Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Extra Space Storage: Tăng trưởng NOI cùng cửa hàng thúc đẩy Core FFO cao hơn

Extra Space Storage (NYSE: EXR) đã báo cáo doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 889,8 triệu USD cho quý kết thúc vào ngày 30 tháng 9, tăng khoảng 3,6% so với 858,5 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng tăng 50% lên 1,17 USD từ mức 0,78 USD. Core FFO trên mỗi cổ phiếu tăng 4,3% lên 2,17 USD, với NOI cùng cửa hàng tăng 4,6% do doanh thu tăng và chi phí hoạt động giảm. Công ty cũng nâng triển vọng Core FFO và hoạt động cùng cửa hàng cho cả năm.

Kết quả tài chính cốt lõi

Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận vượt xa tốc độ tăng trưởng doanh thu. Lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông phổ thông tăng khoảng 49,3% lên 247,8 triệu USD, mặc dù kết quả so sánh này được hưởng lợi từ khoản lỗ nhỏ hơn nhiều đối với các tài sản bất động sản nắm giữ để bán và đã bán: 5,8 triệu USD trong quý 3 năm 2026 so với 105,1 triệu USD của cùng kỳ năm trước.

Core FFO, loại trừ các khoản mục phi cốt lõi và phi tiền tệ xác định, đã ghi nhận mức tăng khiêm tốn hơn là 4,3% trên mỗi cổ phiếu. Ở cấp độ bất động sản, chi phí cùng cửa hàng thấp hơn đã giúp NOI tăng trưởng nhanh hơn doanh thu.

FFO và Core FFO là các thước đo phi GAAP được các quỹ REIT sử dụng và cần được xem xét cùng với lợi nhuận ròng theo GAAP. Kết quả cùng cửa hàng bao gồm 1.869 cơ sở đã đi vào hoạt động ổn định và không bao gồm doanh thu cũng như chi phí tái bảo hiểm người thuê.

Hoạt động cùng cửa hàng và nền tảng tăng trưởng

Doanh thu cùng cửa hàng tăng 2,7% lên 701,7 triệu USD. Thu nhập cho thuê ròng tăng 2,9%, trong khi thu nhập cùng cửa hàng khác giảm 1,0%. Tỷ lệ lấp đầy cuối quý đạt 94,0%, so với 93,7% của một năm trước đó, và tỷ lệ lấp đầy trung bình cải thiện lên 94,3% từ mức 94,1%.

Chi phí hoạt động cùng cửa hàng giảm 1,8%. Chi phí lương và phúc lợi giảm 4,6%, chi phí tiếp thị giảm 6,8%, chi phí sửa chữa và bảo trì giảm 20,0%, và chi phí bảo hiểm giảm 16,5%. Khoản tiết kiệm này đã bù đắp dư thừa mức tăng 4,9% của cả thuế bất động sản và chi phí văn phòng, mang lại mức tăng 4,6% cho NOI cùng cửa hàng.

Trên toàn bộ hoạt động hợp nhất, doanh thu cho thuê bất động sản tăng khoảng 3,4% lên 760,8 triệu USD, doanh thu tái bảo hiểm người thuê tăng khoảng 4,3% lên 94,2 triệu USD, và phí quản lý cùng thu nhập khác tăng khoảng 6,8% lên 34,8 triệu USD.

Extra Space kết thúc quý với việc quản lý 1.963 cơ sở cho các bên thứ ba và 408 cơ sở trong các liên doanh không hợp nhất, tổng cộng quản lý 2.371 cơ sở. Công ty đã thêm gộp 78 cơ sở vào nền tảng bên thứ ba trong quý, nhưng số lượng cơ sở ròng giảm một cơ sở.

