Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Zillow: Mảng cho thuê và thế chấp thúc đẩy tăng trưởng doanh thu 7%

Zillow Group (NASDAQ: Z và ZG) công bố doanh thu quý 3/2026 đạt 724 triệu USD, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi EPS pha loãng theo GAAP đảo chiều từ mức lãi 0,04 USD trong quý 3/2025 sang mức lỗ 0,70 USD. Mảng Cho thuê và Thế chấp là động lực chính thúc đẩy doanh thu tăng trưởng, nhưng khoản hòa giải 165 triệu USD cho vụ kiện tập thể chứng khoán liên quan đến Zillow Offers đã dẫn đến khoản lỗ ròng GAAP 158 triệu USD, mặc dù lợi nhuận điều chỉnh vẫn tăng.

Kết quả tài chính chính

Trong ba tháng kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026, lợi nhuận gộp tăng lên 516 triệu USD, nhưng biên lợi nhuận gộp đã thu hẹp 2 điểm phần trăm xuống còn 71%. EBITDA điều chỉnh và thu nhập ròng điều chỉnh tăng, tạo ra chênh lệch lớn giữa kết quả theo GAAP và non-GAAP của Zillow.

Khả năng tạo tiền mặt cũng cho thấy sự trái chiều: dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cải thiện, trong khi dòng tiền tự do điều chỉnh giảm mạnh.

Thu nhập ròng điều chỉnh, EPS điều chỉnh, EBITDA điều chỉnh và dòng tiền tự do điều chỉnh là các thước đo non-GAAP. Lợi nhuận điều chỉnh của Zillow loại trừ các khoản mục bao gồm thù lao bằng cổ phiếu, chi phí suy giảm giá trị và tái cấu trúc, chi phí kiện tụng chỉ định, khoản hòa giải kiện tụng chứng khoán và thuế thu nhập.

Kết quả kinh doanh theo phân khúc

Cơ cấu doanh thu của Zillow cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Mảng Cho thuê và Thế chấp tăng trưởng nhanh chóng, trong khi mảng Nhà ở có quy mô lớn hơn lại giảm do lãi suất thế chấp neo cao gây áp lực lên sản lượng giao dịch nhà ở.

Tăng trưởng mảng Thế chấp chủ yếu phản ánh mức tăng 55% trong sản lượng phát hành khoản vay mua nhà lên 2,0 tỷ USD. Mảng Cho thuê hưởng lợi từ mức tăng trưởng 35% doanh thu nhà ở nhiều gia đình. Tổng cộng, các mảng này đã bù đắp cho sự sụt giảm của mảng Nhà ở và giúp tổng doanh thu tăng trưởng nhanh hơn mức tăng 1% mà Zillow trích dẫn cho ngành bất động sản nhà ở nói chung.

Các chỉ số về lượng người dùng bớt khả quan hơn. Số người dùng duy nhất trung bình hàng tháng giảm 3% xuống 215 triệu, trong khi số lượt truy cập giảm 5% xuống 2,3 tỷ. Mặc dù vậy, theo Comscore, Zillow vẫn thu hút 77% lượng khách truy cập duy nhất trung bình hàng tháng trong phân khúc bất động sản.

Khoản hòa giải 165 triệu USD nới rộng khoảng cách giữa lợi nhuận GAAP và lợi nhuận điều chỉnh

Khoản mục lớn nhất tạo ra chênh lệch giữa khoản lỗ GAAP của Zillow và lợi nhuận điều chỉnh là khoản hòa giải vụ kiện tập thể chứng khoán liên quan đến Zillow Offers trị giá 165 triệu USD, đã trừ đi khoản bồi thường bảo hiểm dự kiến. Thỏa thuận hòa giải này liên quan đến Zillow Offers, một mảng kinh doanh đã ngừng hoạt động, và Zillow đã loại trừ chi phí này khỏi thu nhập ròng điều chỉnh và EBITDA điều chỉnh vì cho rằng khoản mục này không đại diện cho hoạt động kinh doanh liên tục.

