Kết quả kinh doanh Quý 3/2026 của Pebblebrook: Tăng trưởng RevPAR thúc đẩy EBITDA khách sạn

Pebblebrook Hotel Trust (NYSE: PEB) đã báo cáo tổng doanh thu quý 3/2026 đạt 402,7 triệu USD, tăng khoảng 1,0% so với mức 398,7 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi lỗ pha loãng trên mỗi cổ phiếu dành cho cổ đông phổ thông theo GAAP mở rộng lên 0,56 USD từ mức 0,37 USD. EBITDA khách sạn cùng bất động sản tăng 15,1% do doanh thu tăng nhanh hơn chi phí, nhưng khoản chi phí suy giảm giá trị phi tiền mặt trị giá 77,3 triệu USD đã gây áp lực lên kết quả theo GAAP. FFO đã điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng 23,5% và dòng tiền tự do tăng 24,4%.

Kết quả tài chính cốt lõi

Doanh thu báo cáo của Pebblebrook tăng trưởng khiêm tốn, trong khi danh mục cùng bất động sản mang lại mức tăng trưởng nhanh hơn: tổng doanh thu cùng bất động sản tăng 6,9% và EBITDA khách sạn cùng bất động sản tăng 15,1%. Các thước đo này sử dụng cơ sở danh mục đầu tư khác với doanh thu hợp nhất theo GAAP và cung cấp cái nhìn rõ ràng hơn về các khách sạn nằm trong định nghĩa cùng bất động sản hiện tại của công ty.

Khả năng sinh lời theo GAAP đi theo chiều hướng ngược lại. Lỗ hoạt động và lỗ ròng mở rộng, phản ánh phần lớn khoản chi phí suy giảm giá trị liên quan đến hoạt động thoái vốn của công ty và việc đánh giá các đợt bán bất động sản bổ sung.

EBITDAre đã điều chỉnh, FFO đã điều chỉnh, EBITDA khách sạn cùng bất động sản và dòng tiền tự do là các thước đo phi GAAP. Pebblebrook định nghĩa dòng tiền tự do là FFO đã điều chỉnh trừ đi các khoản đầu tư vốn và cổ tức cổ phiếu phổ thông đã trả.

Hiệu suất khách sạn và thị trường

RevPAR cùng bất động sản tăng 8,3% lên 257 USD, đứng đầu là mức tăng 7,0% của giá phòng trung bình hàng ngày và mức tăng 1,2% về tỷ lệ lấp đầy. Tổng RevPAR cùng bất động sản, bao gồm cả doanh thu ngoài phòng nghỉ, đã tăng 6,9% lên 398 USD.

Nhu cầu diễn ra trên diện rộng trong toàn bộ danh mục đầu tư thay vì tập trung vào một phân khúc khách sạn nhất định. RevPAR của khu nghỉ dưỡng tăng 8,4%, trong khi RevPAR của khách sạn đô thị tăng 8,3%. Doanh thu ẩm thực (F&B) tại khu nghỉ dưỡng tăng 11,2% và 8 trong số 13 khu nghỉ dưỡng của công ty ghi nhận mức tăng trưởng EBITDA khách sạn ít nhất 20%.

Một số thị trường đô thị đã báo cáo mức tăng trưởng RevPAR cao hơn mức trung bình của danh mục đầu tư:

• San Francisco: 14,5%
• Chicago: 12,7%
• Los Angeles: 10,7%
• Boston: 10,6%
• Washington, D.C.: 9,1%

Ban quản lý cho biết nhu cầu công tác và du lịch lành mạnh vẫn tiếp tục duy trì trong suốt tháng 9, với tốc độ tăng trưởng tái tăng tốc sau các sự kiện World Cup và America 250 diễn ra vào đầu quý. Giá phòng trung bình hàng ngày của khách lẻ tăng 8,5%, trong khi giá phòng cho khách đoàn cũng tăng mặc dù lịch trình hội nghị ở một số thị trường trầm lắng hơn.

