Kết quả kinh doanh Q3 2026 của BXP: FFO tăng nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện

BXP (NYSE: BXP) báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 911,4 triệu USD, tăng 4,6% từ 871,5 triệu USD cùng kỳ năm ngoái, trong khi EPS pha loãng cải thiện lên 0,71 USD từ mức lỗ 0,77 USD. FFO thuộc về BXP tăng khoảng 9,2% lên 302,2 triệu USD và tỷ lệ lấp đầy tổng danh mục đầu tư tăng 100 điểm cơ bản so với quý 2 lên 89,4%. Sự đảo chiều mạnh mẽ của lợi nhuận theo GAAP cũng phản ánh lợi nhuận từ bán bất động sản và việc không còn các khoản lỗ liên doanh cũng như chi phí suy giảm giá trị đáng kể được ghi nhận vào một năm trước.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Doanh thu cho thuê đóng góp phần lớn vào sự tăng trưởng doanh thu, tăng khoảng 4,5% lên 846,2 triệu USD. Tổng chi phí giảm nhẹ dù doanh thu tăng, nhờ chi phí khấu hao và phân bổ cùng chi phí giao dịch thấp hơn đã bù đắp cho mức tăng khiêm tốn của chi phí hoạt động cho thuê và chi phí quản lý doanh nghiệp.

FFO, một thước đo không theo GAAP thường được sử dụng để so sánh hoạt động của các quỹ REIT, đã tăng nhanh hơn doanh thu. FFO pha loãng trên mỗi cổ phiếu kết thúc ở mức cao hơn 0,08 USD so với điểm giữa trong hướng dẫn quý của chính BXP, chủ yếu nhờ hiệu suất danh mục đầu tư tốt hơn so với dự kiến.

Hiệu suất hoạt động kinh doanh và danh mục đầu tư

BXP đã ký 74 hợp đồng cho thuê với tổng diện tích khoảng 1,2 triệu feet vuông trong quý, với thời hạn cho thuê bình quân gia quyền là 10,3 năm. Các hợp đồng đáng chú ý bao gồm hợp đồng cho thuê công nghệ rộng khoảng 206.000 feet vuông tại 500 North Capitol ở Washington, DC, và hợp đồng gia hạn của một công ty luật rộng khoảng 112.000 feet vuông tại Madison Centre ở Seattle.

Tỷ lệ lấp đầy tổng danh mục đầu tư đạt 89,4%, tăng 100 điểm cơ bản so với quý trước và đánh dấu quý cải thiện thứ tư liên tiếp. Tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê tăng 60 điểm cơ bản so với quý 2 lên 91,9%, tạo ra chênh lệch 250 điểm cơ bản giữa diện tích đã ký hợp đồng cho thuê và diện tích đã lấp đầy.

Khoảng trống đó đại diện cho khoảng 1,1 triệu feet vuông diện tích đã ký hợp đồng cho thuê nhưng chưa bắt đầu tạo ra doanh thu cho thuê theo GAAP. BXP dự kiến khoảng một nửa trong số các hợp đồng bắt đầu hiệu lực trong tương lai này sẽ đi vào hoạt động trước cuối năm 2026, khiến thời điểm khách thuê chuyển vào trở nên quan trọng đối với doanh thu cho thuê trong ngắn hạn.

Danh mục đầu tư tại khu vực trung tâm thương mại (CBD) của công ty đạt tỷ lệ lấp đầy 91,8% và tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê 94,1%. Khoảng 90,4% phần nghĩa vụ cho thuê hàng năm của BXP đến từ khách hàng trong danh mục CBD, phản ánh cả tầm quan trọng của các bất động sản đô thị cao cấp lẫn sự tập trung của công ty vào thị trường này.

