Kết quả kinh doanh Quý 3/2026 của NNN REIT: Tăng trưởng AFFO đi kèm tỷ lệ lấp đầy cao hơn

NNN REIT (NYSE: NNN) đã báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 249,7 triệu USD, tăng khoảng 8,5% so với mức 230,2 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng tăng từ 0,51 USD lên 0,57 USD. AFFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng 5,8% lên 0,91 USD khi tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư đạt 99,2% và tiền thuê cơ sở quy năm tăng 6,8%. Công ty duy trì dự báo Core FFO và AFFO cả năm, đồng thời nâng mức dự báo khối lượng thoái vốn.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Thu nhập từ cho thuê đã tăng từ 229,8 triệu USD lên 248,4 triệu USD, đóng góp phần lớn vào sự tăng trưởng doanh thu. Lợi nhuận ròng theo GAAP tăng trưởng nhanh hơn doanh thu, một phần phản ánh khoản lỗ do giảm giá trị bất động sản thấp hơn và khoản lãi từ bán bất động sản cao hơn.

Các chỉ số hoạt động định kỳ của REIT cũng tăng trưởng, với Core FFO và AFFO trên mỗi cổ phiếu đều tăng ở mức một chữ số tầm trung. Sự khác biệt giữa tăng trưởng lợi nhuận theo GAAP và các chỉ số định kỳ này là rất quan trọng vì lợi nhuận ròng bao gồm chi phí khấu hao, khoản lãi từ bán tài sản và chi phí giảm giá trị.

Lợi nhuận ròng và EPS pha loãng là các chỉ số theo GAAP. Core FFO, AFFO và EBITDAre là các chỉ số phi GAAP được sử dụng để bổ sung cho việc đánh giá hiệu quả hoạt động của REIT.

Hoạt động đầu tư và danh mục tài sản

NNN kết thúc tháng 9 với 3.817 bất động sản, tăng từ mốc 3.697 bất động sản của một năm trước đó, trong khi tổng diện tích cho thuê tăng từ 39,2 triệu foot vuông lên khoảng 40,8 triệu foot vuông. Tỷ lệ lấp đầy đạt 99,2%, so với 99,1% ở quý trước và 97,5% ở cùng kỳ năm ngoái. Thời hạn thuê còn lại trung bình có trọng số giữ ở mức 10,1 năm.

Tiền thuê cơ sở quy năm, một chỉ số phi GAAP tại thời điểm báo cáo, đã tăng 6,8% từ 912,2 triệu USD lên 974,0 triệu USD. Số lượng bất động sản và tỷ lệ lấp đầy cao hơn đã hỗ trợ sự gia tăng thu nhập từ cho thuê và lợi nhuận định kỳ.

Trong quý, NNN đã đầu tư 221,7 triệu USD vào 76 bất động sản với tỷ lệ vốn hóa tiền mặt ban đầu là 7,3%. Các khoản đầu tư này có thời hạn thuê trung bình có trọng số là 19,6 năm. Trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư đạt 658,1 triệu USD trên 206 bất động sản.

NNN cũng đã bán 32 bất động sản với số tiền thu về ròng là 50,7 triệu USD trong quý. Số tiền này bao gồm 37,3 triệu USD từ các bất động sản tạo ra thu nhập được bán với tỷ lệ vốn hóa trung bình có trọng số là 7,8% và 13,4 triệu USD từ các bất động sản để trống. Tiền thu từ thoái vốn trong 9 tháng đạt tổng cộng 123,3 triệu USD.

Khả năng sinh lời, vốn và bảng cân đối kế toán

Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh cho thấy lý do tại sao lợi nhuận theo GAAP lại tăng nhanh hơn các chỉ số định kỳ trên mỗi cổ phiếu của công ty. Khoản lỗ do giảm giá trị bất động sản đã giảm từ 7,2 triệu USD xuống 3,5 triệu USD, trong khi khoản lãi từ bán bất động sản tăng từ 12,6 triệu USD lên 15,0 triệu USD. Chi phí bất động sản ròng sau khi trừ phần khách thuê hoàn trả cũng giảm từ 4,7 triệu USD xuống 3,4 triệu USD.

Những lợi thế này đã bị bù trừ một phần bởi chi phí cao hơn. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng từ 11,1 triệu USD lên 13,6 triệu USD, chi phí khấu hao và hao mòn tăng từ 67,3 triệu USD lên 74,2 triệu USD, và chi phí lãi vay tăng từ 53,4 triệu USD lên 55,1 triệu USD.

NNN kết thúc quý với 5,1 tỷ USD tổng nợ có lãi suất trung bình có trọng số là 4,2% và thời hạn đáo hạn trung bình có trọng số là 9,8 năm. Tổng thanh khoản khả dụng đạt 1,4 tỷ USD, bao gồm 1,2 tỷ USD hạn mức tín dụng chưa sử dụng, 204,0 triệu USD tiền thu dự kiến từ các hợp đồng cổ phiếu kỳ hạn chưa thanh toán và 2,7 triệu USD tiền mặt.

Tỷ lệ nợ ròng được báo cáo trên EBITDAre quy năm là 5,6 lần. Nếu tính cả tiền thu từ cổ phiếu kỳ hạn chưa thanh toán, hệ số nợ pro forma là 5,3 lần. Tỷ lệ khả năng thanh toán chi phí cố định ở mức 4,1 lần, chỉ 2,3% dư nợ là lãi suất thả nổi, và danh mục đầu tư không có tài sản nào bị thế chấp.

