Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của ESRT: Sự suy yếu mảng đài quan sát triệt tiêu đà tăng trưởng cho thuê văn phòng

Empire State Realty Trust (NYSE: ESRT) báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 193,1 triệu USD, giảm khoảng 2,4% so với 197,7 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng giảm xuống 0,02 USD từ 0,05 USD. Core FFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng giảm xuống 0,20 USD từ 0,23 USD do lượng khách tham quan Đài quan sát sụt giảm đã bù trừ cho doanh thu cho thuê cao hơn và tỷ lệ lấp đầy văn phòng cải thiện. Mặc dù vậy, ESRT vẫn nâng dự báo Core FFO cho cả năm.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Sự sụt giảm doanh thu tập trung ở mảng kinh doanh Đài quan sát: doanh thu Đài quan sát giảm 9,2 triệu USD, trong khi doanh thu cho thuê tăng 3,6 triệu USD. Tổng chi phí hoạt động giảm nhẹ, nhưng doanh thu giảm đã làm thu hẹp biên lợi nhuận hoạt động, trong khi chi phí lãi vay tăng thêm làm gia tăng áp lực lên lợi nhuận ròng.

NOI tiền mặt từ các bất động sản hiện hữu không bao gồm Đài quan sát và phí chấm dứt hợp đồng thuê tăng 0,5%, nhờ thu nhập hoàn trả từ người thuê và các khoản bồi thường bảo hiểm. Mức tăng chi phí hoạt động và khoản sụt giảm doanh thu khoảng 2 triệu USD từ việc hết hạn hợp đồng thuê FDIC đã công bố trước đó đã hạn chế mức tăng này. Sau khi điều chỉnh tác động của FDIC và 1,2 triệu USD các khoản mục không thường xuyên trong quý 3, NOI tiền mặt từ các bất động sản hiện hữu tăng 1,9%.

Core FFO và NOI tiền mặt từ các bất động sản hiện hữu là các thước đo không theo GAAP. Con số tính theo bất động sản hiện hữu không bao gồm Đài quan sát và phí chấm dứt hợp đồng thuê.

Kết quả hoạt động kinh doanh và danh mục đầu tư

Tính đến ngày 30 tháng 9, danh mục bất động sản thương mại đạt tỷ lệ đã cho thuê 95,6% và tỷ lệ lấp đầy 92,3%, so với 92,6% đã cho thuê và 90,0% lấp đầy một năm trước đó. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng đạt 91,9%, trong khi tỷ lệ văn phòng đã cho thuê tăng lên 95,5%. Mảng bán lẻ có tỷ lệ lấp đầy 96,6% và đã cho thuê 96,8%. Tỷ lệ cho thuê nhà ở nhiều gia đình giảm xuống 97,1% từ mức 98,6%.

ESRT đã ký 27 hợp đồng thuê thương mại với tổng diện tích 189.477 foot vuông, thời hạn thuê trung bình là 8,1 năm. Phân khúc văn phòng chiếm 170.608 foot vuông và tạo ra chênh lệch giá thuê tổng hợp dương 9,9%, đánh dấu quý thứ 21 liên tiếp có chênh lệch giá thuê văn phòng đạt mức dương.

Cơ cấu cho thuê văn phòng không đồng đều. Các hợp đồng thuê văn phòng mới tạo ra mức chênh lệch dương 16,2%, trong khi các hợp đồng tái ký văn phòng có mức chênh lệch âm 4,5%. Mức chênh lệch giá thuê bán lẻ ở mức âm 13,9%, khiến mức chênh lệch của toàn bộ danh mục đầu tư ở mức dương 2,8%. Điều này cho thấy kết quả chung của mảng văn phòng chủ yếu do các hợp đồng thuê mới thúc đẩy chứ không phải các hợp đồng tái ký.

Tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ đã cho thuê được báo cáo không bao gồm một số diện tích tái phát triển và chưa ổn định, cũng như một số bất động sản đã bán được chỉ định, bao gồm tòa nhà 1359 Broadway.

Mức tăng trưởng mảng văn phòng không thể bù đắp cho sự sụt giảm của Đài quan sát

Doanh thu cho thuê tăng khoảng 2,2% lên 162,0 triệu USD, nhưng doanh thu Đài quan sát giảm khoảng 25,6% xuống 26,8 triệu USD do lượng khách tham quan tiếp tục yếu. Đồng thời, chi phí Đài quan sát tăng khoảng 17,8% lên 11,2 triệu USD, khiến NOI của Đài quan sát giảm khoảng 41,2% xuống 15,6 triệu USD.

Sự phân hóa này giải thích tại sao tỷ lệ lấp đầy văn phòng cải thiện và tăng trưởng NOI bất động sản hiện hữu ở mức khiêm tốn đã không chuyển hóa thành lợi nhuận hợp nhất cao hơn. Tổng NOI tiền mặt, bao gồm cả Đài quan sát, giảm khoảng 9,5% xuống 92,1 triệu USD mặc dù NOI tiền mặt từ các bất động sản hiện hữu không bao gồm Đài quan sát tăng nhẹ.

