Kết quả kinh doanh Q3 2026 của St. Joe: Lợi nhuận hoạt động tăng dù doanh thu giảm

St. Joe (NYSE: JOE) đã báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 156,2 triệu USD, giảm 3% so với 161,1 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS cơ bản giảm xuống 0,65 USD từ 0,67 USD. Lợi nhuận hoạt động tăng 16% lên 61,5 triệu USD, nhưng lợi nhuận ròng thuộc về công ty giảm 5% xuống 36,9 triệu USD do kết quả từ các công ty liên doanh hạch toán theo phương pháp vốn chủ sở hữu yếu hơn đã bù trừ cho lợi nhuận hoạt động được cải thiện. Quý này kết thúc vào ngày 30 tháng 9 năm 2026 và kết quả được công bố vào ngày 28 tháng 10 năm 2026.

Dữ liệu hoạt động cốt lõi

Việc so sánh doanh thu bị ảnh hưởng bởi thương vụ bán bất động sản dưỡng lão Watercrest trong quý 3/2025. Tăng trưởng mảng dịch vụ nhà hàng - khách sạn đã bù đắp một phần cho doanh thu bất động sản và cho thuê thấp hơn trong quý hiện tại.

Tổng chi phí giảm từ 108,2 triệu USD xuống 94,7 triệu USD, hỗ trợ lợi nhuận hoạt động cao hơn bất chấp doanh thu sụt giảm. Dưới dòng lợi nhuận hoạt động, phần sở hữu trong các công ty liên doanh không hợp nhất chuyển từ mức lãi 3,5 triệu USD sang mức lỗ 8,2 triệu USD, làm hạn chế tác động tích cực đến lợi nhuận ròng.

EBITDA là một thước đo phi GAAP. Biên lợi nhuận hoạt động tăng mạnh hơn không được phản ánh hoàn toàn vào đà tăng trưởng EBITDA hoặc lợi nhuận ròng do tác động hạch toán liên doanh và các khoản mục dưới dòng lợi nhuận hoạt động khác.

Kết quả hoạt động kinh doanh và theo mảng

Bất động sản

Doanh thu bất động sản giảm 9% xuống 76,1 triệu USD. Quý 3/2025 bao gồm 41,0 triệu USD doanh thu và 19,4 triệu USD lợi nhuận gộp từ thương vụ bán bất động sản Watercrest, trong khi quý 3/2026 bao gồm 31,4 triệu USD doanh thu từ việc bán thêm đất cho liên doanh Latitude Margaritaville Watersound.

Khối lượng giao dịch nhà ở bao gồm 80 lô đất nền và 5 căn nhà liền kề Watersound Villas, so với 189 lô đất nền và 8 căn nhà liền kề cùng kỳ năm ngoái. Doanh số bán bất động sản thương mại, lâm nghiệp và dịch vụ nhà hàng - khách sạn đạt tổng cộng 22,5 triệu USD, giảm từ mức 44,1 triệu USD, trong đó con số của kỳ trước một lần nữa bao gồm Watercrest.

St. Joe có 3.021 lô đất nền nhà ở theo hợp đồng vào cuối quý. Loại trừ các hợp đồng lớn Havenry và SouthWood do yếu tố thời điểm và quy mô, 1.048 lô đất nền đã có hợp đồng với doanh thu dự kiến khoảng 103,6 triệu USD cộng với các khoản doanh thu còn lại. Một năm trước đó, các con số tương đương là 1.345 lô đất nền và khoảng 137,4 triệu USD doanh thu dự kiến.

Tại liên doanh không hợp nhất Latitude Margaritaville Watersound, số lượng nhà bàn giao hoàn tất giảm xuống 67 từ 82 căn, nhưng hợp đồng ký mới ròng tăng 49% lên 106 từ 71 căn. Khu đô thị này có 222 căn nhà theo hợp đồng với mức giá trung bình khoảng 635.000 USD, tương ứng với giá trị doanh số dự kiến khoảng 140,9 triệu USD khi hoàn thành.

Dịch vụ nhà hàng - khách sạn

Doanh thu mảng dịch vụ nhà hàng - khách sạn tăng 9% lên mức kỷ lục của quý 3 là 66,0 triệu USD, trong khi biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 37% từ 35%. Doanh thu của Watersound Club, bao gồm hoạt động của Camp Creek Inn, tăng 14% lên 26,4 triệu USD, và doanh thu khách sạn tăng 7% lên 35,5 triệu USD.

