Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Alexandria: Chi phí suy giảm giá trị làm tăng sâu khoản lỗ khi FFO điều chỉnh sụt giảm

Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) đã báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 671,2 triệu USD, giảm 10,7% so với 751,9 triệu USD, và khoản lỗ pha loãng trên mỗi cổ phiếu là 3,74 USD so với khoản lỗ 1,38 USD của cùng kỳ năm trước. Khoản suy giảm giá trị bất động sản trị giá 637,9 triệu USD chiếm phần lớn khoản lỗ GAAP, trong khi FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu giảm xuống 1,54 USD từ mức 2,22 USD. Khối lượng cho thuê cải thiện lên hơn 1,2 triệu feet vuông diện tích cho thuê, nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp hơn và áp lực liên quan đến người thuê tiếp tục đè nặng lên kết quả hoạt động bất động sản.

Kết quả tài chính cốt lõi

Thu nhập từ cho thuê giảm 11,2% xuống 653,6 triệu USD. Công ty cũng báo cáo thu nhập hoạt động thuần (NOI) cùng bất động sản giảm 6,7%, nguyên nhân do tỷ lệ lấp đầy cùng bất động sản thấp hơn sau các đợt hết hạn hợp đồng thuê đã công bố trước đó và khoảng thời gian trống dự kiến.

Khoản lỗ thuần chủ yếu do các khoản suy giảm giá trị làm giảm giá trị bất động sản nắm giữ để bán xuống mức giá trị hợp lý ước tính trừ chi phí bán. FFO điều chỉnh, loại trừ khấu hao bất động sản, các khoản suy giảm giá trị và một số mục khác, vẫn giảm 30,0%, cho thấy sự sụt giảm không chỉ dừng lại ở các khoản xóa sổ theo GAAP.

FFO điều chỉnh chịu áp lực do thu nhập cho thuê và NOI cấp bất động sản thấp hơn, chi phí lãi vay tăng lên 79,7 triệu USD từ 54,9 triệu USD, cùng khoảng 16 triệu USD tác động từ việc thu hẹp hoạt động của người thuê được ghi nhận trong quý. Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng lên 40,9 triệu USD từ 29,2 triệu USD.

Hoạt động cho thuê và hiệu suất bất động sản

Tỷ lệ lấp đầy bất động sản đang hoạt động đạt 87,1% vào ngày 30 tháng 9, tăng nhẹ so với mức 86,9% vào ngày 30 tháng 6. Nếu tính cả các hợp đồng thuê đã ký nhưng chưa bắt đầu hiệu lực, tỷ lệ lấp đầy sẽ đạt 90,8%. Các hợp đồng thuê trong tương lai này bao phủ 1,3 triệu feet vuông và dự kiến mang lại khoảng 52 triệu USD doanh thu cho thuê hàng năm, với ngày bắt đầu bàn giao bình quân trọng số vào khoảng tháng 6 năm 2027.

Khối lượng cho thuê theo quý đạt 1,24 triệu feet vuông, mức cao nhất kể từ quý 4/2024. Bao gồm 450.961 feet vuông diện tích bị bỏ trống trước đó và 785.069 feet vuông gia hạn cũng như cho thuê lại. Tuy nhiên, hiệu quả kinh tế từ việc gia hạn vẫn chịu áp lực: giá thuê giảm 2,4%, hoặc giảm 3,3% trên cơ sở tiền mặt.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình cùng bất động sản giảm xuống 88,1% từ mức 91,7%. Ban quản lý cho rằng mức giảm 6,7% của NOI và mức giảm 2,8% trên cơ sở tiền mặt chủ yếu do hợp đồng thuê hết hạn với tổng thời gian trống dự kiến là 282.878 feet vuông trong quý.

Việc bàn giao dự án phát triển đã giúp bù đắp một phần. Alexandria đã đưa 529.061 feet vuông vào vận hành trong quý 3, với các dự án đạt tỷ lệ lấp đầy 84% khi bàn giao và đóng góp 40 triệu USD NOI tăng thêm hàng năm. Các dự án dự kiến bàn giao đến năm 2028 dự kiến sẽ bổ sung thêm 85 triệu USD NOI hàng năm và đã được thuê hoặc đang đàm phán 77%.

