Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Xenia: Tăng trưởng RevPAR mở rộng biên lợi nhuận khách sạn

Xenia Hotels & Resorts (NYSE: XHR) đã báo cáo doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 263,8 triệu USD, tăng khoảng 11,6% so với 236,4 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi lỗ GAAP pha loãng thu hẹp xuống còn 0,03 USD/cổ phiếu từ mức 0,14 USD. RevPAR của cùng tập hợp khách sạn tăng 12,5%, và tốc độ tăng trưởng doanh thu nhanh hơn so với chi phí khách sạn đã giúp biên EBITDA khách sạn cùng tập hợp tăng 295 điểm cơ bản. Xenia cũng nâng triển vọng cả năm 2026 sau kết quả kinh doanh quý và đà tăng trưởng RevPAR tiếp tục trong tháng 10.

Kết quả tài chính cốt lõi

Tăng trưởng doanh thu được hỗ trợ bởi giá phòng cao hơn, tỷ lệ lấp đầy tăng và hoạt động kinh doanh ẩm thực (F&B) mạnh mẽ hơn. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh tăng hơn gấp ba lần do tổng doanh thu tăng nhanh hơn chi phí, mặc dù chi phí lãi vay và chi phí khấu hao khiến công ty vẫn trong trạng thái lỗ ròng theo GAAP.

Các thước đo hoạt động bổ sung của quỹ REIT này cải thiện nhanh hơn so với doanh thu hợp nhất. EBITDAre điều chỉnh tăng 26,0%, trong khi FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng 56,5%.

EBITDAre điều chỉnh, FFO điều chỉnh và EBITDA khách sạn cùng tập hợp là các thước đo phi GAAP. Danh mục khách sạn cùng tập hợp bao gồm 29 khách sạn với 8.783 phòng và đã chịu ảnh hưởng gián đoạn từ nhiều dự án cải tạo.

Hiệu quả kinh doanh và thị trường

Tỷ lệ lấp đầy cùng tập hợp khách sạn tăng 380 điểm cơ bản lên 70,0%, trong khi giá phòng trung bình hàng ngày tăng 6,4% lên 264,00 USD. Sự kết hợp này đã đẩy RevPAR tăng 12,5% lên 184,75 USD và tổng RevPAR tăng 12,7% lên 325,71 USD.

Ban quản lý cho rằng sự cải thiện này nhờ vào nhu cầu rộng rãi từ khách đoàn và khách doanh nhân vãng sự, cùng với nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng tăng thêm gắn liền với một số sự kiện lớn. Trên cơ sở cùng tập hợp khách sạn, doanh thu phòng tăng 12,5%, doanh thu ẩm thực (F&B) tăng 15,0% và doanh thu khác tăng 6,0%.

Kết quả kinh doanh có sự khác nhau giữa các thị trường nhưng nhìn chung là tích cực trên hầu hết danh mục. Philadelphia ghi nhận mức tăng RevPAR 34,5%, tiếp theo là New Orleans với 29,0% và San Diego với 21,6%. Orlando và Houston, lần lượt chiếm 17% và 14% EBITDA khách sạn năm 2025, đạt mức tăng trưởng RevPAR là 16,2% và 11,7%. Savannah là một ngoại lệ đáng chú ý, khi RevPAR giảm 3,2%.

Mức tăng giá phòng và tỷ lệ lấp đầy tạo đòn bẩy hoạt động

Doanh thu cùng tập hợp khách sạn tăng 12,7%, so với mức tăng 8,5% của chi phí hoạt động khách sạn cùng tập hợp. Chênh lệch này cho phép EBITDA khách sạn cùng tập hợp tăng 29,3% và biên EBITDA mở rộng từ 19,9% lên 22,9%.

Tình hình chi phí có sự đan xen bên dưới con số tổng thể. Phí quản lý và nhượng quyền tăng 23,7%, và các chi phí gián tiếp khác tăng 7,9%, trong khi thuế bất động sản, thuế tài sản cá nhân và bảo hiểm giảm 5,3%. Kết quả tổng thể ủng hộ quan điểm của ban quản lý rằng tăng trưởng doanh thu và kiểm soát chi phí đã kết hợp hiệu quả để cải thiện khả năng sinh lời ở cấp độ bất động sản.

Ở cấp độ hợp nhất, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh tăng lên 16,3 triệu USD từ 4,7 triệu USD. Tuy nhiên, chi phí lãi vay hàng quý là 20,3 triệu USD cùng chi phí khấu hao và phân bổ 31,2 triệu USD đã dẫn đến khoản lỗ ròng GAAP còn lại. FFO điều chỉnh loại trừ chi phí khấu hao bất động sản và một số mục khác, giải thích tại sao chỉ số này cho thấy kết quả khả quan hơn đáng kể so với lợi nhuận theo GAAP.