Khả năng sinh lời, Dòng tiền và Bảng cân đối kế toán

Tổng doanh thu cùng bất động sản tăng 6,9% lên 400,6 triệu USD, trong khi chi phí tăng 4,0% lên 285,3 triệu USD. Chi phí trên mỗi phòng có khách tăng 2,7%. Khoảng cách này giữa tăng trưởng doanh thu và tăng trưởng chi phí đã tạo ra tỷ lệ chuyển đổi EBITDA 58% và mở rộng biên EBITDA khách sạn cùng bất động sản thêm 205 điểm cơ bản.

Ban quản lý cho rằng việc cải thiện biên lợi nhuận là nhờ giá phòng cao hơn, nhiều ngày đạt công suất tối đa hơn, cơ cấu nhu cầu tốt hơn, ít chiết khấu hơn, chi tiêu của khách tại bất động sản tăng và các sáng kiến về năng suất hoạt động.

Dòng tiền tự do tăng lên 55,6 triệu USD từ mức 44,7 triệu USD. Pebblebrook đã đầu tư 14,8 triệu USD vào các bất động sản của mình trong quý và 39,3 triệu USD trong 9 tháng đầu năm 2026.

Tiền mặt và tiền gửi bị hạn chế đạt tổng cộng 298 triệu USD tính đến ngày 30 tháng 9. Nợ ròng trên EBITDA doanh nghiệp trong 12 tháng gần nhất giảm xuống 5,1 lần từ mức 5,9 lần vào cuối năm 2025. Công ty cũng có 641 triệu USD hạn mức tín dụng quay vòng khả dụng và 90 triệu USD công suất khoản vay có thời hạn khả dụng.

Pebblebrook có 350 triệu USD trái phiếu chuyển đổi đáo hạn vào tháng 12 năm 2026. Ban quản lý dự kiến sẽ hoàn trả bằng tiền mặt hiện có, dòng tiền tự do dự kiến và công suất khoản vay có thời hạn khả dụng; không có khoản nợ nào khác đáo hạn cho đến năm 2028. Nợ của công ty có lãi suất bình quân gia quyền ước tính là 4,2%, với 89% được cố định hiệu quả và 98% là không có tài sản bảo đảm.

Trong quý 3, công ty đã mua lại 1,2 triệu cổ phiếu phổ thông với giá 20,9 triệu USD, ở mức giá trung bình là 18,12 USD. Công ty cũng đã mua lại 0,4 triệu cổ phiếu ưu đãi với giá 7,2 triệu USD, với mức chiết khấu trung bình 23% so với giá trị ưu tiên thanh lý. Số lượng cổ phiếu phổ thông giảm đã giúp FFO đã điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu tăng 23,5%, so với mức tăng 18,9% của tổng FFO đã điều chỉnh.

Khoản suy giảm giá trị phi tiền mặt Làm mờ đi hiệu quả kinh tế tốt hơn ở cấp độ khách sạn

Điểm tương phản trung tâm trong quý là hoạt động kinh doanh khách sạn cải thiện song song với khoản lỗ GAAP lớn hơn. EBITDA khách sạn cùng bất động sản tăng 15,1 triệu USD, nhưng Pebblebrook ghi nhận 77,3 triệu USD chi phí suy giảm giá trị phi tiền mặt, cao hơn khoảng 30,8 triệu USD so với khoản suy giảm giá trị của năm trước.

Các khoản chi phí này được ghi nhận liên quan đến việc bán khách sạn The Hotel Zags Portland và việc công ty tiếp tục đánh giá các đợt thoái vốn khác. Pebblebrook đã bán The Hotel Zags với giá 10,0 triệu USD vào ngày 8 tháng 10, sau khi quý kết thúc. Bất động sản này đã tạo ra EBITDA âm 0,6 triệu USD trong 12 tháng kết thúc vào ngày 31 tháng 8, vì vậy việc bán đi bất động sản này sẽ loại bỏ một nguồn gây lỗ ở cấp độ khách sạn mặc dù khoản suy giảm giá trị liên quan đã làm giảm lợi nhuận theo GAAP quý 3.

Tương tự, ban quản lý chỉ ra rằng sự thay đổi trong triển vọng lỗ ròng theo GAAP cả năm chủ yếu phản ánh các khoản chi phí suy giảm giá trị trong quý 3, một phần được bù đắp bởi triển vọng hoạt động kinh doanh cải thiện.

