Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Claros Mortgage Trust: Tiến trình giảm đòn bẩy tiến triển khi thua lỗ vẫn tiếp diễn

Claros Mortgage Trust (NYSE: CMTG) đã báo cáo khoản lỗ ròng GAAP trong quý 3/2026 là 14,3 triệu USD, tương đương 0,10 USD mỗi cổ phiếu, cho quý kết thúc vào ngày 30 tháng 9, trong khi khoản lỗ có thể phân phối phi GAAP là 12,1 triệu USD, tương đương 0,08 USD mỗi cổ phiếu. Diễn biến trọng tâm là việc dọn dẹp bảng cân đối kế toán: CMTG đã xử lý 409,5 triệu USD dư nợ gốc chưa thanh toán (UPB) của các khoản vay và giảm 330,1 triệu USD khoản tài trợ còn nợ, mặc dù rủi ro đối với danh sách theo dõi và bất động sản sở hữu (REO) vẫn còn đáng kể.

Kết quả tài chính cốt lõi

Khoản lỗ ròng GAAP của CMTG đã thu hẹp khoảng 241,2 triệu USD so với quý 2/2026. Các yếu tố đóng góp chính bao gồm khoản giảm dự phòng CECL từ 208,8 triệu USD xuống còn 0,4 triệu USD và mức giảm điều chỉnh định giá đối với REO nắm giữ để bán từ 29,6 triệu USD xuống dưới 0,1 triệu USD.

Các thước đo phi GAAP cơ bản cũng cải thiện so với quý trước nhưng vẫn ở mức âm. Khoản lỗ có thể phân phối trước các khoản lãi và lỗ đã thực hiện là 7,9 triệu USD; khoản xóa nợ gốc 4,9 triệu USD, được bù đắp một phần bởi 0,7 triệu USD thu hồi, đã làm tăng khoản lỗ có thể phân phối cuối cùng lên 12,1 triệu USD.

Thu nhập và khoản lỗ có thể phân phối là các thước đo phi GAAP được CMTG sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động và là một yếu tố trong các quyết định cổ tức. Đây không phải là các thước đo thu nhập ròng GAAP, dòng tiền hoạt động hoặc thanh khoản sẵn có.

Việc xử lý tài sản làm giảm đòn bẩy nhưng tiếp tục hiện thực hóa các khoản lỗ

CMTG đã xử lý 4 khoản vay với 409,5 triệu USD dư nợ gốc chưa thanh toán trong quý và nhận thêm 8,0 triệu USD khoản hoàn trả một phần. Các phương án xử lý bao gồm 2 khoản hoàn trả toàn bộ tổng cộng 223,1 triệu USD, việc bán một khoản vay trong danh sách theo dõi trị giá 111,5 triệu USD và khoản tất toán chiết khấu của một khoản vay trong danh sách theo dõi trị giá 74,9 triệu USD. Công ty cũng đã bán một tài sản REO khu căn hộ nhiều gia đình với tổng số tiền thu được là 22,5 triệu USD.

Những hành động này đã hỗ trợ giảm 330,1 triệu USD các khoản tài trợ còn nợ, bao gồm 99,9 triệu USD thanh toán giảm đòn bẩy. CMTG cũng báo cáo rằng không có khoản vay bổ sung nào đưa vào danh sách theo dõi hoặc chuyển sang trạng thái không dồn tích trong quý.

Quá trình dọn dẹp tiếp tục diễn ra sau khi kết thúc quý. CMTG đã nhận được 2 khoản hoàn trả toàn bộ khoản vay tổng cộng 268,7 triệu USD và giảm các khoản tài trợ tương ứng với số tiền đó, bao gồm 131,5 triệu USD thanh toán giảm đòn bẩy. Những hành động đó đã hạ tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu ước tính từ 1,7 lần xuống 1,5 lần.

Tuy nhiên, việc xử lý các tài sản gặp khó khăn có thể phát sinh thêm các khoản lỗ. Các giao dịch bán khoản vay văn phòng và khoản vay khu căn hộ nhiều gia đình đang chờ xử lý dự kiến sẽ tạo ra khoản lỗ bổ sung trong quý 4/2026 lần lượt khoảng 5,4 triệu USD và 5,0 triệu USD nếu hoàn tất. Công ty cũng có các thỏa thuận bán 2 khách sạn REO với giá 44,5 triệu USD, cao hơn một chút so với giá trị ghi sổ được phân bổ của chúng, dự kiến hoàn tất vào quý 1/2027.

