Kết quả kinh doanh Q3 2026 của Park: RevPAR và FFO điều chỉnh tăng

Park Hotels & Resorts (NYSE: PK) báo cáo doanh thu khách sạn so sánh cùng kỳ quý 3/2026 đạt 565 triệu USD, tăng 5,7% từ mức 535 triệu USD, trong khi lỗ pha loãng trên mỗi cổ phiếu tăng lên 0,10 USD so với 0,08 USD trong quý 3/2025. RevPAR so sánh cùng kỳ tăng 8,4% lên 201,02 USD do cả giá phòng và tỷ lệ lấp đầy đều cải thiện, nhưng lợi nhuận hoạt động theo GAAP giảm ngay cả khi EBITDA điều chỉnh và FFO điều chỉnh tăng.

Dữ liệu kết quả kinh doanh cốt lõi

Giá phòng và tỷ lệ lấp đầy đều hỗ trợ cho kết quả quý này. ADR so sánh cùng kỳ tăng 5,0% lên 263,19 USD, trong khi tỷ lệ lấp đầy tăng 2,4 điểm phần trăm lên 76,4%, tạo ra mức tăng trưởng RevPAR nhanh hơn tăng trưởng doanh thu khách sạn.

Kết quả điều chỉnh đã cải thiện, với EBITDA điều chỉnh của khách sạn so sánh cùng kỳ tăng 7,7% và biên EBITDA mở rộng 50 điểm cơ bản lên 25,7%. Tuy nhiên, kết quả hoạt động tốt hơn ở cấp độ khách sạn đã không chuyển hóa thành lợi nhuận hoạt động GAAP cao hơn.

FFO điều chỉnh phân bổ cho cổ đông tăng 12,3% lên 79 triệu USD. Sự khác biệt giữa khoản lỗ theo GAAP và FFO điều chỉnh cao hơn là điều quan trọng đối với một quỹ REIT khách sạn vì FFO điều chỉnh loại trừ một số khoản mục có trong thu nhập GAAP, mặc dù báo cáo không đưa ra giải thích đơn lẻ nào cho sự sụt giảm của lợi nhuận hoạt động.

Kết quả hoạt động kinh doanh và bất động sản

Cả danh mục cốt lõi và không cốt lõi của Park đều ghi nhận RevPAR, doanh thu và EBITDA điều chỉnh khách sạn cao hơn. Các khách sạn cốt lõi chiếm phần lớn doanh thu khách sạn và EBITDA của danh mục đầu tư, trong khi danh mục không cốt lõi nhỏ hơn ghi nhận tốc độ tăng trưởng EBITDA báo cáo nhanh hơn.

Các khách sạn cốt lõi khu vực sân bay và ngoại ô dẫn đầu theo phân loại bất động sản, với RevPAR tăng 20,3% khi ADR tăng 10,4% và tỷ lệ lấp đầy cải thiện 6,7 điểm phần trăm. RevPAR khu nghỉ dưỡng tăng 7,2%, trong khi RevPAR khu vực đô thị tăng 6,1%.

Kết quả của từng bất động sản không đồng đều. DoubleTree Washington DC–Crystal City ghi nhận RevPAR tăng 50,3%, trong khi Hilton Waikoloa Village, Juniper Hotel Cupertino, Casa Marina Key West, Waldorf Astoria Orlando và Hilton Chicago đều đạt mức tăng trưởng hai chữ số. Nhu cầu khách đoàn và khách lẻ đã hỗ trợ một số bất động sản này, bao gồm mức tăng khoảng 60% doanh thu khách đoàn tại Casa Marina và mức tăng trưởng hơn 25% doanh thu khách lẻ tại Waldorf Astoria Orlando.

Một số bất động sản tiếp tục chịu áp lực. RevPAR của Hilton New Orleans Riverside giảm 14,0%, Caribe Hilton giảm 8,9% và Signia by Hilton Orlando Bonnet Creek giảm 1,9%. New York Hilton Midtown có RevPAR tăng 5,2%, nhưng doanh thu khách sạn giảm 5,9% và EBITDA điều chỉnh của khách sạn giảm 30,7%. Các cơn bão gần đây đã làm giảm tổng tăng trưởng RevPAR tại hai khu nghỉ dưỡng lớn ở Hawaii của Park gần 280 điểm cơ bản, mặc dù Hilton Hawaiian Village và Hilton Waikoloa Village vẫn đạt mức tăng trưởng RevPAR lần lượt là 5,0% và 20,2%.

