Kết quả kinh doanh Q3 2026 của NXRT: NOI cùng mảng tài sản giảm 8.2%

NexPoint Residential Trust (NYSE: NXRT) đã công bố doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 64,5 triệu USD, tăng từ mức 62,8 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi lỗ pha loãng trên mỗi cổ phiếu theo GAAP tăng lên 0,45 USD từ mức 0,31 USD. Trong quý kết thúc vào ngày 30 tháng 9, NOI cùng cửa hàng giảm 8,2%, và Core FFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng giảm xuống 0,52 USD do chi phí vận hành bất động sản và chi phí lãi vay gia tăng đã vượt quá mức tăng trưởng doanh thu. Công ty đã công bố kết quả vào ngày 3 tháng 11 năm 2026.

Dữ liệu thu nhập cốt lõi

Tổng doanh thu của NXRT tăng khoảng 2,7%, nhưng lỗ ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng lên 11,5 triệu USD. Công ty giải thích sự thay đổi này chủ yếu là do chi phí vận hành bất động sản tăng 2,0 triệu USD và chi phí lãi vay tăng 2,6 triệu USD, được bù đắp một phần nhờ doanh thu tăng 1,6 triệu USD.

Các thước đo thu nhập phi GAAP của quỹ REIT này cũng giảm. Tổng NOI giảm mặc dù danh mục đầu tư mở rộng từ 35 lên 36 bất động sản, trong khi so sánh cùng cửa hàng cho thấy mức độ suy giảm lợi nhuận ở cấp độ bất động sản nghiêm trọng hơn.

NOI, FFO, Core FFO và AFFO là các thước đo phi GAAP và không đại diện cho dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Lỗ ròng được báo cáo bao gồm 23,2 triệu USD chi phí khấu hao và phân bổ, so với 23,8 triệu USD của cùng kỳ năm trước.

Hiệu suất danh mục đầu tư và cùng cửa hàng

Nhóm bất động sản cùng cửa hàng của NXRT trong quý 3 bao gồm 35 bất động sản và 12.980 căn hộ. Doanh thu cùng cửa hàng và giá thuê hiệu dụng trung bình đều giảm 0,7%, trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm 70 điểm cơ bản. NOI cùng cửa hàng giảm nhanh hơn nhiều, giảm 8,2% xuống còn 35,6 triệu USD.

Trên toàn bộ danh mục gồm 36 bất động sản và 13.305 căn hộ, giá thuê tháng hiệu dụng bình quân trọng số đạt 1.489 USD và tỷ lệ lấp đầy thực tế là 92,8%. Có 4 căn hộ chưa thể đưa vào sử dụng/cho thuê vào cuối quý.

Chương trình gia tăng giá trị vẫn tiếp tục trong quý. NXRT đã hoàn thành 708 đợt nâng cấp toàn bộ và một phần, đồng thời cho thuê 425 căn hộ đã nâng cấp, tạo ra mức chênh lệch giá thuê trung bình hàng tháng là 42,54 USD và tỷ suất hoàn vốn đầu tư do công ty tính toán là 21,1%.

Chi phí vận hành và lãi vay tăng nhanh hơn mức tăng trưởng doanh thu

Vấn đề cốt lõi trong quý 3 là sự phân hóa giữa doanh thu hợp nhất và khả năng sinh lời. Doanh thu tăng so với cùng kỳ năm ngoái, một phần phản ánh danh mục đầu tư lớn hơn, nhưng doanh thu cùng cửa hàng giảm và chi phí ở cấp độ bất động sản tăng lên. Mức giảm 8,2% của NOI cùng cửa hàng, so với mức giảm 0,7% của doanh thu cùng cửa hàng, cho thấy các khoản chi phí đã tạo ra áp lực lớn hơn đáng kể so với riêng tiền thuê nhà.

Chi phí tài chính tạo thêm một gánh nặng khác. Chi phí lãi vay tăng lên 18,1 triệu USD từ mức 15,5 triệu USD, tương ứng mức tăng khoảng 16,9%. Kết hợp với mức tăng 2,0 triệu USD chi phí vận hành bất động sản, điều này đã hấp thụ toàn bộ mức tăng doanh thu được báo cáo và góp phần làm giảm FFO, Core FFO và AFFO.