Thanh khoản và Bảng cân đối kế toán

Danh sách theo dõi đã giảm 547,2 triệu USD so với cuối năm 2025, nhưng số dư còn lại và quy mô của danh mục REO cho thấy quá trình xử lý tài sản vẫn chưa hoàn tất. Tại thời điểm ngày 30 tháng 9, CMTG có 146,9 triệu USD thanh khoản và 664,5 triệu USD tài sản không thế chấp.

Tỷ lệ đòn bẩy tổng thể là 2,4 lần vào cuối quý và sẽ là 2,2 lần sau khi điều chỉnh cho 268,7 triệu USD hoàn trả khoản vay tiếp theo và các khoản giảm tài trợ liên quan. Tính đến ngày 2 tháng 11 năm 2026, thanh khoản đạt 142,7 triệu USD, bao gồm 136,8 triệu USD tiền mặt.

Góc nhìn của ban quản lý

Giám đốc điều hành (CEO) kiêm Chủ tịch Richard Mack cho biết CMTG đã dành 7 quý vừa qua để xử lý và thanh lý các khoản vay trong danh sách theo dõi, định vị lại các tài sản REO để bán và giảm đòn bẩy. Ban quản lý tin rằng những hành động đó đã cải thiện vị thế của công ty nhằm ứng phó với biến động lãi suất gần đây, đồng thời thừa nhận rằng công việc xử lý tài sản vẫn còn phía trước.

Giao dịch của người nội bộ gần đây

Chi tiết giao dịch được cung cấp niêm yết 4 giao dịch mua trực tiếp của CEO Richard Mack và Chủ tịch J Michael McGillis trong năm 2026, với tổng giá trị được công bố khoảng 561.118 USD. Tuy nhiên, số liệu tổng hợp 6 tháng kèm theo báo cáo không có giao dịch mua nào, tạo ra sự không nhất quán giữa bản tóm tắt và hồ sơ chi tiết giao dịch.

Các giao dịch này nên được xem là những thông tin công bố thực tế thay vì là bằng chứng về quan điểm của ban quản lý đối với định giá hoặc hiệu quả hoạt động trong tương lai.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Rủi ro tín dụng vẫn ở mức đáng kể: CMTG kết thúc quý với 1,1 tỷ USD các khoản vay trong danh sách theo dõi, 566,2 triệu USD dự phòng CECL trên UPB và danh mục REO trị giá 700,7 triệu USD.
• Việc bán tài sản có thể hiện thực hóa thêm các khoản lỗ: Các giao dịch bán khoản vay văn phòng và khu căn hộ nhiều gia đình đang chờ xử lý dự kiến sẽ tạo ra tổng khoản lỗ bổ sung khoảng 10,4 triệu USD trong quý 4/2026 nếu hoàn tất.
• Kết quả có thể phân phối vẫn ở mức âm: Mặc dù khoản lỗ đã thu hẹp so với quý trước, khoản lỗ có thể phân phối 12,1 triệu USD cho thấy khả năng chi trả cổ tức và hiệu quả hoạt động thường xuyên vẫn là những khía cạnh cần theo dõi.
• Thời điểm thanh lý tài sản tạo ra rủi ro thực thi: Một số giao dịch bán vẫn đang chờ xử lý, bao gồm 2 tài sản khách sạn dự kiến hoàn tất vào quý 1/2027, do đó tốc độ và tác động tài chính của việc dọn dẹp phụ thuộc vào việc hoàn tất các giao dịch đó.

Tóm tắt

CMTG đã đạt được tiến bộ rõ rệt trong quý 3/2026 bằng cách xử lý các khoản vay, giảm các khoản tài trợ và hạ rủi ro đối với danh sách theo dõi. Các khoản chi phí dự phòng tín dụng và định giá REO nhỏ hơn nhiều đã thúc đẩy sự thu hẹp mạnh mẽ của khoản lỗ GAAP so với quý trước, nhưng kết quả có thể phân phối vẫn ở mức âm và công ty vẫn gánh chịu các khoản vay trong danh sách theo dõi cùng các tài sản REO đáng kể. Kết quả trong tương lai sẽ phụ thuộc nhiều vào việc hoàn tất các giao dịch thanh lý đang chờ xử lý, hạn chế các khoản lỗ bổ sung và chuyển đổi việc xử lý tài sản thành cắt giảm đòn bẩy bền vững.