Kết quả kinh doanh Q3 2026 của InvenTrust: NOI cùng bất động sản tăng 3,1%

InvenTrust Properties Corp. (NYSE: IVT) đã báo cáo tổng thu nhập quý 3/2026 đạt 87,1 triệu USD, tăng 17,0% so với 74,5 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng tăng lên 0,25 USD từ mức 0,08 USD. NOI của các bất động sản tương đương (same-property NOI) tăng 3,1%, và FFO lõi trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng lên 0,50 USD từ mức 0,47 USD khi tỷ lệ lấp đầy cho thuê đạt 96,4%. Mức tăng lợi nhuận GAAP lớn hơn chủ yếu liên quan đến khoản lợi nhuận 17,4 triệu USD từ bán bất động sản chứ không phải do sự gia tăng tương ứng của FFO thường xuyên.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Mức tăng tổng doanh thu hầu như toàn bộ đến từ thu nhập cho thuê, tăng 12,6 triệu USD lên 86,6 triệu USD. Trong danh mục bất động sản tương đương, thu nhập tăng 3,4% trong khi chi phí hoạt động tăng 4,2%, tạo ra mức tăng trưởng NOI 3,1%.

Các chỉ số đo lường hiệu quả hoạt động thường xuyên của REIT cũng cải thiện, mặc dù với tốc độ vừa phải hơn so với thu nhập ròng theo GAAP. Khoản lợi nhuận từ bán bất động sản giải thích cho phần lớn sự chênh lệch đó.

FFO theo Nareit, FFO lõi, NOI của các bất động sản tương đương và EBITDA điều chỉnh là các chỉ số phi GAAP. Những chỉ số này nên được đánh giá cùng với kết quả theo GAAP của công ty.

Kết quả hoạt động cho thuê và danh mục bất động sản

Tỷ lệ lấp đầy cho thuê đạt 96,4% vào ngày 30 tháng 9, trong đó bao gồm 98,4% đối với diện tích mặt bằng chính và 93,2% đối với các cửa hàng nhỏ. Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng chính tăng 30 điểm cơ bản so với quý trước, trong khi tỷ lệ lấp đầy cửa hàng nhỏ không đổi.

InvenTrust đã ký 86 hợp đồng cho thuê với tổng diện tích khoảng 549.000 foot vuông trong quý. Các hợp đồng cho thuê tương đương đại diện cho 512.000 foot vuông đạt mức chênh lệch giá thuê tổng hợp là 14,2%, bao gồm 41,7% đối với hợp đồng mới và 10,9% đối với hợp đồng gia hạn. Giá thuê cơ bản quy năm trên mỗi foot vuông tăng 3,4% so với cùng kỳ năm trước lên 20,97 USD.

Chênh lệch 110 điểm cơ bản giữa tỷ lệ lấp đầy cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tạo doanh thu thực tế tương đương khoảng 4,3 triệu USD giá thuê cơ bản quy năm từ các bên thuê đã ký hợp đồng nhưng chưa bắt đầu trả tiền thuê. Do đó, việc chuyển đổi diện tích này thành lấp đầy tạo doanh thu thực tế là một nguồn thu nhập cho thuê bổ sung rõ ràng.

InvenTrust cũng đã mua lại New Garden Crossing, một trung tâm thương mại cộng đồng rộng 169.000 foot vuông tại Greensboro, North Carolina, với giá 34,0 triệu USD. Ban lãnh đạo cho biết các thương vụ thâu tóm gần đây đã đóng góp vào lợi nhuận cùng với các động lực tăng trưởng nội tại của công ty.

Lợi nhuận từ bán bất động sản phóng đại mức tăng trưởng lợi nhuận GAAP

Thu nhập ròng theo GAAP tăng 13,4 triệu USD so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận từ bán bất động sản đã tăng lên 17,4 triệu USD từ mức chỉ 52.000 USD. Mức tăng đó giải thích cho phần lớn sự thay đổi trong thu nhập ròng trước khi bù trừ với chi phí khấu hao, phân bổ và chi phí tài chính cao hơn.

FFO theo Nareit loại bỏ khấu hao bất động sản và khoản lợi nhuận từ bán bất động sản nhằm cung cấp góc nhìn bổ sung về hiệu quả hoạt động thường xuyên của REIT. Mức tăng 8,0% của chỉ số này—và mức tăng 6,3% của FFO lõi—cho thấy lợi nhuận cốt lõi đã cải thiện, nhưng ít đột biến hơn nhiều so với những gì mức tăng EPS pha loãng thể hiện.

