Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Acadia: Tăng trưởng mảng bán lẻ mặt phố thúc đẩy FFO bất chấp khoản suy giảm giá trị

Acadia Realty Trust (NYSE: AKR) đã báo cáo doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 95,0 triệu USD, giảm khoảng 6,0% so với 101,0 triệu USD cùng kỳ năm ngoái, trong khi EPS pha loãng theo GAAP chuyển sang lỗ 0,03 USD so với mức lãi 0,03 USD. Khoản suy giảm giá trị phi tiền mặt trị giá 11,7 triệu USD đối với hai bất động sản đang được bán đã ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận theo GAAP, nhưng NOI cùng cửa hàng của Danh mục Bất động sản REIT đã tăng 10,2% và FFO Đã điều chỉnh tăng lên 0,31 USD/cổ phiếu từ mức 0,29 USD.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Doanh thu hợp nhất và lợi nhuận theo GAAP của Acadia giảm, trong khi các chỉ số hoạt động cấp độ bất động sản và FFO cải thiện. Công ty không nêu rõ lý do cụ thể khiến doanh thu hợp nhất giảm, nhưng cho biết khoản lỗ ròng theo quý chủ yếu là do chi phí suy giảm giá trị.

FFO theo NAREIT tăng khoảng 15,3% lên 44,5 triệu USD, trong khi FFO Đã điều chỉnh tăng khoảng 13,9% lên 45,2 triệu USD. Mức tăng trưởng trên mỗi cổ phiếu khiêm tốn hơn do số lượng cổ phiếu pha loãng cao hơn so với một năm trước đó.

Các số liệu FFO phân bổ cho các cổ đông phổ thông và chủ sở hữu Đơn vị OP Phổ thông. Các biện pháp phi GAAP này điều chỉnh cho các khoản mục liên quan đến bất động sản có thể khiến lợi nhuận theo GAAP ít mang tính đại diện cho các hoạt động bất động sản đang tiếp diễn.

Hiệu quả Hoạt động Kinh doanh và Danh mục Bất động sản

NOI cùng cửa hàng của Danh mục Bất động sản REIT đã tăng 10,2%, dẫn đầu là mức tăng 15,2% ở mảng bán lẻ mặt phố. Các số liệu này không bao gồm bất động sản đang phát triển và tái phát triển. Trong 9 tháng đầu năm 2026, NOI cùng cửa hàng tăng 8,3%.

Hiệu quả kinh tế từ việc cho thuê tiếp tục thuận lợi. Các hợp đồng thuê mới đã tạo ra mức chênh lệch giá thuê theo GAAP và theo tiền mặt tuân thủ lần lượt là 98% và 62%. Nếu tính cả các hợp đồng gia hạn, các mức chênh lệch đó lần lượt là 49% và 25%. Tại số 129 Đại lộ 5 (Fifth Avenue) ở Manhattan, Acadia đã cho thuê toàn bộ tòa nhà được mua lại khi còn trống trong quý trước chỉ trong vòng 30 ngày, với tỷ suất lợi nhuận trên chi phí dự kiến vượt quá 9%.

Tỷ lệ lấp đầy kinh tế giảm 20 điểm cơ bản so với quý trước xuống 94,2%, trong khi tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng thuê cũng giảm một mức tương tự xuống 95,5%. Acadia cho biết mức giảm này hoàn toàn là do khoảng 16.600 foot vuông diện tích trống mua lại cùng với các bất động sản tại Westport và Soho. Nếu không tính các diện tích trống này, tỷ lệ lấp đầy kinh tế đã tăng khoảng 10 điểm cơ bản lên 94,5%.

Danh mục hợp đồng đã ký nhưng chưa mở cửa (signed-not-open pipeline) đã tăng 32% từ ngày 30 tháng 6 lên 21,8 triệu USD tiền thuê cơ bản hàng năm. Trong quý, 8,4 triệu USD hợp đồng thuê mới đã đi vào danh mục này và 3,1 triệu USD bắt đầu có hiệu lực, trong đó các hợp đồng thuê mặt phố và đô thị mới chiếm khoảng 6,2 triệu USD trong phần bổ sung. Việc chuyển đổi danh mục này thành các cửa hàng mở cửa hoạt động sẽ quyết định tốc độ đóng góp của hoạt động cho thuê hiện tại vào NOI.

