Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của MPT: Hoạt động bán tài sản giúp lợi nhuận GAAP tăng khi NFFO giảm

Medical Properties Trust (NYSE: MPT) báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 250,1 triệu USD, tăng khoảng 5,3% so với 237,5 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng cải thiện lên 0,34 USD so với khoản lỗ 0,13 USD. Lợi nhuận ròng GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông đạt 201,6 triệu USD, nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (NFFO) giảm do lợi nhuận từ bán tài sản và tái cơ cấu nợ hỗ trợ lợi nhuận báo cáo, trong khi việc HSA chậm trả tiền thuê tháng 9 đã gây áp lực lên lợi nhuận điều chỉnh.

Kết quả tài chính cốt lõi

Tăng trưởng doanh thu chủ yếu đến từ tiền thuê đã lập hóa đơn, tăng lên 195,3 triệu USD từ mức 181,0 triệu USD. Tuy nhiên, tổng chi phí tăng nhanh hơn doanh thu, tăng khoảng 7,2% do chi phí lãi vay tăng 20,7 triệu USD lên 153,1 triệu USD, được bù đắp một phần nhờ chi phí quản lý doanh nghiệp giảm.

Hiệu quả hoạt động theo GAAP và theo phương pháp điều chỉnh phân hóa mạnh mẽ. Lợi nhuận từ bán bất động sản và lợi ích từ tái cơ cấu nợ đã giúp MPT chuyển từ lỗ sang lãi, trong khi NFFO giảm 17,4% xuống 63,8 triệu USD.

FFO và NFFO là các thước đo bổ sung hiệu quả hoạt động của quỹ REIT, thay vì thay thế cho lợi nhuận ròng GAAP hoặc dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Hiệu quả danh mục đầu tư và khách thuê

MPT kết thúc quý với khoảng 14,4 tỷ USD tổng tài sản, bao gồm 8,3 tỷ USD cơ sở chăm sóc cấp tính chung, 2,4 tỷ USD cơ sở sức khỏe hành vi và 1,6 tỷ USD cơ sở chăm sóc sau cấp tính. Danh mục đầu tư của quỹ gồm 365 bất động sản và khoảng 37.000 giường bệnh được cấp phép cho thuê hoặc thế chấp bởi 52 đơn vị vận hành bệnh viện tại 9 quốc gia.

Trong quý, MPT đã bán phần lợi ích còn lại tại 5 bệnh viện ở Utah với giá khoảng 174 triệu USD và phần lợi ích tại 2 bất động sản bệnh viện ở Idaho với giá khoảng 371 triệu USD. Cùng với các giao dịch khác, việc bán tài sản đã thu về khoảng 680 triệu USD tiền mặt trong quý 3 và tổng lợi nhuận đạt khoảng 158 triệu USD.

Hiệu quả hoạt động của khách thuê vẫn là một điểm áp lực. HSA đã không trả tiền thuê tháng 9 do các thách thức tiếp diễn trong quản lý chu kỳ doanh thu, làm giảm NFFO hàng quý 0,02 USD mỗi cổ phiếu. HSA đã thuê Ovation Healthcare để giám sát hoạt động danh mục đầu tư và cải thiện công tác lập hóa đơn, thu hồi nợ, trong khi MPT cung cấp thêm hỗ trợ vốn lưu động trong quý.

Khả năng sinh lời, thanh khoản và bảng cân đối kế toán

Nợ ròng của MPT đã giảm xuống 9,26 tỷ USD vào ngày 30 tháng 9 năm 2026, từ mức 9,70 tỷ USD vào ngày 31 tháng 12 năm 2025, giảm khoảng 4,5%. Tiền và các khoản tương đương tiền tăng lên 599,3 triệu USD từ mức 540,9 triệu USD trong cùng kỳ.

Công ty đã hoàn tất đợt phát hành trái phiếu bảo đảm trị giá khoảng 2,4 tỷ USD và sử dụng số tiền thu được để hoàn trả các nghĩa vụ hiện tại, bao gồm trái phiếu đến hạn năm 2026 và khoảng một nửa số trái phiếu đến hạn năm 2027. Giao dịch này đã kéo dài thời hạn trả nợ và mang lại lợi ích tái cơ cấu nợ 69,5 triệu USD trong quý. Do các trái phiếu mới chủ yếu thay thế nợ hiện tại, giao dịch này về cơ bản là một bước quản lý thời hạn nợ hơn là giảm nợ với số tiền tương ứng.

Số tiền 680 triệu USD thu được từ bán tài sản vẫn sẵn có để trả nợ và cải thiện các chỉ số khác trên bảng cân đối kế toán. MPT cũng đã chi trả cổ tức định kỳ hàng quý là 0,09 USD mỗi cổ phiếu vào tháng 10 năm 2026.