Tăng trưởng RevPAR vượt tốc độ chuyển hóa lợi nhuận

Doanh thu phòng khách đoàn tăng hơn 18%, và nhu cầu nghỉ dưỡng với giá phòng cao hơn cũng hỗ trợ doanh thu phòng. Tuy nhiên, chi phí hoạt động khách sạn tăng 5%, phản ánh chi phí cao hơn gắn liền với tỷ lệ lấp đầy cũng như áp lực về tiền lương và chi phí tiện ích.

Cơ cấu nhu cầu khách đoàn cũng hạn chế doanh thu dịch vụ phụ trợ. Các nhóm khách chi tiêu ít hơn bên ngoài phòng nghỉ so với mức thường ghi nhận của Park, dẫn đến doanh thu ẩm thực (F&B) chỉ tăng 2%, trong khi doanh thu tiệc và dịch vụ ăn uống gần như đi ngang. Park cũng ghi nhận phí hủy phòng và phí phạt không đủ số lượng phòng (attrition fees) thấp hơn. Do đó, RevPAR so sánh cùng kỳ tăng 8,4%, nhưng EBITDA điều chỉnh của khách sạn so sánh cùng kỳ chỉ tăng 7,7%, tổng EBITDA điều chỉnh tăng 4,0% và lợi nhuận hoạt động GAAP giảm 35,0%.

Thanh khoản, Nợ và Đầu tư Danh mục

Park kết thúc tháng 9 với khoảng 1,3 tỷ USD thanh khoản, bao gồm 1 tỷ USD hạn mức tín dụng quay vòng khả dụng. Nợ thuần đạt khoảng 3,7 tỷ USD, trong khi tổng nợ hợp nhất đạt 3,923 tỷ USD, không bao gồm 105 triệu USD phần nợ của công ty tại các công ty liên doanh không hợp nhất. Lãi suất bình quân gia quyền là 5,87% và thời gian đáo hạn bình quân gia quyền là 3,1 năm bao gồm các tùy chọn gia hạn.

Trong tháng 9, Park đã giải ngân 600 triệu USD còn lại từ khoản vay có kỳ hạn rút vốn sau và 700 triệu USD từ khoản vay thế chấp Bonnet Creek để hoàn trả khoản thế chấp 1,275 tỷ USD của Hilton Hawaiian Village trước thời điểm đáo hạn vào tháng 11. Điều này đã loại bỏ khoản nợ đáo hạn trong ngắn hạn nhưng phần lớn thay thế nghĩa vụ cũ bằng khoản nợ mới. Nợ lãi suất thả nổi đạt tổng cộng 1,7 tỷ USD với mức lãi suất bình quân gia quyền là 6,12%, so với 2,255 tỷ USD nợ lãi suất cố định ở mức 5,67%. Park cũng dự kiến tái cơ cấu khoản thế chấp 150 triệu USD của Hilton Santa Barbara Beachfront Resort vào giữa tháng 11/2026.

Chi tiêu vốn đạt 57 triệu USD trong quý và chi tiêu cả năm dự kiến đạt từ 270 triệu USD đến 280 triệu USD. Các dự án lớn bao gồm việc hoàn thành nâng cấp Royal Palm South Beach Miami với chi phí hơn 110 triệu USD và dự án nâng cấp đang diễn ra tại Ali’i Tower ở Hilton Hawaiian Village với chi phí hơn 100 triệu USD.

Park cũng tiếp tục thu hẹp danh mục đầu tư không cốt lõi. Công ty đã bán Hilton Short Hills với giá 12 triệu USD vào tháng 7 và The Wade với giá khoảng 19 triệu USD vào tháng 10. Hai bất động sản này có tổng chi tiêu vốn dự kiến khoảng 79 triệu USD và đóng góp một lượng không đáng kể vào EBITDA điều chỉnh khách sạn năm 2025. Năm khách sạn không cốt lõi bổ sung với 37 triệu USD EBITDA điều chỉnh khách sạn năm 2025 tiếp tục nằm trong mục tiêu bán hoặc thanh lý.

Dự báo cả năm 2026

Park đã nâng triển vọng RevPAR và lợi nhuận điều chỉnh sau quý 3 khả quan hơn và xu hướng nhu cầu trong quý 4 đang cải thiện. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này mang tính trái chiều vì dự báo thu nhập thuần và EPS theo GAAP bị hạ xuống, trong khi dự báo EBITDA điều chỉnh và FFO điều chỉnh lại tăng lên.

RevPAR so sánh cùng kỳ trong quý 4 dự kiến tăng từ 5,5% đến 7,5%, nhờ mức tăng trưởng sơ bộ trong tháng 10 đạt gần 11%. Chi phí hoạt động khách sạn cả năm dự kiến tăng 4,5% đến 5,0%.