Khả năng sinh lời, thanh khoản và bảng cân đối kế toán

Chi phí lãi vay ròng tăng lên 13,2 triệu USD từ 9,0 triệu USD, tương đương mức tăng khoảng 47%. Gánh nặng tài chính cao hơn đi kèm với việc nợ ròng tăng lên 1,01 tỷ USD vào ngày 30 tháng 9 từ mức 790,9 triệu USD vào cuối năm 2025.

Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh trong 12 tháng gần nhất tăng lên 5,3 lần từ mức 4,5 lần vào cuối năm. Tính trên cơ sở quy năm của quý hiện tại, tỷ lệ này là 4,9 lần, cũng cao hơn mức 4,5 lần vào cuối năm trước.

Dù vậy, InvenTrust đã báo cáo khoản thanh khoản trị giá 509,5 triệu USD, bao gồm 29,5 triệu USD tiền mặt và 480,0 triệu USD khả dụng theo hạn mức tín dụng quay vòng. Công ty không có khoản nợ nào đáo hạn vào năm 2026 và có 26,0 triệu USD đáo hạn vào năm 2027. Lãi suất bình quân có trọng số là 4,70%, với thời hạn nợ còn lại bình quân có trọng số là 4,1 năm.

Dự báo năm 2026

InvenTrust đã nâng mức cận dưới của các khoảng dự báo FFO theo Nareit, FFO lõi và NOI của các bất động sản tương đương, đồng thời giữ nguyên mức cận trên. Công ty cũng tăng mạnh khoảng dự báo thu nhập ròng trên mỗi cổ phiếu theo GAAP, một phần phản ánh các khoản mục không còn nằm trong FFO, và giảm hoạt động đầu tư ròng dự kiến từ khoảng 300 triệu USD.

Dự báo này giả định tỷ lệ không thể thu hồi bằng 30 đến 70 điểm cơ bản tổng doanh thu dự kiến. Hoạt động đầu tư ròng đại diện cho các khoản thâu tóm dự kiến trừ đi các khoản thoái vốn.

Góc nhìn của ban lãnh đạo

Chủ tịch kiêm CEO DJ Busch nhấn mạnh việc chuyển đổi các hợp đồng đã ký kết thành diện tích có người thuê và trả tiền thuê thực tế. Ban lãnh đạo cho rằng mức tăng trưởng FFO theo Nareit trên mỗi cổ phiếu khoảng 10% từ đầu năm đến nay là nhờ vào các động lực tăng trưởng nội tại và các thương vụ thâu tóm gần đây, đồng thời xác định các hợp đồng cho thuê đã ký nhưng chưa mở cửa, các dự án tái phát triển và các thương vụ mua lại tiềm năng là động lực tăng trưởng hướng tới năm 2027.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Đòn bẩy và chi phí tài chính cao hơn: Nợ ròng và đòn bẩy tài chính tăng lên, trong khi chi phí lãi vay ròng hàng quý tăng khoảng 47%. Áp lực chi phí tài chính gia tăng có thể làm triệt tiêu mức tăng trưởng thu nhập ở cấp độ bất động sản.
• Thực thi chuyển đổi hợp đồng thuê: Cơ hội thu nhập từ tiền thuê quy năm trị giá 4,3 triệu USD phụ thuộc vào việc các bên thuê đã ký kết mở cửa và bắt đầu thanh toán tiền thuê. Sự chậm trễ sẽ làm trì hoãn đóng góp thu nhập dự kiến.
• Hoạt động đầu tư ròng giảm: Khoảng cập nhật từ 190 triệu USD đến 255 triệu USD thấp hơn mức kỳ vọng trước đó là khoảng 300 triệu USD, làm giảm lượng đầu tư ròng bên ngoài hiện đang được lên kế hoạch.
• Tổn thất tín dụng từ người thuê: Dự báo giả định tỷ lệ không thể thu hồi từ 30 đến 70 điểm cơ bản tổng doanh thu. Mức cao hơn có thể gây áp lực lên thu nhập cho thuê và NOI của các bất động sản tương đương.

Tóm tắt

Kết quả quý 3/2026 của InvenTrust kết hợp giữa tăng trưởng NOI tích cực của các bất động sản tương đương, tỷ lệ lấp đầy cao, chênh lệch giá thuê thuận lợi và FFO thường xuyên cao hơn. Mức tăng trưởng lợi nhuận GAAP lớn hơn nhiều đã được phóng đại bởi khoản lợi nhuận từ bán bất động sản, khiến FFO và FFO lõi đại diện rõ ràng hơn cho tiến trình hoạt động cốt lõi của quý. Việc nâng mức cận dưới của một số khoảng dự báo mang tính tích cực, trong khi đòn bẩy gia tăng, chi phí lãi vay và việc chuyển đổi các hợp đồng đã ký thành lấp đầy có trả tiền thuê vẫn là những lĩnh vực chính cần theo dõi.