Số lượng hội viên câu lạc bộ đạt 3.831 vào ngày 30 tháng 9, tăng từ 3.578 của một năm trước đó. St. Joe sở hữu 12 khách sạn, trực tiếp hoặc thông qua các công ty liên doanh, với 1.298 phòng đang hoạt động.

Cho thuê

Doanh thu cho thuê giảm 16% xuống 14,1 triệu USD, chủ yếu do thương vụ bán Watercrest và việc bán WindMark Beach Town Center vào tháng 7 năm 2026. Công ty có khoảng 1,15 triệu foot vuông diện tích cho thuê, với tỷ lệ lấp đầy giữ ở mức 97%.

85.946 foot vuông khác đang trong quá trình xây dựng, trong đó 78% đã được cho thuê trước hoặc chỉ định cho công ty sử dụng. Hoạt động xây dựng mới đã bù đắp một phần cho sự sụt giảm diện tích cho thuê do bán tài sản.

Việc bán đất tại Latitude giúp tăng lợi nhuận hoạt động nhưng bị loại trừ một phần ở dòng dưới

Giao dịch bán đất bổ sung tại Latitude Margaritaville Watersound giải thích phần lớn sự chênh lệch giữa lợi nhuận hoạt động và lợi nhuận ròng. Mảnh đất này có giá trị hợp đồng là 50,4 triệu USD, nhưng St. Joe ban đầu ghi nhận giá trị hiện giá ròng 31,4 triệu USD dưới dạng doanh thu. Với 9,6 triệu USD chi phí đất liên quan, giao dịch đã đóng góp 21,8 triệu USD vào lợi nhuận hoạt động.

Do bên mua là một liên doanh không hợp nhất, St. Joe đã loại trừ 10,9 triệu USD khoản lãi hoạt động đó thông qua phần sở hữu trong lỗ từ các liên doanh không hợp nhất. Do đó, giao dịch đã đóng góp 10,9 triệu USD vào lợi nhuận trước thuế của quý hiện tại thay vì toàn bộ khoản lãi hoạt động.

Khoản bị loại trừ dự kiến sẽ hoàn nhập khi liên doanh bán nhà trên mảnh đất đó. St. Joe cũng dự kiến sẽ ghi nhận 19,0 triệu USD lợi nhuận còn lại theo thời gian dưới dạng thu nhập lãi vay, với toàn bộ giao dịch dự kiến tạo ra 40,8 triệu USD lợi nhuận trước thuế trong suốt vòng đời của nó. Thời điểm ghi nhận phụ thuộc vào doanh số bán nhà trong tương lai, khiến đóng góp của giao dịch này có sự khác biệt giữa doanh thu, lợi nhuận hoạt động và lợi nhuận ròng.

Khả năng sinh lời, phân bổ vốn và bảng cân đối kế toán

St. Joe kết thúc quý với 117,9 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền, so với 129,6 triệu USD tại ngày 31 tháng 12 năm 2025. Nợ ròng giảm xuống 361,7 triệu USD từ 391,2 triệu USD trong cùng kỳ.

Trong quý 3, công ty đã chi 27,2 triệu USD để mua lại 412.800 cổ phiếu, tài trợ 22,8 triệu USD chi phí đầu tư vốn, trả 9,1 triệu USD cổ tức và trả 8,8 triệu USD nợ. Các hành động này đã làm giảm nợ và số lượng cổ phiếu đang lưu hành trong khi vẫn tiếp tục đầu tư vào các dự án phát triển.

Lãi suất hiệu dụng bình quân trọng số đối với dư nợ là 4,7%, với thời hạn còn lại trung bình là 19,8 năm. Nợ lãi suất cố định hoặc hoán đổi chiếm 85% tổng số, trong khi 15% còn lại chịu lãi suất thả nổi gắn với SOFR.

Hội đồng quản trị đã tăng cổ tức hàng quý thêm 13%, từ 0,16 USD lên 0,18 USD mỗi cổ phiếu. Cổ tức sẽ được chi trả vào ngày 11 tháng 12 năm 2026 cho các cổ đông chốt danh sách vào ngày 12 tháng 11 năm 2026.

Bình luận của ban quản lý

Ban quản lý đánh giá quý này đã mang lại sự tăng trưởng hữu cơ sau khi loại trừ thương vụ Watercrest trong năm trước, mặc dù không cung cấp tốc độ tăng trưởng hữu cơ được định lượng cụ thể. Công ty đang tiến hành giai đoạn hai của Latitude Margaritaville Watersound, dự kiến bổ sung khoảng 3.500 căn nhà, nâng tổng kế hoạch của khu đô thị lên khoảng 7.200 căn nhà.

Ban quản lý cũng dự kiến dự án khu đô thị Pigeon Creek với khoảng 3.000 căn nhà sẽ khởi công trong nửa đầu năm 2027. Các dự án nhà ở này nhằm hỗ trợ nguồn cầu tại Watersound West Bay Center, nơi có 33.182 foot vuông diện tích thương mại đang hoạt động và 69.134 foot vuông khác đang được xây dựng.

Các giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu nội bộ được cung cấp niêm yết 9 giao dịch bán gián tiếp của Bruce R. Berkowitz, người sở hữu hưởng lợi trên 10%, với tổng giá trị báo cáo khoảng 70,0 triệu USD. Mục thứ 10 là khoản thưởng cổ phiếu trực tiếp cho Giám đốc Tài chính Marek Bakun.

Tóm tắt 6 tháng riêng biệt được cung cấp cùng với dữ liệu cho thấy không có giao dịch mua và không có giao dịch bán, điều này mâu thuẫn với các giao dịch bán trong tháng 5 và tháng 6 trong danh sách chi tiết. Tóm tắt và danh sách giao dịch có thể sử dụng phạm vi hoặc ngày cập nhật khác nhau.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Thời điểm thực hiện giao dịch có thể tạo ra biến động theo quý. Các thương vụ bán đất và bất động sản hoạt động quy mô lớn đã ảnh hưởng đáng kể đến cả quý 3/2025 và quý 3/2026, khiến doanh thu và lợi nhuận báo cáo phụ thuộc vào thời điểm hoàn tất giao dịch.
• Kết quả hoạt động của các liên doanh vẫn chưa đồng đều. Latitude hoàn thành ít số lượng bán nhà hơn so với cùng kỳ năm ngoái ngay cả khi các hợp đồng mới tăng lên, và việc hoàn nhập khoản lãi bán đất 10,9 triệu USD bị loại trừ phụ thuộc vào các giao dịch nhà ở trong tương lai.
• Lượng đơn hàng tồn đọng đất nền nhà ở có thể so sánh được đã sụt giảm. Loại trừ Havenry và SouthWood, cả số lượng đất nền theo hợp đồng và doanh thu dự kiến của chúng đều thấp hơn so với một năm trước đó.
• Hoạt động bán tài sản đang làm giảm một phần doanh thu cho thuê thường xuyên. Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao, nhưng doanh thu giảm sau khi thanh lý Watercrest, WindMark Beach Town Center và các bất động sản hoạt động khác.
• Việc triển khai vốn đang tiêu tốn tính thanh khoản. St. Joe tiếp tục thực hiện mua lại cổ phiếu, trả cổ tức và chi tiêu đầu tư phát triển trong khi tiền mặt giảm so với mức cuối năm, mặc dù nợ cũng giảm.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của St. Joe kết hợp lợi nhuận hoạt động tăng và khả năng sinh lời mảng dịch vụ nhà hàng - khách sạn được cải thiện với doanh thu và lợi nhuận ròng báo cáo sụt giảm. Việc so sánh với Watercrest và phương pháp hạch toán bán đất tại Latitude là trọng tâm của quý này, trong khi mảng dịch vụ nhà hàng - khách sạn mang lại sự tăng trưởng thường xuyên rõ ràng nhất. Kết quả trong tương lai sẽ phụ thuộc vào việc chuyển đổi các hợp đồng nhà ở thành các giao dịch bàn giao hoàn tất, thời điểm thực hiện giao dịch đất đai, mở rộng mảng cho thuê và cách công ty cân bằng giữa chi tiêu phát triển, lợi nhuận cho cổ đông và giảm nợ.