Bảng cân đối kế toán và phân bổ vốn

ESRT có khoảng 0,6 tỷ USD thanh khoản vào cuối quý, bao gồm 85 triệu USD tiền mặt và 520 triệu USD hạn mức tín dụng quay vòng khả dụng. Tổng nợ là khoảng 2,2 tỷ USD với lãi suất bình quân gia quyền là 4,78%, trong khi tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh là 6,7 lần. Chi phí lãi vay quý 3 tăng khoảng 10,7% lên 27,9 triệu USD.

Công ty đã hoàn tất khoản vay kỳ hạn giải ngân chậm tín chấp trị giá 245 triệu USD trong quý. Khoản vay đáo hạn vào năm 2032 và ESRT dự kiến sẽ giải ngân số tiền thu được vào tháng 1 năm 2027 để trả nợ hiện tại. Công ty cho biết họ không có khoản nợ nào đến hạn cần xử lý cho đến tháng 3 năm 2029.

Sau khi kết thúc quý, ESRT đã hoàn tất việc bán tòa nhà 1359 Broadway với giá 217,5 triệu USD. Công ty có kế hoạch sử dụng số tiền thu được để mua lại cổ phiếu và trả nợ. Từ cuộc họp báo cáo kết quả kinh doanh quý 2 đến ngày 2 tháng 11, ESRT đã mua lại 85,8 triệu USD cổ phiếu với mức giá bình quân gia quyền là 4,56 USD mỗi cổ phiếu.

Dự báo cho năm 2026

ESRT đã nâng khoảng dự báo Core FFO cả năm và nâng các giả định về NOI tiền mặt từ các bất động sản hiện hữu. Triển vọng Core FFO sửa đổi đã bao gồm các giao dịch thị trường vốn, các khoản mua lại cổ phiếu đã hoàn tất tính đến nay và việc bán tòa nhà 1359 Broadway, trong khi khoảng dự báo NOI bất động sản cao hơn phản ánh kết quả từ đầu năm đến nay tốt hơn, chủ yếu nhờ các khoản mục không thường xuyên.

Triển vọng mảng bất động sản giả định chi phí hoạt động và thuế bất động sản tăng khoảng 4% đến 6%, phần lớn được bù đắp bởi thu nhập hoàn trả từ người thuê. Khung dự báo cho Đài quan sát giữ nguyên không đổi dù lượng khách tham quan quý 3 yếu.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Đài quan sát tiếp tục suy yếu: Lượng khách tham quan giảm đã khiến cả doanh thu và NOI sụt giảm mạnh trong quý 3. Khung dự báo NOI cả năm không đổi là 55 triệu USD vẫn nhạy cảm với du lịch, thời tiết, biến động tiền tệ, điều kiện địa chính trị và sự cạnh tranh.
• Chi phí bất động sản gia tăng: Dự báo giả định chi phí hoạt động và thuế bất động sản tăng từ 4% đến 6%. Việc đạt được khoảng NOI từ các bất động sản hiện hữu phụ thuộc một phần vào việc các khoản hoàn trả của người thuê bù đắp cho những khoản tăng đó.
• Khoảng thời gian chênh lệch giữa việc ký hợp đồng thuê và bàn giao lấp đầy: Tỷ lệ đã cho thuê 95,6% của danh mục thương mại cao hơn tỷ lệ lấp đầy 92,3% do số liệu đã cho thuê bao gồm cả các hợp đồng đã ký nhưng chưa có hiệu lực. Thời gian trống tạm thời và thời điểm hợp đồng có hiệu lực có thể làm chậm dòng tiền cho thuê.
• Đòn bẩy và chi phí lãi vay: Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh là 6,7 lần, trong khi chi phí lãi vay hàng quý tăng. Khoản vay kỳ hạn giải ngân chậm giúp giải quyết nhu cầu tái tài trợ, nhưng chi phí nợ vẫn ảnh hưởng đến lợi nhuận và Core FFO.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của ESRT cho thấy tỷ lệ lấp đầy bất động sản thương mại cải thiện, chênh lệch giá thuê văn phòng đạt mức dương và tăng trưởng NOI tiền mặt từ các bất động sản hiện hữu ở mức khiêm tốn. Những điểm tích cực đó đã bị lấn át bởi lượng khách tham quan Đài quan sát sụt giảm, chi phí Đài quan sát gia tăng và chi phí lãi vay tăng, dẫn đến doanh thu, lợi nhuận ròng và Core FFO thấp hơn. Việc nâng dự báo cả năm phản ánh kết quả bất động sản từ đầu năm đến nay và các hoạt động phân bổ vốn đã hoàn tất, trong khi hiệu quả hoạt động của Đài quan sát, việc bắt đầu thực hiện hợp đồng thuê, chi phí hoạt động và chi phí nợ vẫn là những yếu tố chính cần theo dõi.