bất động sản có bám sát triển vọng cả năm đã được hạ thấp của công ty hay không.