Kết quả kinh doanh Q3 2026 của IRT: Hoạt động cho thuê cải thiện trong khi CFFO trên mỗi cổ phiếu đi ngang

Independence Realty Trust (NYSE: IRT) đã báo cáo EPS pha loãng quý 3/2026 đạt 0,11 USD, tăng từ mức 0,03 USD của cùng kỳ năm trước, trong khi doanh thu cho thuê và doanh thu bất động sản khác từ các tài sản tương đương (same-store) tăng 2,0% trong quý kết thúc ngày 30/9/2026. Lợi nhuận ròng dành cho cổ đông phổ thông tăng lên 25,1 triệu USD, nhưng CFFO trên mỗi cổ phiếu đi ngang ở mức 0,29 USD do chi phí vận hành bất động sản tăng nhanh hơn doanh thu same-store. Chênh lệch giá thuê cải thiện đáng kể, mặc dù tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm 40 điểm cơ bản xuống 95,0%.

Kết quả tài chính cốt lõi

Lợi nhuận theo GAAP tăng nhanh hơn nhiều so với các thước đo hoạt động cốt lõi của IRT. Lợi nhuận ròng tăng từ 6,9 triệu USD lên 25,1 triệu USD, trong khi CFFO chỉ tăng khoảng 1% lên 70,7 triệu USD và giữ nguyên trên cơ sở mỗi cổ phiếu.

Ở cấp độ bất động sản, NOI same-store tăng 1,6%. Tuy nhiên, chi phí vận hành tăng 2,5%, so với mức tăng 2,0% của doanh thu cho thuê và doanh thu bất động sản khác, khiến biên NOI same-store giảm 20 điểm cơ bản.

Kết quả hoạt động kinh doanh và danh mục đầu tư

Danh mục tài sản tương đương (same-store) của IRT bao gồm 109 bất động sản với 31.735 căn hộ. Tăng trưởng hợp đồng thuê mới cùng thời hạn đã cải thiện lên mức âm 0,6% từ mức âm 3,7% của một năm trước đó, trong khi tăng trưởng hợp đồng gia hạn tăng tốc lên 4,6% từ mức 2,6%. Tăng trưởng hợp đồng thuê cùng thời hạn tổng hợp đạt 2,8%, so với 0,1% trong quý 3/2025.

Mức cải thiện này được thúc đẩy bởi giá gia hạn hợp đồng cao hơn và chênh lệch giá thuê mới bớt âm hơn, thay vì tăng giá thực tế trên các hợp đồng thuê mới. Trên cơ sở toàn bộ hợp đồng thuê, tăng trưởng hợp đồng thuê mới vẫn ở mức âm 1,9%, trong khi hợp đồng gia hạn tăng 5,1% và tăng trưởng tổng hợp đạt 2,1%. Tỷ lệ giữ chân người thuê nhà đạt 60,5%, tăng từ 60,2%, nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm từ 95,4% xuống 95,0%.

IRT đã hoàn tất cải tạo 744 căn hộ trong quý, báo cáo tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư bình quân trọng số đạt 14,2%. Chi phí cải tạo trung bình là 20.597 USD mỗi căn, và các căn hộ được cải tạo tạo ra mức tăng tiền thuê trung bình hằng tháng là 244 USD so với các căn hộ tương đương chưa cải tạo. Trong 9 tháng đầu năm 2026, công ty đã hoàn thành 1.770 lượt cải tạo với tỷ suất sinh lời bình quân trọng số là 14,9%.

Sau khi kết thúc quý, IRT đã mua lại 15% cổ phần của đối tác liên doanh tại The Mustang, một bất động sản gồm 275 căn hộ tại Dallas, đồng thời tiếp quản toàn bộ quyền sở hữu và quyền kiểm soát vận hành. Bất động sản này sẽ được hợp nhất vào kết quả kinh doanh của IRT bắt đầu từ ngày 1/10/2026.

Lợi nhuận từ bán tài sản thúc đẩy lợi nhuận GAAP trong khi kết quả cốt lõi đi ngang

IRT đã bán dự án Stonebridge Crossing tại Memphis với giá 55,8 triệu USD trong quý và ghi nhận khoản lợi nhuận khoảng 26,5 triệu USD. Khoản lợi nhuận này đã đóng góp đáng kể vào mức tăng lợi nhuận ròng GAAP và EPS, vốn tăng nhanh hơn nhiều so với CFFO và EBITDA điều chỉnh.

Sự tương phản này rất quan trọng vì CFFO trên mỗi cổ phiếu vẫn giữ ở mức 0,29 USD bất chấp sự gia tăng mạnh mẽ của EPS GAAP. Do đó, kết quả quý phản ánh sự kết hợp giữa hoạt động vận hành bất động sản được cải thiện và khoản lợi nhuận lớn từ giao dịch bán tài sản, thay vì sự gia tăng tương ứng trong lợi nhuận thường xuyên trên mỗi cổ phiếu.

Bảng cân đối kế toán và chi tiêu vốn

IRT kết thúc quý với nợ ròng bằng 6,2 lần EBITDA điều chỉnh và khoản thanh khoản khoảng 491,6 triệu USD từ tiền mặt không bị hạn chế và hạn mức tín dụng quay vòng. Nợ hợp nhất của công ty chịu lãi suất hiệu dụng bình quân trọng số 4,3% sau phòng ngừa rủi ro, với thời hạn gốc bình quân trọng số là 2,7 năm. Nợ lãi suất cố định hoặc đã phòng ngừa rủi ro chiếm 86,5% tổng dư nợ.

