Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của DiamondRock: Tăng trưởng RevPAR mở rộng biên lợi nhuận khách sạn

DiamondRock Hospitality (Nasdaq: DRH) báo cáo doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 297,6 triệu USD, tăng 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái, và EPS pha loãng đạt 0,16 USD, so với 0,10 USD của một năm trước đó. Giá phòng và tỷ lệ lấp đầy phòng cao hơn đã giúp RevPAR cùng cơ sở tăng 6,6%, trong khi chi phí khách sạn tăng chậm hơn doanh thu, qua đó mở rộng biên lợi nhuận ở cấp độ bất động sản.

Kết quả lợi nhuận cốt lõi

Doanh thu thực tế tăng 4,3%, trong khi doanh thu cùng cơ sở tăng 6,4% sau khi điều chỉnh kết quả năm trước cho một khách sạn đã bán vào tháng 5 năm 2026. Đòn bẩy hoạt động ở cấp độ khách sạn là động lực vận hành chính: EBITDA điều chỉnh của khách sạn cùng cơ sở tăng 12,5%, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng doanh thu cùng cơ sở.

Lợi nhuận ròng GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng nhanh hơn doanh thu. Ngoài việc hoạt động kinh doanh khách sạn được cải thiện, chi phí lãi vay đã giảm xuống 14,6 triệu USD từ mức 17,1 triệu USD, và quý cùng kỳ năm ngoái bao gồm khoản lỗ 5,9 triệu USD do tất toán nợ trước hạn cùng 2,5 triệu USD cổ tức cổ phiếu ưu đãi không tái diễn.

Doanh thu, lợi nhuận ròng và EPS pha loãng là các thước đo theo GAAP. EBITDA điều chỉnh, FFO điều chỉnh và các thước đo khách sạn cùng cơ sở là các chỉ số phi GAAP do DiamondRock quy định.

Hiệu quả hoạt động của danh mục tài sản

Giá phòng trung bình hàng ngày (ADR) cùng cơ sở tăng 3,8% lên 290,46 USD, trong khi tỷ lệ lấp đầy phòng tăng 2,0 điểm phần trăm lên 77,8%. Kết hợp lại, những thay đổi này đã nâng RevPAR cùng cơ sở lên 226,01 USD, tăng 6,6%, và Tổng RevPAR cùng cơ sở lên 344,13 USD, tăng 6,5%. Ban quản lý cho rằng kết quả này đến từ nhu cầu khả quan và giá phòng cao hơn ở cả khách lẻ và khách đoàn.

Hiệu quả hoạt động có sự khác biệt đáng kể giữa các khách sạn riêng lẻ. RevPAR tăng 54,3% tại L’Auberge de Sedona, 49,4% tại Havana Cabana Key West, 37,4% tại Hotel Emblem San Francisco và 31,4% tại Kimpton Hotel Palomar Phoenix. Trong số các bất động sản đô thị lớn hơn, RevPAR tăng 12,7% tại The Dagny Boston, 11,9% tại The Gwen và 9,4% tại Chicago Marriott Downtown Magnificent Mile.

Một số bất động sản di chuyển theo chiều hướng ngược lại. RevPAR giảm 9,1% tại Lake Austin Spa Resort, 9,0% tại Westin Fort Lauderdale Beach Resort và 6,9% tại Hotel Champlain Burlington, cho thấy sự tăng trưởng của danh mục tài sản không đồng đều.

Tỷ lệ lấp đầy và giá phòng cao hơn tạo ra đòn bẩy hoạt động

Doanh thu khách sạn cùng cơ sở tăng 6,4% lên 297,6 triệu USD, trong khi chi phí hoạt động khách sạn cùng cơ sở tăng 3,9% lên 205,9 triệu USD. Chênh lệch này đã thúc đẩy mức tăng 12,5% của EBITDA điều chỉnh của khách sạn cùng cơ sở và mở rộng biên lợi nhuận thêm 166 điểm cơ bản.

Ở cấp độ doanh nghiệp, chi phí tăng lên 10,9 triệu USD từ 8,6 triệu USD, bù trừ một phần sự cải thiện ở cấp độ khách sạn. Dù vậy, chi phí lãi vay thấp hơn và việc không còn khoản lỗ tất toán nợ của năm trước đã hỗ trợ mức tăng lớn hơn trong lợi nhuận GAAP dành cho cổ đông phổ thông.

Bảng cân đối kế toán và phân bổ vốn

DiamondRock kết thúc quý với khoảng 140,0 triệu USD tiền mặt không bị hạn chế và 400,0 triệu USD hạn mức khả dụng từ khoản tín dụng quay vòng chưa rút vốn. Tổng nợ là 1,1 tỷ USD, với lãi suất bình quân tính theo trọng số là 5,1%. Nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh của 12 tháng gần nhất đạt 3,0 lần, nhưng chỉ 48% dư nợ có lãi suất cố định và thời hạn trung bình là 2,1 năm, hoặc 2,8 năm nếu tính cả các tùy chọn gia hạn.

