Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của AMH: Tăng trưởng giá thuê giúp nâng dự báo Core FFO

AMH (NYSE: AMH) đã báo cáo doanh thu tiền thuê và bất động sản nhà ở đơn lập khác trong quý 3/2026 đạt 498,1 triệu USD, tăng 4,1% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi EPS pha loãng giảm từ 0,27 USD xuống 0,23 USD. Giá thuê cao hơn đã thúc đẩy NOI cốt lõi và FFO cốt lõi, nhưng lợi nhuận từ bán bất động sản giảm đã làm hạ lợi nhuận ròng theo GAAP.

Kết quả tài chính cốt lõi

Tăng trưởng doanh thu chủ yếu nhờ giá thuê tăng. Lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông giảm do lợi nhuận ròng từ bán bất động sản và thu nhập khác thấp hơn, làm triệt tiêu một phần lợi ích từ việc doanh thu tăng nhanh hơn tổng chi phí.

FFO cốt lõi và FFO điều chỉnh cải thiện nhờ NOI cốt lõi của toàn bộ danh mục đầu tư tăng. Tăng trưởng trên mỗi cổ phiếu của các chỉ số này cũng hưởng lợi từ số lượng cổ phiếu giảm sau hoạt động mua lại cổ phiếu của AMH.

NOI cốt lõi, FFO cốt lõi, FFO điều chỉnh và Dòng tiền giữ lại là các chỉ số phi GAAP. AMH lưu ý rằng phương pháp tính toán có thể khác nhau giữa các quỹ REIT.

Kết quả hoạt động và Danh mục đầu tư

Doanh thu cốt lõi từ cùng tập hợp bất động sản tăng 2,3% lên 371,1 triệu USD. Tiền thuê thực thu bình quân hàng tháng trên mỗi bất động sản tăng 2,4%, trong khi Tỷ lệ số ngày có người ở bình quân giảm 30 điểm cơ bản xuống 96,0%, bù trừ một phần lợi ích từ mức tăng giá thuê.

Chi phí vận hành bất động sản cốt lõi từ cùng tập hợp bất động sản tăng 1,8% lên 125,2 triệu USD, chủ yếu do chi phí sửa chữa, bảo trì và chuyển giao người thuê tăng cao. Do doanh thu vẫn tăng nhanh hơn chi phí, NOI cốt lõi từ cùng tập hợp bất động sản tăng 2,5% lên 246,0 triệu USD.

Mức tăng giá thuê bình quân tổng hợp đạt 2,6%, bao gồm mức tăng 3,3% đối với hợp đồng gia hạn và 1,0% đối với hợp đồng mới. Tỷ lệ lấp đầy tháng 10 duy trì ở mức 96,0%, và mức tăng gia hạn giữ ở 3,3%, nhưng tăng trưởng của hợp đồng mới hạ nhiệt xuống 0,1%.

AMH đã bàn giao 498 căn nhà mới xây trong quý, bao gồm 387 căn được đưa vào danh mục hoạt động sở hữu toàn bộ và 111 căn bàn giao cho các liên doanh không hợp nhất. Không bao gồm các căn nhà giữ lại để bán, danh mục đầu tư đã tăng ròng 144 căn lên 60.626 căn do các căn bàn giao sở hữu toàn bộ bị bù trừ một phần bởi 243 căn được xác định để bán.

Khả năng sinh lời, Dòng tiền và Bảng cân đối kế toán

Doanh thu cốt lõi của toàn bộ danh mục đầu tư tăng 3,6% lên 420,2 triệu USD, trong khi chi phí vận hành bất động sản cốt lõi chỉ tăng 0,3% lên 141,8 triệu USD. Kết quả là biên NOI cốt lõi ước tính đã mở rộng từ 65,2% lên 66,3%, hỗ trợ mức tăng 5,3% trong NOI cốt lõi của toàn bộ danh mục đầu tư.

Dòng tiền giữ lại giảm xuống 47,5 triệu USD mặc dù FFO điều chỉnh tăng. Chi trả cổ tức cho cổ đông phổ thông tăng từ 126,6 triệu USD lên 135,9 triệu USD, hấp thụ mức cải thiện của FFO điều chỉnh. Bên cạnh đó, AMH đã bán 291 bất động sản và thu về 94,0 triệu USD tiền thu ròng trong quý.

Tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2026, AMH có 71,0 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền cùng 5,2 tỷ USD nợ tồn đọng. Khoản nợ này có lãi suất bình quân có trọng số là 4,5% và thời hạn còn lại bình quân có trọng số là 7,3 năm. Dư nợ vay theo hạn mức tín dụng tuần hoàn 1,25 tỷ USD của công ty đạt tổng cộng 420,0 triệu USD.

AMH đã mua lại và hủy bỏ 2,4 triệu cổ phiếu Phổ thông Loại A với giá 75,0 triệu USD, trả mức giá bình quân có trọng số là 31,39 USD/cổ phiếu. Số lượng cổ phiếu thấp hơn đã hỗ trợ cả EPS theo GAAP và FFO trên mỗi cổ phiếu, mặc dù điều này không thể ngăn EPS theo GAAP sụt giảm.

