Kết quả kinh doanh Quý 3/2026 của Kilroy Realty: Đà cho thuê gia tăng khi FFO sụt giảm

Kilroy Realty (NYSE: KRC) đã báo cáo doanh thu quý 3/2026 đạt 271,6 triệu USD, giảm khoảng 2,9% so với 279,7 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng theo GAAP giảm xuống 0,13 USD từ mức 1,31 USD. FFO theo định nghĩa của Nareit trên mỗi cổ phiếu pha loãng giảm xuống 0,88 USD từ 1,08 USD, ngay cả khi diện tích cho thuê theo quý đạt khoảng 815.000 foot vuông và danh mục đầu tư kết thúc quý với tỷ lệ ký hợp đồng thuê đạt 83,0% so với tỷ lệ lấp đầy 76,9%.

Kết quả tài chính cốt lõi

Mức giảm doanh thu là tương đối nhỏ so với mức sụt giảm của lợi nhuận ròng. Quý 3/2025 bao gồm khoản lãi 110,5 triệu USD từ việc bán các bất động sản hoạt động chịu khấu hao, trong khi quý hiện tại không có khoản lãi tương tự. Tổng chi phí cũng tăng lên 212,7 triệu USD từ 199,0 triệu USD, do chi phí bất động sản, thuế bất động sản, khấu hao và phân bổ tăng đã đóng góp vào mức tăng này.

FFO, chỉ số đã loại trừ khoản lãi từ việc bán các bất động sản hoạt động chịu khấu hao theo bảng đối chiếu do công ty trình bày, cũng giảm khoảng 19,9%. Điều đó cho thấy sự sụt giảm lợi nhuận không chỉ xuất phát từ khoản lãi bán bất động sản của năm trước.

Doanh thu cho thuê giảm xuống 266,8 triệu USD từ 274,9 triệu USD. Chi phí lãi vay tăng lên 39,4 triệu USD từ 32,2 triệu USD, tạo thêm áp lực bên cạnh chi phí hoạt động ở cấp độ bất động sản.

Hoạt động cho thuê và hiệu suất theo khu vực

Kilroy đã ký các hợp đồng thuê với tổng diện tích khoảng 815.000 foot vuông trong quý. Số này bao gồm 345.000 foot vuông diện tích cho thuê mới trên mặt bằng trống trước đó, 127.000 foot vuông diện tích cho thuê mới trên mặt bằng đang có người sử dụng và 343.000 foot vuông gia hạn hợp đồng. Tổng diện tích gia hạn bao gồm hợp đồng thời hạn 12 năm với diện tích khoảng 243.000 foot vuông với Box tại Crossing 900.

Không tính các hợp đồng thuê ngắn hạn, giá thuê theo GAAP đối với các hợp đồng thuê thế hệ thứ hai tăng 30,6% so với mức trước đó, trong khi giá thuê tính theo tiền mặt tăng 9,7%. Nếu không tính diện tích đã bỏ trống trên 12 tháng, mức tăng là 37,9% tính theo GAAP và 13,9% tính theo tiền mặt.

Dữ liệu tỷ lệ lấp đầy theo khu vực vẫn trái chiều so với cùng kỳ năm trước. San Francisco ghi nhận mức giảm lớn nhất, trong khi San Diego và Austin cải thiện.

Danh mục đầu tư ổn định đạt tổng diện tích khoảng 17,1 triệu foot vuông vào cuối quý. Ban quản lý cho biết tỷ lệ cho thuê đã cải thiện theo chuỗi quý tại cả 5 khu vực, mặc dù tổng diện tích được lấp đầy thực tế vẫn thấp hơn mức của cùng kỳ năm trước.

Bảng cân đối kế toán và phân bổ vốn

Tiền và các khoản tương đương tiền đạt 94,3 triệu USD vào ngày 30 tháng 9, giảm từ 179,3 triệu USD vào cuối năm 2025. Nợ tín chấp ròng giảm xuống 3,75 tỷ USD từ 4,00 tỷ USD, trong khi nợ bảo đảm là 588,8 triệu USD so với 592,7 triệu USD. Kilroy cũng có 40,0 triệu USD dư nợ theo hạn mức tín dụng tín chấp, so với mức dư nợ bằng không vào cuối năm.

Vào tháng 7, công ty đã hoàn trả theo mệnh giá 200,0 triệu USD trái phiếu ưu đãi phát hành riêng lẻ lãi suất 4,350% đáo hạn vào tháng 10 năm 2026. Tổng nợ phải trả giảm xuống 5,07 tỷ USD từ 5,28 tỷ USD vào cuối năm 2025.

Kilroy đã công bố và chi trả cổ tức cổ phiếu phổ thông hàng quý là 0,54 USD/cổ phiếu, tương đương mức 2,16 USD/cổ phiếu tính theo năm. Công ty cũng đã ký hợp đồng bán đất tại Kilroy East Village ở San Diego với tổng thu nhập gộp là 19,5 triệu USD, dự kiến hoàn tất giao dịch trong quý 4.