Dự báo năm 2026

Pebblebrook đã nâng triển vọng hoạt động và dòng tiền cả năm sau kết quả quý 3 và kỳ vọng cải thiện cho quý 4. Trong mức tăng 16,3 triệu USD của điểm trung vị EBITDAre đã điều chỉnh, 13,4 triệu USD đến từ hiệu suất quý 3 vượt điểm trung vị triển vọng quý trước đó, trong khi 2,9 triệu USD phản ánh dự báo quý 4 cao hơn.

Mức giảm đầu tư vốn chủ yếu phản ánh tiến độ dự án, với một số khoản chi tiêu theo kế hoạch được chuyển sang năm 2027. Triển vọng bao gồm việc bán khách sạn The Hotel Zags và giả định không có thương vụ thâu tóm hoặc thoái vốn bổ sung nào.

Dự báo quý 4 của Pebblebrook kết hợp mức tăng trưởng RevPAR so với cùng kỳ năm trước chậm hơn so với mức đạt được trong quý 3, mặc dù EBITDA khách sạn vẫn dự kiến sẽ tăng.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Cửa sổ đặt phòng ngắn và sự không chắc chắn về kinh tế: Ban quản lý mô tả xu hướng nhu cầu và đặt phòng hiện tại là mang tính xây dựng, nhưng lưu ý đến sự không chắc chắn về kinh tế vĩ mô, chính sách và địa chính trị. Cửa sổ đặt phòng ngắn hơn có thể làm giảm khả năng dự báo về nhu cầu khách sạn trong tương lai.
• Tăng trưởng quý 4 chậm hơn: Triển vọng tăng trưởng RevPAR cùng bất động sản quý 4 từ 4,0% đến 6,0% thấp hơn mức tăng 8,3% của quý 3. Nhu cầu yếu hơn so với giả định sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng doanh thu và đòn bẩy hoạt động ở cấp độ khách sạn.
• Đòn bẩy và khoản nợ đáo hạn vào tháng 12: Tỷ lệ đòn bẩy ròng đã cải thiện lên 5,1 lần, nhưng Pebblebrook vẫn cần hoàn trả 350 triệu USD trái phiếu chuyển đổi vào tháng 12 năm 2026. Ban quản lý dự kiến lượng tiền mặt hiện có, dòng tiền tự do và công suất khoản vay có thời hạn sẽ đủ để chi trả cho khoản nợ đáo hạn này.
• Các tác động liên quan đến thoái vốn: Công ty tiếp tục đánh giá việc bán các bất động sản, trong khi quý 3 bao gồm 77,3 triệu USD chi phí suy giảm giá trị liên quan. Những thay đổi bổ sung đối với danh mục đầu tư có thể ảnh hưởng đến doanh thu báo cáo, kết quả theo GAAP, thanh khoản và việc giảm nợ.
• Chi tiêu vốn được chuyển sang năm 2027: Một phần của sự cắt giảm trong đầu tư vốn năm 2026 phản ánh các dự án bị trì hoãn thay vì chi tiêu bị hủy bỏ vĩnh viễn, điều này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền tự do trong năm tiếp theo.

Tóm tắt

Hoạt động kinh doanh khách sạn trong quý 3/2026 của Pebblebrook đã hưởng lợi từ giá phòng cao hơn, nhu cầu rộng lớn ở phân khúc đô thị và khu nghỉ dưỡng, cùng mức tăng trưởng chi phí thấp hơn mức tăng trưởng doanh thu cùng bất động sản. Các yếu tố đó đã thúc đẩy EBITDA khách sạn, FFO đã điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu và dòng tiền tự do, trong khi khoản suy giảm giá trị phi tiền mặt lớn đã làm lỗ GAAP mở rộng. Các vấn đề chính cần theo dõi là liệu nhu cầu có hỗ trợ triển vọng cả năm đã được nâng lên hay không, mức độ hạ nhiệt của tăng trưởng RevPAR trong quý 4 ra sao, và công ty cân bằng việc trả nợ, các dự án vốn bị trì hoãn, thoái vốn và mua lại cổ phiếu như thế nào.