Sự cải thiện danh mục đầu tư thường xuyên và so sánh kế toán đều hỗ trợ lợi nhuận

Chênh lệch giữa doanh thu và tổng chi phí nới rộng lên khoảng 295,8 triệu USD từ mức 252,6 triệu USD. Điều này đã nâng biên lợi nhuận tính toán trước thu nhập và chi phí khác lên khoảng 32,5% từ mức 29,0%, khi doanh thu tăng trong khi chi phí báo cáo giảm nhẹ.

Tuy nhiên, thay đổi trong lợi nhuận ròng theo GAAP lớn hơn nhiều so với sự cải thiện doanh thu cốt lõi. Quý 3/2025 bao gồm khoản lỗ 148,3 triệu USD từ các liên doanh không hợp nhất và 68,9 triệu USD chi phí suy giảm giá trị. Trong quý 3/2026, các liên doanh đóng góp 1,1 triệu USD thu nhập, không ghi nhận khoản lỗ suy giảm giá trị nào và lợi nhuận từ bán bất động sản tăng lên 10,4 triệu USD từ 1,9 triệu USD.

Sự khác biệt này giải thích lý do tại sao EPS pha loãng đảo chiều từ lỗ sang lãi trong khi FFO tăng trưởng ở mức vừa phải hơn. FFO loại trừ khấu hao bất động sản, chi phí suy giảm giá trị và lợi nhuận bán bất động sản, do đó mức tăng trưởng 8,6% trên mỗi cổ phiếu của chỉ số này cung cấp cái nhìn rõ ràng hơn về sự cải thiện trong hoạt động bất động sản thường xuyên.

Thanh khoản, huy động vốn và bán tài sản

Tiền và các khoản tương đương tiền đạt 1,47 tỷ USD tính đến ngày 30 tháng 9 năm 2026, gần như không đổi so với mức 1,48 tỷ USD vào cuối năm 2025. Trong quý, BXP đã thu xếp một số giao dịch tài trợ vốn và nguồn vốn đính kèm với hoạt động phát triển và quản lý nợ.

Công ty đã tham gia vào một khoản vay xây dựng trị giá 1,2 tỷ USD cho 343 Madison Avenue. Khoản vay chịu lãi suất ban đầu bằng Term SOFR cộng 2,50%, giảm xuống Term SOFR cộng 2,25% nếu đạt được các cột mốc cho thuê và xây dựng nhất định, đồng thời có thời hạn ban đầu là 4 năm cùng quyền gia hạn thêm 1 năm có điều kiện.

BXP cũng bán 10,6% cổ phần sở hữu tại dự án phát triển 343 Madison Avenue cho AVRS Partners. Giao dịch này tạo ra thêm vốn và giảm cam kết vốn cổ phần bắt buộc của BXP, đồng thời vẫn giữ cho công ty quyền kiểm soát hoạt động phát triển, cho thuê và quản lý bất động sản.

Tách biệt ra, Boston Properties Limited Partnership đã phát hành 700,0 triệu USD trái phiếu cao cấp không đảm bảo lãi suất 6,050% đáo hạn vào năm 2036. Đợt chào bán thu về khoảng 692,4 triệu USD tiền ròng và chịu lãi suất hiệu dụng hàng năm khoảng 6,162% cho đến khi đáo hạn.

Hoạt động thoái vốn bất động sản cũng cung cấp vốn và đóng góp vào lợi nhuận theo GAAP. BXP đã bán Sumner Square và 1330 Connecticut Avenue với tổng giá gộp khoảng 155,4 triệu USD, thu về 150,3 triệu USD tiền ròng và ghi nhận lợi nhuận khoảng 10,5 triệu USD.

Dự báo cả năm

BXP đã nâng điểm giữa của hướng dẫn EPS pha loãng cả năm 2026 thêm 0,17 USD, chủ yếu do lợi nhuận từ bán bất động sản và hiệu suất danh mục đầu tư tốt hơn dự kiến. Điểm giữa FFO tăng thêm 0,05 USD, với điều chỉnh nhỏ hơn phản ánh việc FFO không bao gồm lợi nhuận thoái vốn.