Tái cơ cấu tài sản giúp giảm chi tiêu trong tương lai nhưng thúc đẩy các khoản suy giảm giá trị hiện tại

Alexandria đang bán hoặc định vị lại các tài sản đòi hỏi vốn đầu tư bổ sung lớn. Chiến lược đó đã tạo ra chi phí suy giảm giá trị 637,9 triệu USD trong quý, bao gồm các khoản xóa sổ liên quan đến một dự án phát triển tại Fenway và các bất động sản không thuộc Megacampus bị bỏ trống ở Palo Alto.

Kế hoạch bán 421 Park Drive dự kiến sẽ giảm chi tiêu xây dựng tiềm năng khoảng 136 triệu USD. Ngoài ra, việc chuyển đổi 311 Arsenal Street sang sử dụng công nghệ tiên tiến với chi phí thấp hơn dự kiến sẽ giảm chi tiêu tiềm năng khoảng 220 triệu USD, mặc dù việc chuyển bất động sản này từ danh mục tái phát triển sang danh mục hoạt động đã làm giảm tỷ lệ lấp đầy báo cáo 0,9 điểm phần trăm.

Vào tháng 10, Alexandria đã bán khoảng 29% cổ phần không kiểm soát trong liên doanh Campus Point với giá 475 triệu USD. Giao dịch này đã hạ tỷ lệ nợ thuần pro forma và cổ phiếu ưu đãi trên EBITDA điều chỉnh xuống 6,6 lần so với mức 6,9 lần được báo cáo.

Các giao dịch tài sản đã hoàn tất, đã đặt cọc và ở giai đoạn muộn đạt tổng cộng khoảng 2,62 tỷ USD tính đến ngày 26 tháng 10, so với mức trung vị 1,90 tỷ USD trong hướng dẫn bán tài sản và bán một phần cổ phần năm 2026. Một số giao dịch hoặc tiền thu được có thể chuyển sang năm 2027 tùy thuộc vào thời điểm và điều kiện thị trường.

Khả năng sinh lời, thanh khoản và cơ cấu vốn

Alexandria báo cáo biên lợi nhuận hoạt động là 66% và biên EBITDA điều chỉnh là 65%. Bảng cân đối kế toán nắm giữ 508,9 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền, trong khi tổng khả năng thanh khoản là 4,56 tỷ USD.

Nợ bao gồm 10,82 tỷ USD trái phiếu cao cấp không đảm bảo, 985,1 triệu USD trái phiếu thứ cấp và 1,09 tỷ USD dư nợ theo hạn mức tín dụng không đảm bảo và chương trình thương phiếu. Chỉ 6% tổng số nợ đáo hạn tính đến năm 2028, và thời hạn nợ còn lại bình quân trọng số là 11,6 năm.

Trong quý 3, công ty đã phát hành 1,00 tỷ USD trái phiếu thứ cấp với lãi suất ban đầu là 7,25%. Các chứng khoán này được các cơ quan xếp hạng tín nhiệm chính tính 50% là vốn chủ sở hữu, giúp hỗ trợ các chỉ số đòn bẩy, nhưng chi phí lãi vay của chúng đóng góp vào dự báo của ban quản lý rằng chi phí lãi vay cả năm sẽ kết thúc ở gần mức cao của khoảng hướng dẫn. Alexandria cũng gia hạn hạn mức tín dụng không đảm bảo trị giá 5,0 tỷ USD đến năm 2032 và giảm biên độ lãi suất vay áp dụng.

Công ty công bố cổ tức hàng quý là 0,72 USD trên mỗi cổ phiếu, không đổi so với quý 2 nhưng thấp hơn mức 1,32 USD trong quý 3/2025. Ban quản lý cho biết mức cổ tức hiện tại nhằm duy trì sức mạnh bảng cân đối kế toán, tính thanh khoản và khả năng tái đầu tư. Tỷ lệ chi trả cổ tức trong quý 3 là 47%.

Dự báo cho năm 2026

Alexandria đã thu hẹp khoảng FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu trong khi giữ nguyên mức trung vị 6,40 USD. Tỷ lệ lấp đầy hoạt động, NOI cùng bất động sản và các mục tiêu đòn bẩy cuối năm được giữ nguyên, nhưng hệ số khả năng thanh toán chi phí cố định bị giảm do đợt phát hành trái phiếu thứ cấp trị giá 1,00 tỷ USD.

Mức trung vị thanh lý tài sản thấp hơn phản ánh nguồn tài trợ thu được từ trái phiếu thứ cấp thay vì sự thay đổi trong mức trung vị FFO điều chỉnh. Dòng tiền hoạt động điều chỉnh cả năm vẫn được dự báo ở mức 475 triệu USD đến 575 triệu USD.