Công ty cũng đã mua lại bốn cơ sở đang hoạt động với giá 48,6 triệu USD và hoàn thành một dự án phát triển liên doanh với chi phí khoảng 16,6 triệu USD, bao gồm khoản đầu tư 15,7 triệu USD từ Extra Space. Công ty đã phát hành 19,5 triệu USD khoản vay bắc cầu, nâng tổng dư nợ vay bắc cầu lên khoảng 1,4 tỷ USD.

Khả năng sinh lời và Bảng cân đối kế toán

Tổng chi phí hợp nhất tăng khoảng 3,8% lên 492,1 triệu USD. Khấu hao và phân bổ tăng lên 189,6 triệu USD từ 177,5 triệu USD, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên 45,7 triệu USD từ 43,5 triệu USD, và chi phí hoạt động bất động sản đạt 238,8 triệu USD so với 235,5 triệu USD. Mức tăng chi phí hợp nhất trái ngược với sự sụt giảm chi phí trong nhóm các cơ sở cùng cửa hàng đã hoạt động ổn định.

Chi phí lãi vay tăng lên 151,2 triệu USD từ 149,7 triệu USD, trong khi thu nhập lãi vay giảm xuống 37,4 triệu USD từ 43,6 triệu USD. Tiền và các khoản tương đương tiền đạt 114,8 triệu USD tại thời điểm ngày 30 tháng 9, so với 138,9 triệu USD vào cuối năm 2025.

Các khoản vay lãi suất cố định chiếm 79,6% tổng nợ, hoặc 89,3% sau khi tính đến các khoản phải thu lãi suất thả nổi. Tổng nợ có lãi suất bình quân gia quyền kết hợp là 4,4% và thời hạn bình quân gia quyền là khoảng bốn năm. Extra Space cũng có 850,0 triệu USD dư nợ theo chương trình thương phiếu trị giá 1,0 tỷ USD và đã phát hành 550,0 triệu USD trái phiếu cao cấp không thế chấp lãi suất 4,90% đáo hạn vào năm 2032 trong tháng 7.

Công ty đã mua lại 2,39 triệu cổ phiếu trong quý với giá 327,1 triệu USD, ở mức trung bình 136,85 USD mỗi cổ phiếu. Các đợt mua lại sau đó đã sử dụng hết hạn mức còn lại theo chương trình 500 triệu USD trước đó, và HĐQT đã phê duyệt một chương trình mới lên đến 500 triệu USD vào ngày 15 tháng 10. Extra Space không phát hành cổ phiếu thông qua chương trình bán theo giá thị trường (ATM) trong quý và đã chi trả cổ tức hàng quý là 1,62 USD mỗi cổ phiếu.

Khoản lỗ bán bất động sản thấp hơn làm tăng mạnh tăng trưởng EPS theo GAAP

Mức giảm khoảng 99,3 triệu USD so với cùng kỳ năm trước đối với khoản lỗ từ các tài sản bất động sản nắm giữ để bán và đã bán giải thích phần lớn sự khác biệt giữa mức tăng 50% của EPS pha loãng và mức tăng 4,3% của Core FFO trên mỗi cổ phiếu. Sự so sánh thuận lợi này cũng đóng góp đáng kể vào mức tăng thu nhập hoạt động và lợi nhuận ròng được báo cáo.

Dù vậy, danh mục đầu tư cốt lõi vẫn cải thiện: NOI cùng cửa hàng tăng 4,6%, tỷ lệ lấp đầy tăng và Core FFO tiến triển tích cực. Do đó, các nhà đầu tư nên phân biệt lợi nhuận hoạt động thực sự với so sánh GAAP thuận lợi bất thường khi đánh giá mức tăng trưởng lợi nhuận của quý.

Dự báo năm 2026

Extra Space đã nâng cả hai đầu khoảng dự báo Core FFO năm 2026 và cải thiện đáng kể các giả định cùng cửa hàng. Tăng trưởng chi phí cùng cửa hàng dự kiến thấp hơn là động lực chính, mặc dù công ty hiện dự báo chi phí lãi vay cao hơn so với triển vọng trước đó.