Hướng dẫn này bao gồm các giả định của ban quản lý về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, lãi suất, thời điểm hợp đồng cho thuê có hiệu lực và chi tiêu phát triển. Hướng dẫn không bao gồm các thương vụ thâu tóm hoặc thoái vốn chưa xác định trong tương lai, hoạt động thị trường vốn bổ sung, các khoản xóa sổ khoản phải thu hoặc chi phí suy giảm giá trị trong tương lai.

Giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu giao dịch nội bộ trong 6 tháng qua cho thấy 39.174 cổ phiếu đã được mua qua 6 giao dịch và 33.176 cổ phiếu đã được bán qua 3 giao dịch, dẫn đến lượng mua ròng là 5.998 cổ phiếu. Tổng số cổ phiếu người nội bộ nắm giữ được liệt kê vào khoảng 598.730 cổ phiếu, với lượng mua ròng tương đương 1,00% tổng số cổ phiếu người nội bộ nắm giữ.

Dưới đây là các bản ghi gần đây có loại giao dịch và giá trị báo cáo được xác định rõ ràng. Các giao dịch này được trình bày theo công bố và bản thân chúng không thể hiện quan điểm của người nội bộ về triển vọng của BXP.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Sự tập trung vào văn phòng CBD: Khoảng 90,4% phần nghĩa vụ cho thuê hàng năm của BXP đến từ các bất động sản CBD. Những thay đổi trong nhu cầu của khách hàng, hiệu suất sử dụng diện tích hoặc các điều khoản gia hạn tại các thị trường đô thị lớn có thể ảnh hưởng đáng kể đến tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê.
• Thời điểm hợp đồng cho thuê có hiệu lực: Khoảng chênh lệch 250 điểm cơ bản giữa diện tích đã ký hợp đồng cho thuê và diện tích đã lấp đầy đại diện cho các hợp đồng đã ký nhưng chưa đóng góp doanh thu theo GAAP. Việc khách thuê chậm chuyển vào có thể làm trì hoãn lợi ích doanh thu dự kiến.
• Chi phí tài trợ vốn và phát triển: Khoản vay xây dựng 343 Madison Avenue có lãi suất thả nổi gắn với Term SOFR, trong khi các trái phiếu cao cấp mới có lãi suất hiệu dụng trên 6%. Lãi suất, chi phí xây dựng và thuế quan đánh vào vật liệu có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận dự án và tổng chi phí.
• Biến động lợi nhuận theo GAAP: Hoạt động thoái vốn bất động sản, kết quả liên doanh và chi phí suy giảm giá trị chiếm một phần lớn trong biến động EPS so với cùng kỳ năm ngoái. Các khoản mục này có thể khiến lợi nhuận ròng ít mang tính đại diện cho hiệu suất bất động sản thường xuyên hơn và có thể gây ra biến động cho EPS trong tương lai.

Tóm tắt

Kết quả quý 3/2026 của BXP cho thấy hiệu suất bất động sản thường xuyên đang cải thiện, nhờ doanh thu cho thuê cao hơn, tỷ lệ lấp đầy tăng và lượng hợp đồng đã ký chờ đi vào hoạt động gia tăng. Mức tăng trưởng FFO vừa phải hơn so với sự đảo chiều của lợi nhuận theo GAAP vì lợi nhuận GAAP còn được hưởng lợi từ lợi nhuận bán tài sản và mức nền so sánh dễ dàng hơn đáng kể đối với các khoản mục liên doanh và suy giảm giá trị. Các vấn đề chính cần theo dõi là việc chuyển đổi diện tích đã ký hợp đồng thành diện tích đã lấp đầy và tạo ra doanh thu, tiến độ cũng như chi phí tài trợ vốn tại 343 Madison Avenue, và liệu đà tăng tỷ lệ lấp đầy có tiếp tục trên toàn bộ danh mục đầu tư tập trung vào khu CBD của BXP hay không.