Triển vọng từ Ban quản lý

Ban quản lý dự định ưu tiên các dự án đã được cho thuê và giảm chi tiêu xây dựng vào năm 2027, tiếp theo là đợt giảm tiếp trong năm 2028. Ban quản lý dự kiến tỷ lệ lấp đầy hoạt động trung bình sẽ giảm tạm thời trong năm 2027 do các hợp đồng thuê lớn hết hạn và khả năng thu hẹp hoạt động của người thuê, trước khi cải thiện vào năm 2028 khi diện tích trống được cho thuê.

NOI cùng bất động sản dự kiến sẽ cải thiện so với mức trung vị dự báo năm 2026 trong năm 2027 nhưng vẫn ở mức âm. Alexandria có kế hoạch cung cấp dự báo đầy đủ cho năm 2027 và các giả định vốn liên quan tại ngày hội nhà đầu tư vào ngày 2 tháng 12.

Các giao dịch gần đây của người nội bộ

Hoạt động của người nội bộ được báo cáo trong sáu tháng bao gồm 41.788 cổ phiếu mua vào qua 17 giao dịch và 28.810 cổ phiếu bán ra qua ba giao dịch, tạo ra lượng mua ròng là 12.978 cổ phiếu. Số lượng cổ phiếu mua bao gồm cả các khoản thưởng cổ phiếu 0 đồng, vì vậy không nên xem toàn bộ là hoạt động mua trên thị trường mở.

Các giao dịch này chỉ mô tả hoạt động của người nội bộ được báo cáo và không đưa ra quan điểm về hiệu suất hoạt động trong tương lai của Alexandria.

Rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Hợp đồng thuê lớn hết hạn vào năm 2027: Khoảng 1,38 triệu feet vuông đại diện cho 100,5 triệu USD doanh thu cho thuê hàng năm dự kiến sẽ trải qua thời gian trống từ 9 đến 24 tháng sau khi hết hạn. Điều này có thể gây áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và NOI cùng bất động sản.
• Người thuê thu hẹp hoạt động: Dự báo năm 2026 của Alexandria bao gồm khoản giảm FFO từ 30 triệu USD đến 35 triệu USD, trong đó khoảng 30 triệu USD đã được ghi nhận tính đến quý 3. Ban quản lý sơ bộ dự kiến có thể cần ghi nhận một tác động ít nhất là tương tự vào năm 2027.
• Chênh lệch giá gia hạn âm: Mức giá gia hạn trong quý 3 đã giảm trên cả cơ sở báo cáo và cơ sở tiền mặt. Áp lực định giá tiếp tục duy trì có thể hạn chế sự phục hồi của NOI ngay cả khi khối lượng cho thuê vẫn giữ ở mức cao.
• Đòn bẩy và chi phí tài trợ vốn: Đòn bẩy pro forma vẫn cao hơn mục tiêu trung hạn khoảng 5,5 lần của công ty, trong khi các trái phiếu mới lãi suất 7,25% làm tăng chi phí lãi vay và giảm hệ số khả năng thanh toán chi phí cố định.
• Bán tài sản và thực thi dự án: Việc thanh lý tài sản theo kế hoạch, chuyển đổi dự án và cho thuê trong tương lai phải diễn ra theo các điều khoản chấp nhận được để đem lại số tiền thu được dự kiến, tiết kiệm chi phí xây dựng và giảm đòn bẩy.

Tóm tắt

Kết quả quý 3/2026 của Alexandria kết hợp hoạt động cho thuê tốt hơn và các cam kết xây dựng theo kế hoạch thấp hơn với thu nhập cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và FFO điều chỉnh yếu hơn. Các khoản suy giảm giá trị tài sản nắm giữ để bán là nguyên nhân dẫn đến khoản lỗ GAAP sâu hơn, trong khi việc thu hẹp hoạt động của người thuê, NOI cùng bất động sản âm và chi phí lãi vay cao hơn đã ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh thường xuyên. Các điểm chính cần theo dõi là việc chuyển đổi các hợp đồng thuê đã ký thành tỷ lệ lấp đầy thực tế, hoàn tất việc bán tài sản, tiến độ hướng tới mức đòn bẩy thấp hơn và tác động của các hợp đồng thuê lớn hết hạn vào năm 2027.