Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Realty Income: Tăng trưởng doanh thu hỗ trợ nâng dự báo AFFO

Realty Income (NYSE: O) đã báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 1,622 tỷ USD, tăng khoảng 10,3% so với mức 1,471 tỷ USD cùng kỳ năm ngoái, trong khi EPS pha loãng tăng khoảng 22,9% lên 0,43 USD từ mức 0,35 USD. AFFO trên mỗi cổ phiếu tăng 3,7% lên 1,12 USD nhờ mở rộng danh mục đầu tư và thu nhập đầu tư cao hơn, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt 98,8% và dự báo AFFO cả năm được nâng nhẹ.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Tăng trưởng doanh thu phản ánh mức tăng 97,3 triệu USD trong doanh thu cho thuê và mức tăng 53,9 triệu USD trong thu nhập lãi và cổ tức từ các khoản cho vay và đầu tư cổ phần ưu đãi. Lợi nhuận ròng theo GAAP cũng được hưởng lợi từ 113,9 triệu USD tiền lãi bán bất động sản, tăng từ mức 49,1 triệu USD, mặc dù chi phí lãi vay và chi phí dự phòng giảm giá trị bất động sản gia tăng.

AFFO dành cho cổ đông phổ thông tăng khoảng 7,0%, nhanh hơn mức tăng 3,7% của AFFO trên mỗi cổ phiếu. Số lượng cổ phiếu pha loãng bình quân trọng số được sử dụng để tính AFFO đã tăng lên 948,8 triệu cổ phiếu từ mức 917,9 triệu cổ phiếu, làm hạn chế lợi ích trên mỗi cổ phiếu từ sự tăng trưởng AFFO tổng thể.

FFO và AFFO là các thước đo phi GAAP được thiết kế nhằm giảm thiểu tác động của khấu hao bất động sản, suy giảm giá trị, khoản lãi từ bán tài sản và các điều chỉnh khác có thể làm cho việc so sánh kết quả hoạt động kinh doanh của REIT trở nên khó khăn hơn.

Danh mục đầu tư và Hoạt động đầu tư

Realty Income kết thúc quý với lợi ích tại 15.536 bất động sản cho 1.842 khách hàng thuê thuộc 96 ngành nghề khác nhau. Tỷ lệ lấp đầy đạt 98,8%, không đổi so với quý trước và cao hơn một chút so với mức 98,7% của một năm trước đó. Công ty có 182 bất động sản sẵn sàng để cho thuê hoặc bán.

Tỷ lệ tái ký hợp đồng thuê (rent recapture rate) đạt 103,5%. Tiền thuê cơ bản quy năm mới đối với các bất động sản tái cho thuê đạt 67,6 triệu USD, so với 65,3 triệu USD của các hợp đồng thuê trước đó, cho thấy các gia hạn hoàn tất và hợp đồng thuê mới nhìn chung đã duy trì hoặc gia tăng mức giá thuê ở cấp độ bất động sản.

Realty Income đã giải ngân 2,57 tỷ USD trong quý, tương đương 2,23 tỷ USD dựa trên tỷ lệ sở hữu kinh tế, với tỷ suất lợi nhuận tiền mặt bình quân trọng số ban đầu là 6,8%. Tổng số này bao gồm 2,16 tỷ USD thâu tóm bất động sản với tỷ suất 6,6%, 145,2 triệu USD đầu tư phát triển với tỷ suất 7,2%, và 261,5 triệu USD đầu tư tín dụng với tỷ suất 7,9%.

Bất động sản công nghiệp chiếm 57,3% thu nhập tiền mặt từ các khoản đầu tư bất động sản mới, so với 31,0% của bán lẻ và 11,7% của trung tâm dữ liệu. Trên cơ sở tỷ lệ sở hữu, các khoản đầu tư tại Mỹ và khu vực khác đạt tổng cộng 1,29 tỷ USD với tỷ suất 6,5%, trong khi các khoản đầu tư tại châu Âu đạt tổng cộng 940,1 triệu USD với tỷ suất 7,1%.

Công ty cũng đã mở rộng nền tảng vốn tư nhân tại châu Âu thông qua một liên doanh, trong đó KKR đã đầu tư 528,0 triệu EUR để sở hữu 49% cổ phần trong 54 bất động sản cho thuê thuần (net-lease) đã đi vào hoạt động ổn định.

Mở rộng danh mục đầu tư, chứ không phải tăng trưởng tiền thuê cùng bất động sản, là động lực chính thúc đẩy phần lớn tăng trưởng

Doanh thu cho thuê từ các bất động sản hiện hữu (same-store) chỉ tăng 1,1% lên 1,162 tỷ USD trên cơ sở tỷ lệ sở hữu và tỷ giá cố định. Mức tăng này thấp hơn nhiều so với mức tăng khoảng 7,0% của doanh thu cho thuê được báo cáo và mức tăng khoảng 10,3% của tổng doanh thu.

Sự khác biệt này cho thấy các bất động sản mới bổ sung và các khoản đầu tư tài trợ là những động lực tăng trưởng quan trọng hơn so với việc tăng giá thuê trong danh mục đầu tư hiện có. Thu nhập lãi và cổ tức từ các khoản cho vay và đầu tư cổ phần ưu đãi đã tăng hơn gấp đôi lên 105,0 triệu USD từ 51,1 triệu USD, bổ sung thêm một nguồn tăng trưởng ngoài thu nhập cho thuê.

Khả năng sinh lời, Dòng tiền và Bảng cân đối kế toán

EBITDAre đã điều chỉnh hàng quý đạt 1,45 tỷ USD. Tỷ lệ nợ thuần trên EBITDAre đã điều chỉnh pro forma quy năm ở mức 5,4 lần, hoặc 5,2 lần khi bao gồm số tiền dự kiến thu được từ các thỏa thuận bán cổ phiếu kỳ hạn ATM chưa thanh toán.

Realty Income đã báo cáo thanh khoản khả dụng đạt 5,39 tỷ USD trên cơ sở tỷ lệ sở hữu. Số này bao gồm 355,8 triệu USD tiền mặt tính theo tỷ lệ sở hữu, 5,49 tỷ USD hạn mức tín dụng khả dụng và 1,09 tỷ USD tiền thu dự kiến từ hợp đồng kỳ hạn ATM, trừ đi 1,54 tỷ USD dư nợ thương phiếu.

Các số liệu dòng tiền được cung cấp cho giai đoạn 9 tháng. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tăng khoảng 5,5% lên 2,95 tỷ USD từ 2,79 tỷ USD, trong khi dòng tiền tự do đã điều chỉnh tăng khoảng 13,7% lên 708,8 triệu USD từ 623,7 triệu USD. Thước đo sau là một chỉ số phi GAAP được tính sau khi trừ các khoản phân phối và chi phí vốn nhất định, cùng các điều chỉnh khác.

Trong quý 3, Realty Income đã huy động được 472,5 triệu USD thông qua việc bán cổ phiếu phổ thông và phát hành 1,0 tỷ USD trái phiếu chuyển đổi ưu tiên lãi suất 3,750% đáo hạn năm 2031. Công ty cũng phát hành 600,0 triệu EUR trái phiếu ưu tiên không đảm bảo và mở rộng hạn mức tín dụng quay vòng lên 5,5 tỷ USD.

Cổ tức hàng quý được chi trả là 0,813 USD trên mỗi cổ phiếu, tương đương 72,6% AFFO pha loãng trên mỗi cổ phiếu. Cổ tức quy năm đạt 3,258 USD trên mỗi cổ phiếu tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2026.

Dự báo kết quả kinh doanh

Realty Income đã nâng cả hai đầu dải dự báo AFFO năm 2026 thêm 0,01 USD trên mỗi cổ phiếu, đồng thời giảm dự báo lợi nhuận ròng theo GAAP xuống 0,04 USD trên mỗi cổ phiếu. Công ty không đưa ra lời giải thích cụ thể cho các điều chỉnh trái ngược này và lưu ý rằng dự báo GAAP của họ loại trừ các khoản suy giảm giá trị trong tương lai cũng như các khoản lãi lỗ từ ngoại tệ hoặc công cụ phái sinh do những mục này rất khó dự đoán.