Tỷ lệ đòn bẩy, mức độ bảo toàn cổ tức và phân bổ vốn

Tổng nợ đạt 1,62 tỷ USD tại thời điểm ngày 30 tháng 9 năm 2026, tăng từ mức 1,50 tỷ USD của một năm trước đó. Nợ ròng tăng lên 1,60 tỷ USD từ mức 1,49 tỷ USD, trong khi tổng nợ tính theo phần trăm vốn hóa thị trường cộng nợ tăng từ 65% lên 77%. Tỷ lệ nợ ròng trên giá trị doanh nghiệp tăng từ 65% lên 76%.

NXRT đã thông báo cổ tức quý 3 là 0,53 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông, so với 0,51 USD của cùng kỳ năm trước. Mức độ chi trả cổ tức từ AFFO duy trì trên 1,0 lần ở mức 1,19 lần, nhưng đã giảm so với 1,56 lần. Mức độ chi trả cổ tức từ Core FFO giảm xuống 0,99 lần từ 1,37 lần, cho thấy Core FFO trên mỗi cổ phiếu thấp hơn một chút so với cổ tức hàng quý.

Sau quý này, NXRT đã rút 33,0 triệu USD từ khoản tín dụng tuần hoàn. Tính đến ngày 1 tháng 10, dư nợ gốc của khoản tín dụng này là 112,1 triệu USD và thư tín dụng bảo lãnh còn hiệu lực là 2,0 triệu USD. Vào ngày 2 tháng 10, công ty đã thâu tóm bất động sản Midtown Crossing gồm 228 căn hộ tại Raleigh với giá 32,0 triệu USD.

Hội đồng quản trị sau đó đã phê duyệt chương trình mua lại cổ phiếu phổ thông trị giá lên tới 150,0 triệu USD cho đến ngày 26 tháng 10 năm 2028. Phê duyệt này không thể hiện rằng đã có cổ phiếu nào được mua lại. Hội đồng quản trị cũng thông qua mức cổ tức hàng quý khác là 0,53 USD, dự kiến chi trả vào ngày 31 tháng 12 năm 2026.

Dự báo cho năm 2026

NXRT mô tả triển vọng của mình là sự tái thiết lập dự báo NOI cùng cửa hàng cho cả năm. Thông cáo báo chí được cung cấp đưa ra các số liệu trung vị mới nhất nhưng không có dự báo trước đó, do đó quy mô hoặc hướng điều chỉnh không thể định lượng được từ thông tin hiện có.

Dự báo trên mỗi cổ phiếu cho cả năm dựa trên giả định khoảng 25,6 triệu cổ phiếu pha loãng bình quân trọng số.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Sự yếu kém kéo dài của các bất động sản cùng cửa hàng: Tỷ lệ lấp đầy, giá thuê hiệu dụng trung bình và doanh thu thấp hơn có thể khiến NOI tiếp tục chịu áp lực nếu chi phí bất động sản không hạ nhiệt.
• Chi phí tài chính cao hơn: Chi phí lãi vay quý 3 tăng khoảng 16,9%, làm giảm trực tiếp lợi nhuận theo GAAP và các thước đo dòng tiền của REIT.
• Tỷ lệ đòn bẩy ở mức cao: Nợ ròng tăng lên 1,60 tỷ USD, và các tỷ lệ đòn bẩy được báo cáo đã tăng đáng kể so với năm trước.
• Mức độ bảo toàn cổ tức bị thu hẹp: AFFO vẫn đủ chi trả cổ tức hàng quý, nhưng tỷ lệ chi trả đã giảm xuống 1,19 lần, trong khi mức độ chi trả từ Core FFO đã giảm xuống dưới 1,0 lần.
• Nhu cầu phân bổ vốn: Thương vụ thâu tóm sau quý, việc rút tiền từ khoản tín dụng, chi trả cổ tức và chương trình mua lại cổ phiếu được phê duyệt tạo ra sự cạnh tranh về nhu cầu sử dụng vốn trong khi đòn bẩy vẫn ở mức cao.

Tóm tắt

NXRT ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu hợp nhất khiêm tốn trong quý 3 năm 2026, nhưng hoạt động kinh doanh cùng cửa hàng yếu hơn cùng chi phí bất động sản và chi phí tài chính cao hơn đã khiến NOI, FFO, Core FFO và AFFO giảm. Các vấn đề chính cần theo dõi là liệu xu hướng lấp đầy và giá thuê có ổn định trở lại hay không, đà tăng chi phí có hạ nhiệt hay không, và công ty sẽ cân bằng như thế nào giữa các hoạt động thâu tóm, cổ tức, mua lại cổ phiếu tiềm năng và nợ vay theo triển vọng năm 2026 vừa được tái thiết lập.