Lợi nhuận từ bán bất động sản thấp hơn đã che lấp hoạt động cốt lõi tốt hơn

Sự phân hóa trọng tâm trong quý là lợi nhuận ròng theo GAAP giảm trong khi NOI cốt lõi và FFO cốt lõi lại cải thiện. Lợi nhuận ròng từ bán bất động sản và suy giảm giá trị tài sản giảm từ 47,6 triệu USD xuống 21,5 triệu USD, giảm khoảng 26,1 triệu USD, trong khi thu nhập và chi phí khác ròng giảm từ 4,9 triệu USD xuống 0,9 triệu USD.

Những thay đổi này đã áp đảo mức cải thiện từ hoạt động cho thuê định kỳ và kéo lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông giảm khoảng 17,4 triệu USD. Ngược lại, NOI cốt lõi loại trừ lợi nhuận từ bán bất động sản và một số khoản mục phi hoạt động hoặc phi tiền mặt khác, cho thấy danh mục hoạt động vẫn cải thiện ngay cả khi lợi nhuận theo GAAP giảm.

Dự báo năm 2026

AMH đã nâng mức trung vị của dự báo FFO cốt lõi cả năm thêm 0,02 USD trên mỗi cổ phiếu và đơn vị. Mức tăng này phản ánh triển vọng doanh thu từ cùng tập hợp bất động sản khả quan hơn một chút, mức tăng chi phí vận hành bất động sản dự kiến thấp hơn—chủ yếu từ thuế bất động sản—và tỷ lệ lấp đầy ban đầu vững chắc từ các bất động sản phát triển mới bàn giao.

Chương trình đầu tư không thay đổi. AMH tiếp tục kỳ vọng bàn giao 1.300-1.500 căn nhà phát triển sở hữu toàn bộ và 400-600 căn nhà liên doanh, với tổng vốn đầu tư gộp từ 650 triệu USD đến 850 triệu USD.

Giao dịch cổ đông nội bộ gần đây

Hồ sơ cổ đông nội bộ được cung cấp cho thấy không có giao dịch mua và không có giao dịch bán trong 6 tháng trước đó, trong khi các cổ đông nội bộ cùng nhau nắm giữ khoảng 28,4 triệu cổ phiếu. 10 hồ sơ được báo cáo gần nhất bao gồm 1 lần thực hiện hoặc chuyển đổi chứng khoán phái sinh và 9 lần trao thưởng cổ phiếu cho giám đốc, thay vì mua hoặc bán trên thị trường mở.

Rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Mức tăng giá hợp đồng mới hạ nhiệt: Tăng trưởng giá hợp đồng mới đã chậm lại từ 1,0% trong quý 3 xuống 0,1% trong tháng 10. Sự hạ nhiệt tiếp tục có thể hạn chế tăng trưởng doanh thu từ cùng tập hợp bất động sản trong tương lai ngay cả khi chênh lệch giá gia hạn vẫn ở mức dương.
• Tỷ lệ lấp đầy bù trừ một phần cho tăng trưởng giá thuê: Tỷ lệ lấp đầy của cùng tập hợp bất động sản đã giảm 30 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm ngoái. Việc tiếp tục giảm có thể làm giảm lợi ích từ tiền thuê thực thu cao hơn.
• Chi phí bất động sản vẫn là yếu tố biến động: Chi phí sửa chữa, bảo trì và chuyển giao người thuê đã tăng trong quý. Dự báo nâng lên cũng dựa trên giả định mức tăng chi phí thuế bất động sản thấp hơn, khiến hiệu quả chi phí trở nên quan trọng đối với triển vọng cải thiện.
• Tỷ lệ lấp đầy dự án phát triển ảnh hưởng đến dự báo: Một phần mức tăng FFO cốt lõi phụ thuộc vào việc lấp đầy ban đầu vững chắc cho các căn nhà mới bàn giao. Việc cho thuê chậm hơn có thể làm giảm tăng trưởng NOI cốt lõi ngoài tập hợp bất động sản hiện hữu.
• Nợ và thanh khoản cần theo dõi: AMH có 5,2 tỷ USD nợ, bao gồm 420,0 triệu USD đã rút từ hạn mức tín dụng tuần hoàn, so với 71,0 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền.

Tóm tắt

Hoạt động cho thuê của AMH trong quý 3/2026 đã cải thiện nhờ giá thuê cao hơn và mức tăng chi phí bất động sản cốt lõi hạn chế đã thúc đẩy NOI cốt lõi và FFO. Lợi nhuận theo GAAP đi theo hướng ngược lại do lợi nhuận từ bán bất động sản và thu nhập khác sụt giảm. Dự báo năm 2026 được nâng lên phản ánh hiệu quả kinh tế từ cùng tập hợp bất động sản khả quan hơn và tỷ lệ lấp đầy các dự án phát triển, trong khi giá hợp đồng mới, tỷ lệ lấp đầy, chi phí bất động sản và tiến độ bàn giao nhà mới vẫn là các chỉ số hoạt động chính cần theo dõi.