Các hợp đồng thuê đã ký tạo nguồn dự án tiềm năng, nhưng lợi nhuận hiện tại vẫn chậm lại

Chênh lệch 610 điểm cơ bản giữa tỷ lệ ký hợp đồng thuê 83,0% và tỷ lệ lấp đầy 76,9% của danh mục đầu tư đại diện cho các hợp đồng thuê đã ký nhưng chưa đến thời hạn hiệu lực. Nguồn dự án này có thể hỗ trợ diện tích lấp đầy và doanh thu cho thuê trong tương lai khi khách thuê tiếp quản mặt bằng, nhưng kết quả quý 3 vẫn phản ánh tỷ lệ lấp đầy thực tế thấp hơn và doanh thu cho thuê giảm.

Nếu không tính Dự án Kilroy Oyster Point Giai đoạn 2 (KOP 2), danh mục đầu tư có tỷ lệ lấp đầy 80,7% và tỷ lệ cho thuê 84,8%, tạo ra khoảng trống hiệu lực hợp đồng nhỏ hơn là 410 điểm cơ bản. Sự khác biệt này cho thấy mức độ ảnh hưởng của KOP 2 lên các chỉ số báo cáo của danh mục đầu tư. Mức chênh lệch giá thuê tích cực từ các hợp đồng đã ký giúp cải thiện hiệu quả kinh tế của nguồn dự án cho thuê, nhưng thời điểm hiệu lực của hợp đồng thuê vẫn đóng vai trò quan trọng để chuyển hóa hoạt động thành doanh thu.

Dự báo cho năm 2026

Kilroy đã thu hẹp dự báo FFO theo định nghĩa của Nareit cho cả năm 2026 xuống khoảng 3,55-3,59 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng so với mức 3,49-3,63 USD trước đó. Công ty cũng nâng khoảng dự báo thu nhập ròng pha loãng trên mỗi cổ phiếu theo GAAP, thắt chặt các giả định về tỷ lệ lấp đầy và nâng mức đáy triển vọng tăng trưởng NOI tính theo tiền mặt của cùng một bất động sản.

Công ty duy trì giả định chi tiêu phát triển khoảng 150,0 triệu USD và khoảng thoái vốn bất động sản hoạt động từ 347,5 đến 500,0 triệu USD. NOI bất động sản phát triển chủ yếu thuộc về KOP 2, trong khi dự báo giả định tiếp tục vốn hóa dự án Flower Mart cho đến cuối năm.

Góc nhìn từ Ban quản lý

Tổng giám đốc điều hành Angela Aman cho biết đà tăng trưởng tại các thị trường Bờ Tây của Kilroy tiếp tục gia tăng, nhờ vào hơn 800.000 foot vuông diện tích cho thuê dài hạn và mức tăng tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng qua từng quý ở cả 5 khu vực. Ban quản lý cũng nhấn mạnh rằng hoạt động đến từ nhiều đối tượng người dùng và ngành nghề khác nhau thay vì chỉ một nhóm khách thuê duy nhất.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Thời điểm hợp đồng thuê có hiệu lực: Khoảng chênh lệch 610 điểm cơ bản giữa diện tích đã ký hợp đồng và diện tích được lấp đầy có nghĩa là một phần đáng kể các hợp đồng đã ký vẫn chưa bắt đầu đóng góp vào tỷ lệ lấp đầy và doanh thu cho thuê.
• Áp lực tỷ lệ lấp đầy theo khu vực: Tổng tỷ lệ lấp đầy danh mục ổn định đã giảm 410 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước, dẫn đầu là mức giảm 1.040 điểm cơ bản tại Vùng vịnh San Francisco.
• Chi phí hoạt động và chi phí tài chính cao hơn: Tổng chi phí tăng khoảng 6,9%, trong khi chi phí lãi vay tăng lên 39,4 triệu USD từ 32,2 triệu USD, đóng góp vào sự sụt giảm của FFO.
• Gánh nặng từ hoạt động phát triển: NOI bất động sản phát triển dự kiến vẫn âm khoảng 21,0 triệu USD, chủ yếu do KOP 2, trong khi chi tiêu phát triển dự kiến đạt khoảng 150,0 triệu USD.
• Việc thực hiện giao dịch: Giao dịch bán đất Kilroy East Village trị giá 19,5 triệu USD đã có hợp đồng nhưng chưa hoàn tất vào cuối quý, và triển vọng cả năm tiếp tục bao gồm khoảng thoái vốn đáng kể.

Tóm tắt

Kết quả quý 3/2026 của Kilroy cho thấy sự tương phản giữa hoạt động cho thuê đang cải thiện và hiệu suất tài chính hiện tại yếu hơn. Mức chênh lệch giá thuê tích cực, khoảng 815.000 foot vuông hợp đồng thuê đã ký và nguồn dự án hợp đồng thuê chờ hiệu lực lớn cung cấp sự hỗ trợ tiềm năng cho tỷ lệ lấp đầy trong tương lai, nhưng doanh thu cho thuê thấp hơn, chi phí cao hơn và chi phí lãi vay tăng đã làm giảm FFO. Các vấn đề chính cần theo dõi là việc chuyển đổi các hợp đồng đã ký thành diện tích được lấp đầy thực tế, sự ổn định của tỷ lệ lấp đầy theo khu vực—đặc biệt là tại San Francisco—và việc thực hiện kế hoạch so với khoảng dự báo FFO thu hẹp cả năm.