Acadia cũng đã hoàn tất khoản mua lại bán lẻ mặt phố thuộc Danh mục Bất động sản REIT trị giá khoảng 152 triệu USD trong quý. Giá trị mua lại tính từ đầu năm đến nay đạt 775 triệu USD trên toàn bộ Danh mục Bất động sản REIT và nền tảng Quản lý Đầu tư, tương đương khoảng 436 triệu USD tính theo phần sở hữu của Acadia.

Tại dự án phát triển Đại lộ Henderson ở Dallas, các hợp đồng thuê đã ký hoặc đang đàm phán nâng cao đã bao phủ khoảng 90% diện tích cho thuê gộp (GLA) mảng bán lẻ. Dự án yêu cầu tổng vốn đầu tư ước tính từ 210 triệu USD đến 235 triệu USD, với 144 triệu USD đã được đầu tư tính đến ngày 30 tháng 9. Các đợt khai trương dự kiến diễn ra trong suốt năm 2027, trong đó đóng góp của NOI sẽ tập trung vào nửa cuối năm đó cùng tỷ suất lợi nhuận trên chi phí dự kiến từ 8% đến 10%.

Nguồn vốn và Bảng cân đối kế toán

Acadia đã thanh toán khoảng 0,8 triệu cổ phiếu kỳ hạn đã phát hành trước đó trong quý, thu về 15,6 triệu USD. Công ty cũng còn các hợp đồng chưa thực hiện để bán thêm 17,0 triệu cổ phiếu với doanh thu ròng ước tính khoảng 351 triệu USD, dự kiến dành để tài trợ cho dự án Đại lộ Henderson và các thương vụ mua lại bổ sung.

Tỷ lệ nợ ròng theo tỷ lệ sở hữu trên EBITDA điều chỉnh niên hóa đạt 5,8 lần sau khi tính cả phần nợ từ Quản lý Đầu tư của Acadia và doanh thu ước tính từ các hợp đồng cổ phiếu kỳ hạn chưa thanh toán. Việc điều chỉnh cho cả năm EBITDA từ các giao dịch năm 2026 đã hạ tỷ lệ này xuống còn 5,6 lần.

Các khoản nợ đến hạn trong ngắn hạn của Danh mục Bất động sản REIT là khá hạn chế: 2,0% khoản nợ đáo hạn vào năm 2026, tiếp theo là 2,2% vào năm 2027, 6,2% vào năm 2028 và 6,8% vào năm 2029. Do đó, Acadia báo cáo không có khoản nợ đáng kể nào của Danh mục Bất động sản REIT đáo hạn cho đến năm 2030.

Sau khi kết thúc quý, Acadia đã đầu tư khoảng 120 triệu USD vốn bổ sung, sau khi trừ đi khoản thanh toán 20 triệu USD nhận được, để trở thành bên cho vay duy nhất trong gói tài trợ 200 triệu USD mới cho Sunset Park. Khoản vay thời hạn 4 năm này chịu lãi suất bằng SOFR cộng 300 điểm cơ bản.

Dự báo năm 2026

Acadia đã giảm khoảng dự báo lợi nhuận ròng cả năm theo GAAP xuống 0,11 USD/cổ phiếu ở cả hai đầu biên độ, phản ánh bản đối chiếu sửa đổi có tính đến chi phí suy giảm giá trị. Trái lại, công ty giữ nguyên cả hai khoảng dự báo FFO theo NAREIT và FFO Đã điều chỉnh. Công ty cũng kỳ vọng mức tăng trưởng NOI cùng cửa hàng cả năm đạt 7,5% đến 8,5%.

Khoản Suy giảm Giá trị Khiến GAAP Bị Lỗ Trong Khi FFO Tiếp tục Tăng

Vấn đề cốt lõi về lợi nhuận của quý là sự phân kỳ giữa lợi nhuận theo GAAP và FFO. Khoản suy giảm giá trị đối với hai bất động sản đang bán đã làm giảm 0,08 USD EPS theo quý, giải thích phần lớn cho chuyển biến từ mức EPS dương của cùng kỳ năm trước sang khoản lỗ trong quý này.