Thanh khoản, nợ và phân bổ vốn

Xenia kết thúc quý với khoảng 161 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền, khoảng 85 triệu USD tiền gửi bị hạn chế và tài khoản ký quỹ, cùng tổng thanh khoản khoảng 661 triệu USD. Dư nợ khoảng 1,4 tỷ USD với lãi suất bình quân gia quyền là 5,55%, trong khi công ty vẫn còn nguyên hạn mức chưa sử dụng thuộc khoản tín dụng quay vòng 500 triệu USD.

Chi phí vốn (CAPEX) đạt 16,4 triệu USD trong quý 3 và 47,0 triệu USD trong 9 tháng đầu năm 2026. Xenia đã hoàn thành công việc cải tạo tại Royal Palms Resort & Spa và tiếp tục nâng cấp cơ sở hạ tầng cùng phòng nghỉ tại một số bất động sản. Các dự án cải tạo lớn tại Andaz Napa và The Ritz-Carlton, Denver dự kiến sẽ bắt đầu vào đầu tháng 12.

Vào tháng 7, Xenia đã bán khách sạn Kimpton RiverPlace Hotel có 85 phòng với giá 11 triệu USD. Khoản chi phí suy giảm giá trị phi tiền mặt trị giá 38,8 triệu USD liên quan đã được ghi nhận trong quý 2. Công ty không mua lại cổ phiếu phổ thông hay phát hành cổ phiếu thông qua chương trình bán cổ phiếu theo giá thị trường (ATM) trong quý 3, và đã tuyên bố chia cổ tức hàng quý là 0,14 USD/cổ phiếu.

Dự báo cho cả năm 2026

Xenia đã nâng triển vọng cả năm sau kết quả quý 3 và ước tính mức tăng trưởng RevPAR cùng tập hợp khách sạn đạt khoảng 8% trong tháng 10. Điểm giữa của khoảng dự báo EBITDAre điều chỉnh tăng 8 triệu USD, trong khi điểm giữa của FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng 0,09 USD.

Dự báo bao gồm tác động tiêu cực ước tính là 1 triệu USD từ việc gián đoạn cải tạo, không thay đổi so với dự báo trước. Mức dự báo này giả định không có thêm các thương vụ thâu tóm, thoái vốn, phát hành cổ phần hoặc mua lại cổ phiếu và trái phiếu cao cấp. Ban quản lý cũng nhấn mạnh rằng sự không chắc chắn về kinh tế vĩ mô tiếp tục hạn chế khả năng tầm nhìn trong dự báo.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Nhu cầu có thể không duy trì được tốc độ của quý 3: Nhu cầu từ khách đoàn, khách doanh nhân vãng sự và du lịch nghỉ dưỡng gắn liền với sự kiện là động lực tăng trưởng của quý này. Sự sụt giảm trong các mảng này có thể gây áp lực lên tỷ lệ lấp đầy, giá phòng và RevPAR.
• Hoạt động cải tạo có thể gây ra gián đoạn: Các dự án lớn tại Andaz Napa và The Ritz-Carlton, Denver dự kiến bắt đầu vào tháng 12. Dự báo giả định ảnh hưởng khoảng 1 triệu USD đến lợi nhuận, nhưng tiến độ dự án và mức độ gián đoạn vẫn là các biến số.
• Nợ và chi phí lãi vay hạn chế lợi nhuận theo GAAP: Xenia gánh khoản nợ khoảng 1,4 tỷ USD với lãi suất bình quân gia quyền 5,55%. Chi phí lãi vay hàng quý vượt quá lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh mặc dù hoạt động của các khách sạn đã cải thiện.
• Mở rộng hơn nữa biên lợi nhuận đòi hỏi phải tiếp tục kiểm soát chi phí: Chi phí cùng tập hợp khách sạn tăng chậm hơn doanh thu trong quý 3, nhưng phí quản lý và nhượng quyền đã tăng 23,7% và chi phí gián tiếp tăng 7,9%.

Kết luận

Kết quả kinh doanh quý 3 năm 2026 của Xenia phản ánh giá phòng cao hơn, tỷ lệ lấp đầy cải thiện và nhu cầu mạnh mẽ hơn từ khách đoàn, khách doanh nhân vãng sự và du lịch nghỉ dưỡng theo sự kiện. Những yếu tố này đã tạo ra mức tăng trưởng RevPAR hai chữ số và đòn bẩy hoạt động đáng kể ở cấp độ bất động sản, mặc dù chi phí tài chính và khấu hao vẫn khiến công ty chịu một khoản lỗ nhỏ theo GAAP. Việc nâng dự báo cả năm chuyển sự chú ý sang việc liệu nhu cầu có duy trì bền vững hay không và các đợt cải tạo sắp tới có thể hoàn thành trong phạm vi giả định về gián đoạn và chi phí vốn hay không.