Chi phí nâng cấp tài sản đạt tổng cộng 59,2 triệu USD trong 9 tháng đầu năm 2026. Chi tiêu vốn cả năm dự kiến từ 75,0 triệu USD đến 80,0 triệu USD, bao gồm các dự án cải tạo tại Westin San Diego Bayview và Atlanta Marriott Alpharetta dự kiến hoàn thành vào quý 1 năm 2027.

Công ty đã tăng cổ tức cổ phiếu phổ thông hàng quý thêm 22% lên 0,11 USD/cổ phiếu. Tính đến hết tháng 9, công ty đã mua lại khoảng 0,2 triệu cổ phiếu với giá 1,9 triệu USD ở mức giá trung bình 9,79 USD, còn lại 299,4 triệu USD trong hạn mức mua lại được cấp phép.

Vào ngày 1 tháng 10, DiamondRock đã mua lại Bellmoor Inn & Spa quy mô 79 phòng với giá 31,0 triệu USD. Mức giá này tương đương 10,4 lần EBITDA điều chỉnh của khách sạn trong 12 tháng gần nhất và tỷ lệ vốn hóa 8,6% dựa trên NOI của khách sạn. Sau các cải tiến theo kế hoạch và các sáng kiến quản lý tài sản, công ty kỳ vọng tỷ suất NOI của khách sạn sau khi ổn định đạt khoảng 9,5%.

Kế hoạch dự báo năm 2026

DiamondRock đã nâng triển vọng cả năm sau kết quả hoạt động quý 3 và tốc độ đặt phòng quý 4 được cải thiện. Những điều chỉnh lớn nhất là đối với mức tăng trưởng doanh thu cùng cơ sở và EBITDA điều chỉnh.

Triển vọng cập nhật bao gồm đóng góp dự kiến 0,2 triệu USD trong quý 4 từ Bellmoor cho cả EBITDA điều chỉnh và FFO điều chỉnh. Dự báo này giả định không có thêm giao dịch mua lại, thoái vốn hoặc mua lại cổ phiếu nào khác, cùng với chi phí lãi vay bằng tiền mặt cả năm từ 58,5 triệu USD đến 59,5 triệu USD.

Giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu giao dịch nội bộ được cung cấp cho thấy có 75.855 cổ phiếu được mua qua 8 giao dịch và 40.000 cổ phiếu được bán qua 2 giao dịch trong 6 tháng gần nhất, dẫn đến lượng mua ròng là 35.855 cổ phiếu. Lần mua và bán được báo cáo gần nhất đều được xếp loại là sở hữu trực tiếp.

Bảy thành viên HĐQT cũng đã nhận được thưởng cổ phiếu vào ngày 4 tháng 5 năm 2026, được niêm yết với giá cấp là 0,00 USD/cổ phiếu và giá trị giao dịch báo cáo bằng không. Riêng các giao dịch này không thể hiện rõ quan điểm của người nội bộ về triển vọng của công ty.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Khả năng thực thi về nhu cầu và giá bán: Mức tăng trưởng RevPAR trong quý phụ thuộc vào sự cải thiện của cả ADR và tỷ lệ lấp đầy. Triển vọng cả năm cũng dựa vào việc duy trì tốc độ đặt phòng được cải thiện trong quý 4.
• Áp lực chi phí hoạt động: Chi phí khách sạn cùng cơ sở tăng 3,9%. Việc mở rộng thêm biên lợi nhuận phụ thuộc vào việc duy trì mức tăng trưởng doanh thu cao hơn mức tăng chi phí ở cấp độ khách sạn và duy trì hiệu quả hoạt động.
• Rủi ro lãi suất và tái cấp vốn: DiamondRock có 1,1 tỷ USD nợ, trong đó chỉ 48% là nợ lãi suất cố định, với thời hạn trung bình 2,1 năm trước khi gia hạn.
• Hiệu quả hoạt động không đồng đều giữa các bất động sản: Một số khách sạn ghi nhận RevPAR sụt giảm dù toàn danh mục tài sản vẫn tăng trưởng, tạo ra rủi ro rằng các bất động sản yếu hơn sẽ làm triệt tiêu mức tăng trưởng ở những nơi khác.
• Khả năng thực thi dự án vốn và mua lại: Tỷ suất lợi nhuận ổn định dự kiến của Bellmoor phụ thuộc vào các cải tiến theo kế hoạch và các sáng kiến quản lý tài sản, trong khi các đợt cải tạo đang tiến hành phải được hoàn thành mà không gây gián đoạn đáng kể đến hoạt động của khách sạn.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của DiamondRock phản ánh giá phòng cao hơn, tỷ lệ lấp đầy cải thiện và kiểm soát chi phí ở cấp độ khách sạn tốt hơn, mang lại mức tăng trưởng EBITDA nhanh hơn và biên lợi nhuận mở rộng hơn so với đà tăng doanh thu. Việc nâng triển vọng năm 2026 cho thấy ban quản lý kỳ vọng đà tăng trưởng hoạt động sẽ tiếp tục, trong khi thời hạn đáo hạn nợ, rủi ro lãi suất thả nổi, sự phân hóa ở cấp độ bất động sản cũng như việc triển khai mua lại và cải tạo vẫn là các lĩnh vực chính cần theo dõi.