Bản đối chiếu dự báo của Acadia điều chỉnh lợi nhuận ròng đối với khấu hao bất động sản, lợi nhuận từ thanh lý tài sản và các khoản chi phí suy giảm giá trị khi tính toán FFO theo NAREIT. Điều đó giải thích tại sao triển vọng lợi nhuận ròng cả năm giảm trong khi cả hai khoảng dự báo FFO đều giữ nguyên. NOI cùng cửa hàng và mức chênh lệch giá thuê cao hơn cũng cho thấy hiệu quả hoạt động tại các bất động sản tương đương mạnh mẽ hơn những gì khoản lỗ theo GAAP thể hiện.

Góc nhìn của Ban quản lý

Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc (CEO) Kenneth Bernstein cho biết nhu cầu thuê đang bắt đầu mở rộng sang các thị trường đô thị quy mô lớn hơn vốn phục hồi chậm hơn trước đó. Ban quản lý cũng kỳ vọng tăng trưởng nội tại sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2027 và xa hơn nữa, mặc dù công ty không đưa ra dự báo định lượng về lợi nhuận năm 2027.

Giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu giao dịch nội bộ được cung cấp cho thấy có 46.954 cổ phiếu thuộc danh mục mua qua bốn giao dịch và 25.000 cổ phiếu được bán trong một giao dịch trong khoảng thời gian 6 tháng gần nhất, dẫn đến mức tăng ròng 21.954 cổ phiếu. Các giao dịch niêm yết gần đây bao gồm ba đợt thưởng cổ phiếu cho giám đốc và một đợt bán của Giám đốc Đầu tư; cổ phiếu thưởng là các khoản cấp thưởng thù lao và không nên được xem là các khoản mua trên thị trường mở.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Cho thuê các diện tích trống đã mua lại: Khoảng 16.600 foot vuông diện tích trống mua lại tại Westport và Soho đã khiến tỷ lệ lấp đầy giảm so với quý trước. Việc chậm trễ cho thuê các diện tích đó sẽ làm hoãn đóng góp thu nhập dự kiến từ các thương vụ mua lại.
• Triển khai dự án phát triển: Dự án Đại lộ Henderson vẫn đòi hỏi khoản đầu tư đáng kể, với thời gian khai trương kéo dài trong suốt năm 2027. Tỷ suất lợi nhuận dự kiến từ 8% đến 10% phụ thuộc vào việc hoàn thành dự án trong phạm vi chi phí dự kiến và chuyển đổi các đàm phán thành hợp đồng thuê hoạt động.
• Triển khai vốn và số lượng cổ phiếu: Acadia có 351 triệu USD doanh thu dự kiến gắn liền với 17,0 triệu cổ phiếu kỳ hạn chưa thanh toán. Lợi nhuận từ dự án Đại lộ Henderson và các thương vụ mua lại trong tương lai sẽ cần phải bù đắp cho sự gia tăng số lượng cổ phiếu phổ thông.
• Định giá bất động sản và rủi ro thanh lý tài sản: Khoản suy giảm giá trị 11,7 triệu USD cho thấy các tài sản đang được chuẩn bị để bán có thể tạo ra biến động lợi nhuận theo GAAP nếu giá trị dự kiến thay đổi.
• Thời điểm tăng trưởng NOI: Danh mục 21,8 triệu USD hợp đồng đã ký nhưng chưa mở cửa đã tiến triển về mặt hợp đồng nhưng chưa đóng góp đầy đủ vào thu nhập từ bất động sản. Sự chậm trễ khai trương có thể đẩy một phần tăng trưởng dự kiến sang các kỳ sau.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 năm 2026 của Acadia cho thấy sự phân tách rõ rệt giữa lợi nhuận theo GAAP và hoạt động bất động sản cốt lõi. Doanh thu giảm và khoản suy giảm giá trị khiến quý này bị lỗ, nhưng mảng bán lẻ mặt phố đã thúc đẩy mức tăng trưởng NOI cùng cửa hàng đạt hai chữ số, mức chênh lệch giá thuê vẫn ở mức dương và FFO đã điều chỉnh tăng lên. Các ưu tiên tiếp theo là chuyển đổi danh mục hợp đồng đã ký nhưng chưa mở cửa thành doanh thu tiền thuê, cho thuê các diện tích trống đã mua lại, hoàn thành dự án Đại lộ Henderson trong phạm vi hiệu quả kinh tế mục tiêu và triển khai vốn cổ phần mới mà không làm suy giảm lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu.