Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của FSP: Doanh thu giảm 8.7% do tỷ lệ lấp đầy sụt giảm

Franklin Street Properties (NYSE American: FSP) đã báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 24,9 triệu USD, giảm 8,7% so với 27,3 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi lỗ trên mỗi cổ phiếu theo GAAP tăng từ 0,08 USD lên 0,09 USD. Lỗ ròng tăng lên 9,1 triệu USD và tỷ lệ cho thuê của danh mục bất động sản văn phòng giảm xuống 66,2% do diện tích hết hạn hợp đồng thuê tiếp tục vượt quá diện tích cho thuê mới.

Dữ liệu hoạt động cốt lõi

Doanh thu cho thuê của FSP giảm 2,4 triệu USD so với cùng kỳ năm trước. Tổng chi phí giảm 2,7 triệu USD, chủ yếu phản ánh thuế bất động sản và bảo hiểm giảm cùng với chi phí quản lý doanh nghiệp giảm, nhưng chi phí lãi vay hàng quý lại tăng 1,5 triệu USD.

Lợi ích từ việc giảm tổng chi phí cũng bị bù trừ bởi khoản lỗ 1,0 triệu USD do tất toán nợ trước hạn, so với một khoản không đáng kể ở cùng kỳ năm trước. FFO phi GAAP đạt 1,4 triệu USD, tương đương 0,01 USD mỗi cổ phiếu.

Kết quả hoạt động của danh mục đầu tư và cho thuê

Tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2026, FSP sở hữu 13 bất động sản với tổng diện tích khoảng 4,6 triệu foot vuông. Tỷ lệ cho thuê của danh mục đầu tư đạt 66,2%, giảm so với mức 68,9% vào ngày 31 tháng 12 năm 2025, do diện tích hết hạn hợp đồng thuê vượt quá diện tích hợp đồng mới được ký kết trong 9 tháng đầu năm 2026.

Công ty đã ký các hợp đồng thuê với tổng diện tích khoảng 226.000 foot vuông trong giai đoạn 9 tháng đó, bao gồm khoảng 163.000 foot vuông từ việc gia hạn và mở rộng diện tích của các khách thuê hiện hữu. Giá thuê cơ bản bình quân gia quyền theo GAAP đối với hoạt động cho thuê này là 33,57 USD mỗi foot vuông, cao hơn 11,5% so với giá thuê bình quân tại các bất động sản tương ứng trong năm 2025. Thời hạn thuê bình quân đã cải thiện từ 5,7 năm lên 6,8 năm, nhưng các điều khoản thuận lợi từ các hợp đồng đã hoàn tất vẫn không thể ngăn tỷ lệ lấp đầy tổng thể giảm xuống.

Giá thuê bình quân gia quyền trên mỗi foot vuông đã được lấp đầy của danh mục đầu tư đạt 30,42 USD vào cuối quý, so với 30,86 USD vào cuối năm 2025. Một số bất động sản vẫn duy trì ở mức lấp đầy thấp hơn nhiều so với công suất tối đa, bao gồm Plaza Seven với tỷ lệ cho thuê là 43,0% và 1999 Broadway là 47,1%.

FSP cũng đã bán Greenwood Plaza ở Englewood, Colorado với giá gộp khoảng 19,4 triệu USD vào ngày 8 tháng 7. Công ty đã sử dụng khoảng 8,5 triệu USD từ số tiền ròng thu được để trả nợ gốc, lãi vay và phí, đồng thời giữ lại khoảng 8,9 triệu USD tiền mặt từ giao dịch bán này.

Tỷ lệ lấp đầy thấp hơn và chi phí tài chính đã giữ mức lỗ hàng quý ở mức cao

Sự sụt giảm doanh thu cho thuê diễn ra song song với việc giảm tỷ lệ lấp đầy của danh mục đầu tư. Mặc dù FSP đã giảm thuế bất động sản và bảo hiểm hàng quý từ 5,3 triệu USD xuống 2,1 triệu USD và giảm chi phí quản lý doanh nghiệp (G&A) từ 3,0 triệu USD xuống 2,2 triệu USD, nhưng các chi phí liên quan đến tài chính đã hạn chế hiệu quả của những khoản tiết kiệm đó.

Chi phí lãi vay tăng 23,2% lên 7,8 triệu USD, trong khi khoản lỗ do tất toán nợ trước hạn tăng từ 7.000 USD lên 1,0 triệu USD. Kết quả là, lỗ ròng của công ty đã tăng lên mặc dù tổng chi phí được báo cáo giảm. Điều này khiến việc cải thiện tỷ lệ lấp đầy và chi phí tài chính trở thành các biến số quan trọng đối với khả năng sinh lời trong tương lai.

Dòng tiền và Bảng cân đối kế toán

Trong 9 tháng đầu năm 2026, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã cải thiện lên 4,7 triệu USD từ mức dòng tiền ra 78.000 USD trong cùng kỳ năm 2025. Việc đối chiếu từ khoản lỗ ròng 35,2 triệu USD trong 9 tháng bao gồm 35,9 triệu USD khấu hao và phân bổ cùng với 7,7 triệu USD khoản lỗ liên quan đến bán bất động sản và suy giảm giá trị, cả hai đều là các khoản điều chỉnh phi tiền mặt.

Tiền, các khoản tương đương tiền và tiền bị hạn chế sử dụng đã tăng lên 34,9 triệu USD từ mức 30,6 triệu USD vào cuối năm 2025. Đợt tái cơ cấu nợ của FSP đã thay thế các khoản vay có thời hạn và trái phiếu cao cấp trước đó bằng các Khoản vay có thời hạn ban đầu với số dư ròng là 247,3 triệu USD vào cuối quý. Ban quản lý cho biết đợt tái cơ cấu nợ này đã làm tăng tính linh hoạt của công ty trong quá trình đánh giá các giao dịch chiến lược.

Chi phí vốn định kỳ tổng cộng đạt 14,2 triệu USD trong 9 tháng đầu năm, bao gồm 9,3 triệu USD chi phí cải tạo cho khách thuê và 2,5 triệu USD chi phí cho thuê hoãn lại. Hội đồng quản trị của FSP đã tạm dừng chi trả cổ tức hàng quý vào tháng 3 năm 2026, một quyết định dự kiến sẽ tiết kiệm khoảng 4,1 triệu USD tiền mặt mỗi năm cho các sáng kiến cho thuê và các nhu cầu khác của danh mục đầu tư.

Đánh giá chiến lược và Ưu tiên của ban quản lý

FSP tiếp tục mở rộng quy mô đánh giá chiến lược với BofA Securities và JLL Securities. Sau khi tiếp cận thị trường và trải qua nhiều vòng khảo sát giá, công ty đã xác định được các cơ hội bán tài sản riêng lẻ và danh mục tài sản phụ mà họ có kế hoạch thực hiện trong quý 4.

Ban quản lý cảnh báo rằng nhu cầu đầu tư vào bất động sản văn phòng và thanh khoản vẫn không đồng đều trên phạm vi toàn quốc và đối mặt với nhiều thách thức tại một số thị trường của FSP. Bất kỳ giao dịch nào cũng phụ thuộc vào mức giá chấp nhận được, quá trình thẩm định chi tiết của bên mua và các thỏa thuận tài trợ vốn. Các ưu tiên vận hành vẫn là cải thiện tỷ lệ lấp đầy, kéo dài thời hạn hợp đồng thuê, kiểm soát chi phí và tập trung vốn cho các sáng kiến cho thuê cũng như quản lý tài sản.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Tỷ lệ lấp đầy liên tục ở mức thấp: Khoảng 1,56 triệu foot vuông còn trống tính đến ngày 30 tháng 9. Tình trạng yếu kém kéo dài sẽ gây áp lực lên doanh thu cho thuê và có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của tài sản.
• Các hợp đồng thuê sắp hết hạn: Các hợp đồng thuê với tổng diện tích 547.333 foot vuông, tương đương 11,9% danh mục đầu tư, sẽ hết hạn vào năm 2027, tạo thêm nhu cầu gia hạn và cho thuê lại.
• Việc thực hiện bán bất động sản không chắc chắn: Nhu cầu đầu tư văn phòng không đồng đều và thanh khoản hạn chế có thể làm trì hoãn việc bán tài sản hoặc khiến FSP không đạt được mức giá chấp nhận được.
• Chi phí tài chính và cho thuê: Chi phí lãi vay hàng quý tăng đáng kể, trong khi danh mục đầu tư đòi hỏi 14,2 triệu USD chi phí vốn định kỳ trong 9 tháng đầu năm. Những nhu cầu này có thể hạn chế lượng tiền mặt khả dụng cho các mục đích sử dụng khác.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của FSP phản ánh doanh thu cho thuê thấp hơn, tỷ lệ lấp đầy giảm và chi phí tài chính cao hơn, được bù đắp một phần nhờ chi phí liên quan đến bất động sản và chi phí quản lý thấp hơn. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh dương trong 9 tháng, việc bán Greenwood Plaza, tái cơ cấu nợ và tạm dừng chia cổ tức đã cung cấp thêm thanh khoản, nhưng giai đoạn tiếp theo phụ thuộc vào tiến độ cho thuê và liệu quá trình đánh giá chiến lược có mang lại các giao dịch bán tài sản với những điều khoản chấp nhận được hay không.