Mục tiêu đầu tư 10,0 tỷ USD đã được tái khẳng định sau 7,9 tỷ USD hoạt động đầu tư trong 9 tháng đầu năm. Kỳ vọng tăng trưởng tiền thuê từ các bất động sản hiện hữu (same-store) không thay đổi.

Góc nhìn của Ban quản lý

Tổng Giám đốc (CEO) Sumit Roy gắn việc tăng dự báo AFFO với khả năng thực thi vận hành, chất lượng danh mục đầu tư và vị thế nguồn vốn của công ty. Ban quản lý cho biết các khoản đầu tư trong quý 3 được tài trợ ở mức chênh lệch lãi suất trung hòa đòn bẩy thực tế đạt khoảng 170 điểm cơ bản và nhu cầu vốn cổ phần cho thời gian còn lại của năm 2026 đã được huy động trước.

Chiến lược vốn của công ty hiện bao gồm phát hành nợ và vốn cổ phần truyền thống, đầu tư tín dụng, liên doanh và hợp tác vốn tư nhân. Ban quản lý nhấn mạnh việc phân bổ vốn kỷ luật khi các điều kiện kinh tế và chi phí vốn tiếp tục biến động.

Giao dịch gần đây của người nội bộ

Dữ liệu người nội bộ trong 6 tháng được cung cấp ghi nhận 32.140 cổ phiếu thông qua 10 giao dịch thưởng cổ phiếu cho giám đốc và một giao dịch bán 3.475 cổ phiếu, dẫn đến mức tăng ròng 28.665 cổ phiếu. Các đợt thưởng cổ phiếu này là cấp thưởng chứ không phải mua bằng tiền mặt trên thị trường mở, và bản thân các giao dịch này không thể hiện quan điểm của người nội bộ về định giá hay kết quả hoạt động trong tương lai.

Rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Tăng trưởng tiền thuê từ tài sản hiện hữu hạn chế: Doanh thu cho thuê từ bất động sản hiện hữu (same-store) chỉ tăng 1,1%, có nghĩa là tăng trưởng được báo cáo vẫn phụ thuộc vào các thương vụ thâu tóm, phát triển và đầu tư tài trợ thay vì tăng trưởng tiền thuê đáng kể từ các bất động sản hiện có.
• Tài trợ vốn và pha loãng cổ phiếu: Realty Income sử dụng nợ, vốn cổ phần phổ thông, trái phiếu chuyển đổi và vốn liên doanh để tài trợ cho các khoản đầu tư. Sự gia tăng số lượng cổ phiếu pha loãng đã khiến AFFO trên mỗi cổ phiếu tăng trưởng chậm hơn tổng AFFO trong quý 3.
• Suy giảm giá trị và rủi ro tín dụng: Chi phí dự phòng giảm giá trị bất động sản hàng quý đã tăng lên 111,6 triệu USD từ 75,4 triệu USD, trong khi chi phí dự phòng tổn thất tín dụng tăng lên 14,2 triệu USD từ 11,6 triệu USD. Dư có các khoản cho vay và khoản phải thu tài trợ cũng tăng lên 5,03 tỷ USD từ mức 3,27 tỷ USD vào cuối năm 2025.
• Biến động lợi nhuận theo GAAP: Lợi nhuận từ bán bất động sản, khoản suy giảm giá trị, dự phòng tổn thất tín dụng và biến động tỷ giá hối đoái có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận ròng theo GAAP. Việc giảm dự báo EPS theo GAAP cùng với việc nâng dự báo AFFO nhấn mạnh sự khác biệt giữa hai thước đo này.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Realty Income kết hợp tỷ lệ lấp đầy ổn định với tăng trưởng doanh thu nhờ mở rộng danh mục, thu nhập tài trợ cao hơn và mức tăng khiêm tốn của AFFO trên mỗi cổ phiếu. Việc nâng nhẹ dự báo AFFO và tái khẳng định mục tiêu đầu tư cho thấy sự tin tưởng tiếp tục vào chiến lược giải ngân của công ty, trong khi tăng trưởng tài sản hiện hữu, chi phí tài trợ, sự pha loãng cổ phiếu và các khoản dự phòng liên quan đến tín dụng vẫn là những lĩnh vực chính cần theo dõi.