Khoảng lợi nhuận GAAP giảm xuống đi kèm với chi phí lãi vay tăng thêm khoảng 13 triệu USD từ 1,5 tỷ USD hoạt động tái cơ cấu nợ trong năm 2026, hầu hết dự kiến diễn ra trong quý 4. Triển vọng này dựa trên danh mục đầu tư của Park tính đến ngày 4 tháng 11 năm 2026 và không bao gồm các thương vụ thâu tóm, bán tài sản hoặc giao dịch tài trợ vốn chưa công bố trong tương lai.

Bình luận từ Ban quản lý

Ban quản lý cho rằng tăng trưởng doanh thu phòng trong quý là nhờ sức mạnh tiếp diễn từ nhu cầu khách đoàn và khách nghỉ dưỡng. Vào cuối tháng 9, tốc độ doanh thu khách đoàn cốt lõi cho năm 2027 cao hơn gần 6% so với vị thế đặt phòng tương ứng cho năm 2026 ở thời điểm một năm trước đó, trong khi giá phòng đặt trung bình của khách đoàn dự kiến tăng gần 4%.

Park dự kiến Royal Palm sau khi nâng cấp sẽ đóng góp thêm ít nhất 200 điểm cơ bản vào tăng trưởng RevPAR so sánh cùng kỳ năm 2027 và nhân đôi EBITDA của khách sạn sau khi đi vào hoạt động ổn định. Ban quản lý cũng kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận từ khoản đầu tư nâng cấp đạt 15% đến 20%. Đây là những kỳ vọng hướng tới tương lai chứ không phải các đóng góp đã phản ánh đầy đủ vào kết quả của một quý, do khách sạn mới mở cửa trở lại vào tháng 7 năm 2026.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Tăng trưởng chi phí có thể tiếp tục hạn chế đòn bẩy hoạt động. Chi phí biến đổi theo tỷ lệ lấp đầy, tiền lương và chi phí tiện ích đã đóng góp vào mức tăng 5% chi phí hoạt động khách sạn, trong khi chi tiêu ngoài phòng thấp hơn của khách đoàn đã hạn chế doanh thu ẩm thực.
• Tái cơ cấu nợ làm tăng chi phí lãi vay và rủi ro lãi suất. Park dự kiến chi phí lãi vay tăng thêm khoảng 13 triệu USD trong năm 2026, và 1,7 tỷ USD nợ mang lãi suất thả nổi vào cuối quý.
• Kết quả hoạt động của các bất động sản vẫn không đồng đều. Kết quả khả quan tại Washington, Boston, Hawaii, Chicago và một số khu nghỉ dưỡng được nâng cấp đã bị bù trừ một phần bởi sự sụt giảm tại các bất động sản ở New Orleans, Puerto Rico và Orlando, cũng như khả năng chuyển hóa EBITDA yếu hơn tại New York Hilton Midtown.
• Các dự án nâng cấp lớn mang rủi ro thực thi và ổn định hoạt động. Park đang chi tiêu lớn cho Royal Palm, Ali’i Tower và các bất động sản khác, khiến thời điểm và quy mô đóng góp doanh thu và EBITDA trong tương lai trở nên quan trọng.
• Một số tác động bên ngoài bị loại trừ khỏi dự báo. Park không định lượng các tác động tiềm ẩn từ thuế quan, sự thay đổi trong xu hướng du lịch quốc tế, các xung đột nước ngoài, phản ứng chính sách hoặc tình trạng chính phủ đóng cửa.

Tóm tắt

Kết quả quý 3/2026 của Park cho thấy sự kết hợp giữa tăng trưởng RevPAR diện rộng và FFO điều chỉnh cao hơn với lợi nhuận hoạt động GAAP yếu hơn cùng mức mở rộng biên lợi nhuận ở cấp độ khách sạn tương đối khiêm tốn. Nhu cầu phòng từ khách đoàn và khách nghỉ dưỡng vẫn duy trì mức hỗ trợ, nhưng chi phí hoạt động cao hơn và chi tiêu phụ trợ hạn chế đã làm giảm khả năng chuyển hóa lợi nhuận. Các vấn đề chính cần theo dõi là liệu nhu cầu trong quý 4 có duy trì triển vọng RevPAR đã được nâng lên hay không, liệu các bất động sản được nâng cấp có mang lại đóng góp như kỳ vọng hay không, và chi phí tái cơ cấu nợ sẽ ảnh hưởng ra sao đến lợi nhuận GAAP và khả năng tạo tiền.