Chi tiêu vốn trong quý 3 bao gồm 10,2 triệu USD chi phí thường xuyên, 17,7 triệu USD cho Chương trình Gia tăng Giá trị (Value Add Program), 11,0 triệu USD chi phí không thường xuyên và 0,1 triệu USD chi tiêu phát triển. Hội đồng quản trị cũng công bố cổ tức cổ phiếu phổ thông hằng quý là 0,18 USD mỗi cổ phiếu, được chi trả vào ngày 23/10/2026.

Vụ sáp nhập với Centerspace sẽ mở rộng quy mô của IRT

Vụ sáp nhập đề xuất của IRT với Centerspace dự kiến sẽ tạo ra một quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) căn hộ với giá trị doanh nghiệp khoảng 8 tỷ USD, bao gồm 163 khu dân cư và khoảng 44.400 căn hộ trên khắp 17 bang. Cổ đông của Centerspace sẽ nhận được 3,800 cổ phiếu IRT cho mỗi cổ phiếu Centerspace, trong đó các nhà đầu tư hiện hữu của IRT sở hữu khoảng 78% công ty hợp nhất và các nhà đầu tư hiện hữu của Centerspace sở hữu khoảng 22%.

IRT kỳ vọng đạt được 24 triệu USD hiệu quả cộng hưởng hằng năm và dự báo giao dịch này sẽ giúp tăng 5% CFFO. Hai công ty kỳ vọng thương vụ sáp nhập sẽ hoàn tất sớm nhất là vào cuối quý 4/2026, tùy thuộc vào sự chấp thuận của cổ đông dự kiến vào ngày 10/11 và các điều kiện hoàn tất khác.

Dự báo cho năm 2026

IRT đã giữ nguyên mức trung vị trong triển vọng CFFO cả năm, tăng trưởng doanh thu bất động sản same-store và tăng trưởng NOI same-store, đồng thời thu hẹp khoảng dự báo cho các chỉ số same-store. Công ty đã hạ dự báo EPS và FFO, trong đó phần đối chiếu bao gồm 0,03 USD mỗi cổ phiếu chi phí sáp nhập và tích hợp được cộng ngược lại khi tính CFFO.

Ngoại trừ các chi phí sáp nhập và tích hợp phát sinh tính đến ngày 30/9, dự báo không bao gồm giao dịch đề xuất với Centerspace, các chi phí giao dịch bổ sung, chi phí trợ cấp thôi việc hoặc tiền phạt trả nợ trước hạn dự kiến liên quan đến việc hoàn tất sáp nhập.

Bình luận từ ban lãnh đạo

Ban lãnh đạo cho biết đà cho thuê tiếp tục được cải thiện và xác định việc hết hạn các chương trình ưu đãi dự kiến, việc mở rộng chương trình Wi-Fi của IRT cùng các điều kiện cung-cầu cải thiện là những động lực tiềm năng thúc đẩy tăng trưởng mạnh mẽ hơn trong năm 2027. Công ty cũng cho biết kế hoạch tích hợp cho thương vụ sáp nhập Centerspace đang tiến triển.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Giá thuê mới vẫn ở mức âm: Mặc dù chênh lệch giá đã cải thiện đáng kể, tăng trưởng hợp đồng thuê mới cùng thời hạn vẫn ở mức âm 0,6%, và thước đo cho toàn bộ hợp đồng thuê ở mức âm 1,9%. Tình trạng yếu kém kéo dài có thể hạn chế sự tăng trưởng doanh thu.
• Chi phí bất động sản tăng nhanh hơn doanh thu: Tăng trưởng chi phí 2,5% đã vượt quá mức tăng 2,0% của doanh thu cho thuê và doanh thu bất động sản khác từ các tài sản tương đương (same-store), góp phần làm biên lợi nhuận giảm 20 điểm cơ bản.
• Đòn bẩy và tái tài trợ vẫn là vấn đề đáng chú ý: Nợ ròng bằng 6,2 lần EBITDA điều chỉnh, trong khi thời hạn gốc bình quân trọng số của nợ là 2,7 năm. Triển vọng chi phí lãi vay cao hơn càng làm tăng tầm quan trọng của các chi phí tài trợ vốn.
• Lợi ích từ sáp nhập vẫn phụ thuộc vào khâu thực thi: Thương vụ với Centerspace cần có các phê duyệt cần thiết và quá trình tích hợp thành công. Dự báo 24 triệu USD hiệu quả cộng hưởng hằng năm và mức tăng 5% CFFO chỉ là kỳ vọng chứ chưa phải kết quả thực tế, và các chi phí bổ sung liên quan đến giao dịch cũng chưa được bao gồm trong dự báo hiện tại.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 của IRT ghi nhận sự kết hợp giữa chênh lệch giá thuê cải thiện và tăng trưởng NOI same-store tích cực với áp lực nhẹ lên biên lợi nhuận và CFFO trên mỗi cổ phiếu đi ngang. Khoản lợi nhuận từ việc bán dự án Stonebridge đã thúc đẩy đáng kể lợi nhuận GAAP, trong khi mức trung vị không đổi của dự báo cốt lõi cho thấy bức tranh hoạt động nền tảng ổn định hơn. Các vấn đề chính cần theo dõi là liệu giá thuê mới có chuyển sang mức dương hay không, tăng trưởng chi phí có hạ nhiệt hay không, cũng như liệu thương vụ sáp nhập Centerspace có hoàn tất và đem lại các lợi ích như kỳ vọng hay không.