Lợi nhuận từ bán tài sản và tái cơ cấu nợ đã che đậy kết quả kinh doanh điều chỉnh yếu kém hơn

Lợi nhuận GAAP trong quý chịu ảnh hưởng lớn bởi các khoản mục không thường xuyên. MPT ghi nhận khoản lợi nhuận 157,8 triệu USD từ bán bất động sản và 69,5 triệu USD lợi ích tái cơ cấu nợ, so với khoản lỗ từ bán bất động sản là 9,1 triệu USD và chi phí tái cơ cấu nợ không đáng kể vào cùng kỳ năm ngoái. Các khoản mục này đã giúp tổng thu nhập khác đạt 225,8 triệu USD, so với khoản chi phí 58,0 triệu USD trong quý 3/2025.

Cách xử lý khác nhau đối với các khoản lợi nhuận đó giải thích phần lớn khoảng cách giữa các thước đo lợi nhuận của MPT. Nareit FFO loại trừ lợi nhuận từ bán bất động sản nhưng vẫn phản ánh lợi ích tái cơ cấu nợ, giúp FFO tăng lên 143,4 triệu USD. Sau đó, NFFO loại bỏ lợi ích tái cơ cấu nợ và các điều chỉnh không cốt lõi khác, dẫn đến mức giảm xuống còn 63,8 triệu USD.

Lợi nhuận thường xuyên cũng chịu áp lực từ việc HSA chậm trả tiền thuê và chi phí lãi vay cao hơn. Trước thu nhập khác, tổng chi phí vượt doanh thu khoảng 13,7 triệu USD, so với khoảng 8,6 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Điều này làm cho việc thu tiền thuê và chi phí tài trợ vốn trở thành những chỉ số quan trọng hơn để đánh giá hiệu quả hoạt động cốt lõi so với việc chỉ dựa vào lợi nhuận GAAP của quý.

Dự báo

MPT duy trì kỳ vọng đạt hơn 1,0 tỷ USD tiền thuê bằng tiền mặt từ danh mục đầu tư vào năm 2027. Ước tính này đã bao gồm thu nhập từ tiền thuê bị mất do các đợt bán tài sản trong quý 3 và áp dụng các giả định thận trọng đối với các khách thuê hạch toán trên cơ sở tiền mặt, bao gồm cả HSA.

Kỳ vọng này áp dụng cụ thể cho tiền thuê bằng tiền mặt của danh mục đầu tư và không phải là dự báo toàn bộ doanh thu hoặc NFFO.

Giao dịch nội bộ gần đây

Danh sách giao dịch nội bộ chi tiết báo cáo rằng thành viên ban quản trị James Kevin Hanna đã thực hiện một giao dịch mua trực tiếp vào ngày 20 tháng 8 năm 2026. Mức giá và giá trị giao dịch được tiết lộ cho thấy ông đã mua khoảng 2.300 cổ phiếu.

Chín mục mới nhất còn lại là các khoản cấp cổ phiếu có giá trị bằng 0 chứ không phải giao dịch mua trên thị trường mở. Tuy nhiên, bản tóm tắt 6 tháng của nguồn tin lại hiển thị số lượng giao dịch mua bằng 0, điều này mâu thuẫn với hồ sơ giao dịch chi tiết.

Rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Thu tiền thuê từ HSA: Việc HSA không trả tiền thuê tháng 9 đã làm giảm NFFO 0,02 USD mỗi cổ phiếu. Khó khăn tiếp tục trong việc thu tiền có thể ảnh hưởng đến thu nhập từ tiền thuê và yêu cầu thêm hỗ trợ tài chính từ MPT.
• Chi phí lãi vay và tái cơ cấu nợ: Chi phí lãi vay tăng khoảng 15,6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi nợ báo cáo vẫn ở mức 9,26 tỷ USD. Lợi nhuận trong tương lai sẽ tiếp tục nhạy cảm với chi phí tài trợ vốn và khả năng quản lý các khoản nợ sắp đến hạn của công ty.
• Sự đánh đổi từ bán tài sản: Các đợt thoái vốn tạo ra tiền mặt và lợi nhuận kế toán nhưng cũng làm mất đi thu nhập từ tiền thuê của danh mục đầu tư. Kỳ vọng tiền thuê bằng tiền mặt năm 2027 của MPT phụ thuộc vào danh mục đầu tư còn lại và các giả định đối với khách thuê hạch toán trên cơ sở tiền mặt.
• Áp lực lên lợi nhuận điều chỉnh: NFFO giảm mặc dù doanh thu cao hơn, cho thấy vấn đề thanh toán của khách thuê và chi phí tài trợ vốn có thể triệt tiêu mức tăng trưởng của tiền thuê đã lập hóa đơn.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của MPT phản ánh hai xu hướng trái ngược nhau: việc bán tài sản và các hoạt động tái cơ cấu nợ tạo ra lợi nhuận GAAP và cải thiện tính linh hoạt của bảng cân đối kế toán trong ngắn hạn, trong khi NFFO giảm do vấn đề thu tiền thuê từ khách hàng và chi phí lãi vay cao hơn. Các yếu tố chính cần theo dõi là việc lập hóa đơn và thu hồi tiền thuê của HSA, việc giảm nợ hơn nữa từ tiền thu bán tài sản, và liệu danh mục đầu tư còn lại có thể mang lại hơn 1,0 tỷ USD tiền thuê bằng tiền mặt vào năm 2027 hay không.