Triển vọng đã sửa đổi cho thấy ban quản lý kỳ vọng hiệu quả hoạt động tốt hơn ở cấp độ bất động sản sẽ bù đắp cho giả định chi phí tài chính gia tăng.

Bình luận của ban quản lý và chuyển giao vị trí CEO

CEO Joe Margolis cho rằng kết quả của quý này là nhờ năng lực định giá, thu hút khách hàng và tăng trưởng của Extra Space, đồng thời nhấn mạnh việc phân bổ vốn có kỷ luật. Công ty cũng đang chuẩn bị cho sự thay đổi nhân sự cấp cao: Chủ tịch Noah Springer sẽ trở thành CEO vào ngày 1 tháng 1 năm 2027, khi ông Margolis nghỉ hưu và chuyển sang vai trò cố vấn cho HĐQT.

Các giao dịch của người nội bộ gần đây

Bản tóm tắt giao dịch của người nội bộ trong 6 tháng được cung cấp đã ghi nhận 26.166 cổ phiếu qua 10 giao dịch mua hoặc thưởng và 3.300 cổ phiếu được bán trong một giao dịch, dẫn đến số lượng cổ phiếu tăng ròng là 22.866 cổ phiếu. Do tổng số này bao gồm các khoản thưởng cổ phiếu, không nên hiểu đây là 26.166 cổ phiếu được mua trên thị trường tự do.

Tám thành viên HĐQT là Gary L. Crittenden, Kenneth M. Woolley, Mark G. Barberio, Joseph Saffire, Joseph J. Bonner, Susan S. Harnett, Julia Vander Ploeg và Crystal Call Maggelet. Riêng các giao dịch này không thể khẳng định quan điểm của người nội bộ về triển vọng của công ty.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Kiểm soát chi phí cùng cửa hàng: Triển vọng được nâng lên giả định tăng trưởng chi phí chỉ từ 0,0% đến 0,5% trong năm. Thuế bất động sản đã tăng 4,9% trong quý, khiến việc tiết kiệm ở các danh mục chi phí khác trở nên quan trọng đối với tăng trưởng NOI.
• Chi phí tài chính: Chi phí lãi vay quý 3 đã tăng, và dự báo chi phí lãi vay cả năm được nâng lên từ 602 triệu USD đến 604 triệu USD. Điều này có thể bù trừ một phần sự cải thiện trong hoạt động ở cấp độ bất động sản.
• Triển khai vốn và nguồn vốn: Extra Space đã nâng giả định thâu tóm lên 400 triệu USD, đồng thời phân bổ nguồn vốn đáng kể cho việc mua lại cổ phiếu. Các thương vụ thâu tóm và dự án phát triển đang chờ xử lý vẫn phụ thuộc vào các điều kiện hoàn tất và hoàn thành.
• Chuyển giao vị trí lãnh đạo: Noah Springer sẽ đảm nhận vị trí CEO vào đầu năm 2027, khiến tính liên tục trong định giá, thu hút khách hàng, phân bổ vốn và thực thi tích hợp trở thành một yếu tố vận hành quan trọng cần cân nhắc.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 năm 2026 của Extra Space Storage kết hợp giữa mức tăng trưởng doanh thu vừa phải với khả năng kiểm soát chi phí cùng cửa hàng tốt hơn, tỷ lệ lấp đầy cao hơn và mức tăng trưởng NOI 4,6%. Core FFO tăng ở mức một chữ số tầm trung, trong khi mức tăng trưởng EPS theo GAAP nhanh hơn nhiều một phần do khoản lỗ bán bất động sản sụt giảm mạnh. Triển vọng năm 2026 được nâng lên cho thấy hoạt động cùng cửa hàng mạnh mẽ hơn, trong khi chi phí tài chính, việc triển khai vốn và đợt chuyển giao vị trí CEO sắp tới vẫn là những lĩnh vực chính cần theo dõi.