NNN đã phát hành khoảng 2,0 triệu cổ phiếu trong quý, chủ yếu thông qua chương trình bán cổ phiếu theo giá thị trường (ATM), thu về 89,5 triệu USD tiền ròng. Công ty cũng có khoảng 4,5 triệu cổ phiếu nằm trong các hợp đồng bán kỳ hạn chưa thực hiện vào cuối quý. Nguồn vốn cổ phần này hỗ trợ năng lực đầu tư và tính thanh khoản nhưng cũng làm tăng số lượng cổ phiếu khiến lợi nhuận tương lai bị phân bổ trên lượng cổ phiếu lớn hơn.

Cổ tức hàng quý là 0,62 USD trên mỗi cổ phiếu, so với 0,60 USD của một năm trước đó. Tỷ lệ chi trả cổ tức trên AFFO giảm từ 70% xuống 68%.

Dự báo năm 2026

NNN giữ nguyên các khoảng dự báo cả năm cho Core FFO, AFFO và khối lượng mua lại tài sản. Thay đổi chính là sự gia tăng khối lượng thoái vốn dự kiến, trong khi dự báo lợi nhuận ròng đã điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu bị giảm nhẹ và chi phí quản lý doanh nghiệp dự kiến tăng lên.

Với 658,1 triệu USD đã đầu tư trong 9 tháng đầu năm, triển vọng mua lại tài sản ngụ ý khoảng 42 triệu USD đến 142 triệu USD đầu tư bổ sung trong quý 4 nếu đạt được khoảng dự báo. Tương tự, số tiền thu từ thoái vốn trong 9 tháng là 123,3 triệu USD cho thấy còn khoảng 37 triệu USD đến 57 triệu USD để đạt phạm vi cả năm cập nhật.

Góc nhìn của ban lãnh đạo

Tổng Giám đốc (CEO) Steve Horn cho rằng kết quả hoạt động trong quý là nhờ xu hướng của danh mục đầu tư, hoạt động đầu tư và việc thực thi trên thị trường vốn cổ phần. Ban lãnh đạo nhấn mạnh vị thế thanh khoản 1,4 tỷ USD của công ty và cho biết họ sẵn sàng tiếp tục thực hiện danh mục đầu tư tiềm năng cũng như nắm bắt các cơ hội được tạo ra từ biến động thị trường.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Chi phí doanh nghiệp cao hơn: Chi phí quản lý doanh nghiệp hàng quý tăng khoảng 23%, và phạm vi dự báo G&A cả năm đã tăng lên. Việc chi phí tiếp tục gia tăng có thể hạn chế khả năng chuyển hóa tăng trưởng doanh thu cho thuê thành tăng trưởng lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu.
• Phát hành cổ phiếu và pha loãng: NNN đã phát hành khoảng 2,0 triệu cổ phiếu trong quý và có thêm 4,5 triệu cổ phiếu thuộc các hợp đồng bán kỳ hạn. Nguồn vốn này giúp tăng thanh khoản, nhưng các khoản thâu tóm phải tạo ra đủ lợi nhuận bổ sung để bù đắp cho số lượng cổ phiếu gia tăng.
• Thực thi thâu tóm và thoái vốn: Công ty vẫn cần thực hiện thêm các giao dịch mua lại và bán tài sản trong quý 4 để đạt được phạm vi dự báo cả năm. Thời điểm, định giá và đóng góp thu nhập của các giao dịch đó sẽ ảnh hưởng đến tiền thuê cơ sở quy năm và AFFO trong tương lai.
• Nợ và nhu cầu tái cơ cấu nợ: NNN có khoảng 5,1 tỷ USD tổng nợ và 350 triệu USD trái phiếu đến hạn vào tháng 12 năm 2026. Thời gian đáo hạn trung bình có trọng số dài, tỷ lệ nợ lãi suất thả nổi thấp và tính thanh khoản sẵn có giúp giảm bớt rủi ro, nhưng chi phí vốn vẫn là yếu tố đáng quan tâm.
• Mức độ tập trung của danh mục đầu tư: Dịch vụ ô tô và cửa hàng tiện lợi lần lượt chiếm 19,2% và 15,5% tiền thuê cơ sở quy năm, trong khi bang Texas chiếm 17,6%. Áp lực hoạt động trong các lĩnh vực hoặc khu vực này có thể gây ra ảnh hưởng lớn bất thường đến hiệu quả thu tiền thuê.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 của NNN REIT là sự kết hợp giữa việc mở rộng danh mục đầu tư và tỷ lệ lấp đầy cao hơn với mức tăng trưởng một chữ số tầm trung của Core FFO và AFFO trên mỗi cổ phiếu. Khoản giảm giá trị tài sản thấp hơn và lãi từ bán tài sản cao hơn đã giúp lợi nhuận theo GAAP tăng trưởng nhanh hơn, trong khi việc phát hành cổ phiếu và tín dụng khả dụng giúp duy trì năng lực thực hiện các khoản đầu tư bổ sung. Các yếu tố chính cần theo dõi là việc thực thi mua lại và thoái vốn trong quý 4, chi phí quản lý tăng cao, và liệu các khoản đầu tư mới có tạo ra đủ lợi nhuận để bù đắp cho số lượng cổ phiếu đang gia tăng hay không.