Các khoản điều chỉnh khác trong quý 3 bao gồm 74 triệu USD chi phí thù lao bằng cổ phiếu, 32 triệu USD chi phí suy giảm giá trị và tái cấu trúc, cùng 8 triệu USD chi phí kiện tụng liên quan đến vụ việc với Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC). Zillow bắt đầu loại trừ các chi phí liên quan đến FTC khỏi các thước đo điều chỉnh từ quý 2/2026 và bắt đầu loại trừ khoản hòa giải chứng khoán từ quý 3, khiến phạm vi các khoản điều chỉnh non-GAAP trở nên quan trọng khi so sánh lợi nhuận báo cáo và lợi nhuận cốt lõi.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tăng, trong khi dòng tiền tự do điều chỉnh giảm

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tăng từ 105 triệu USD lên 162 triệu USD. Tuy nhiên, dòng tiền tự do điều chỉnh lại giảm xuống 46 triệu USD do phép tính bao gồm 73 triệu USD khoản hoàn trả ròng cho các hợp đồng mua lại toàn diện, so với 42 triệu USD khoản vay ròng ở quý cùng kỳ năm trước — tương ứng một biến động bất lợi khoảng 115 triệu USD.

Chi mua bất động sản, nhà xưởng và thiết bị đạt tổng cộng 34 triệu USD, trong khi chi mua tài sản vô hình là 9 triệu USD. Zillow kết thúc quý với 707 triệu USD tiền mặt và các khoản đầu tư.

Góc nhìn của ban quản lý

Tổng Giám đốc (CEO) Jeremy Wacksman nhận định quý này là bằng chứng cho khả năng chống chịu của Zillow trong một thị trường nhà ở đầy khó khăn. Ban quản lý cho rằng khả năng phục hồi doanh thu tương đối của công ty đến từ thương hiệu, mức độ tương tác của người dùng, giá trị mang lại cho đối tác và sự tăng trưởng trên một danh mục kinh doanh đa dạng, đồng thời tiếp tục tập trung vào trải nghiệm tích hợp hơn cho người thuê, người mua và người bán.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Mức độ nhạy cảm với thị trường nhà ở: Lãi suất thế chấp cao hơn đã làm giảm 4% doanh thu mảng Nhà ở do gây áp lực lên sản lượng giao dịch. Zillow cũng ước tính rằng lượng phát hành thế chấp mua nhà trên toàn ngành đã giảm 4% trong quý.
• Lưu lượng truy cập giảm: Cả số người dùng duy nhất hàng tháng và số lượt truy cập đều giảm so với cùng kỳ năm trước. Việc quy mô độc giả tiếp tục thu hẹp có thể khiến Zillow khó duy trì mức độ tương tác và giá trị cho các đối tác bất động sản của mình hơn.
• Áp lực lên biên lợi nhuận: Biên lợi nhuận gộp giảm từ 73% xuống 71% dù doanh thu tăng trưởng. Sự thu hẹp thêm sẽ hạn chế hiệu quả chuyển hóa tăng trưởng doanh thu thành lợi nhuận.
• Rủi ro pháp lý và cơ sở báo cáo: Khoản hòa giải chứng khoán, chi phí kiện tụng FTC và các khoản loại trừ non-GAAP mở rộng đã tạo ra khoảng cách lớn giữa lợi nhuận GAAP và lợi nhuận điều chỉnh. Nhà đầu tư sẽ cần theo dõi cả rủi ro pháp lý cốt lõi lẫn tính nhất quán của các thước đo điều chỉnh.
• Chuyển đổi tiền mặt không đồng đều: Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh mạnh mẽ hơn không chuyển hóa thành dòng tiền tự do điều chỉnh cao hơn do các biến động về tài trợ thế chấp và hợp đồng mua lại, những yếu tố có thể gây ra biến động lớn theo từng quý.

Tóm tắt

Tăng trưởng doanh thu quý 3/2026 của Zillow được hỗ trợ bởi mảng Cho thuê và Thế chấp bất chấp áp lực tiếp diễn đối với các giao dịch nhà ở và doanh thu mảng Nhà ở. Khả năng sinh lời điều chỉnh được cải thiện, nhưng khoản hòa giải chứng khoán đã tạo ra khoản lỗ GAAP lớn, biên lợi nhuận gộp thu hẹp và dòng tiền tự do điều chỉnh giảm. Tiến trình hoạt động trong tương lai sẽ phụ thuộc vào hoạt động bất động sản, xu hướng người dùng, sự ổn định của biên lợi nhuận và việc chuyển hóa kết quả hoạt động kinh doanh thành dòng tiền.