Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của Rexford Industrial: Core FFO đi ngang, NOI giảm

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) báo cáo tổng doanh thu quý 3/2026 đạt 239,1 triệu USD, giảm khoảng 5,6% so với 253,2 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi EPS pha loãng giảm xuống 0,07 USD từ mức 0,37 USD. Khoản suy giảm giá trị bất động sản 71,8 triệu USD đã đè nặng lên lợi nhuận theo GAAP, trong khi Core FFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng duy trì ở mức 0,60 USD và tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ của bất động sản hiện hữu đã cải thiện so với quý trước.

Kết quả tài chính cốt lõi

Doanh thu giảm do thu nhập từ cho thuê giảm xuống 235,8 triệu USD từ mức 246,8 triệu USD và thu nhập lãi vay giảm xuống 3,3 triệu USD từ 6,4 triệu USD. Lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông giảm xuống 14,6 triệu USD, phản ánh chi phí suy giảm giá trị và khoản lãi từ bán bất động sản thấp hơn, đạt 23,2 triệu USD so với 28,6 triệu USD của năm ngoái.

Core FFO thể hiện bức tranh ổn định hơn do chỉ số này không bao gồm các khoản suy giảm giá trị bất động sản, lãi từ thanh lý tài sản, cũng như khấu hao và phân bổ. Core FFO thuộc phần sở hữu của công ty tính theo giá trị USD giảm 6,4%, nhưng số lượng cổ phiếu bình quân lưu hành thấp hơn đã giúp duy trì Core FFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng không đổi. Ban quản lý cho biết kết quả tính trên mỗi cổ phiếu là nhờ hoạt động tái cơ cấu vốn và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm, bù đắp cho NOI bất động sản hiện hữu yếu hơn và thu nhập lãi vay thấp hơn.

Các số liệu chính trong quý được tóm tắt dưới đây. Các giá trị bằng USD được tính theo đơn vị triệu USD, ngoại trừ dữ liệu trên mỗi cổ phiếu.

Core FFO, NOI và Cash NOI là các chỉ số không theo GAAP. Sự khác biệt so với lợi nhuận ròng theo GAAP chủ yếu phản ánh phương pháp kế toán đối với khoản suy giảm giá trị, bán bất động sản và khấu hao.

Tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ tăng vẫn chưa giúp thúc đẩy NOI hàng quý

Rexford đã ký kết hợp đồng cho thuê tổng diện tích 3,7 triệu foot vuông trong quý. Giá thuê hiệu lực ròng tăng 7,1% đối với các hợp đồng thuê tương đương, nhưng giá thuê theo tiền mặt lại giảm 3,0%, cho thấy giá trị kế toán của các hợp đồng thuê đã cải thiện trong khi hiệu quả dòng tiền ngắn hạn vẫn chịu áp lực.

Các hợp đồng tái ký đạt chênh lệch giá thuê tốt hơn so với các hợp đồng ký mới, đặc biệt là trên cơ sở tiền mặt.

Tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ của bất động sản hiện hữu đạt 96,9%, tăng 200 điểm cơ bản so với ngày 30 tháng 6. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy trung bình hàng quý là 95,6%, giảm từ mức 96,0% của một năm trước đó, trong khi tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ vẫn thấp hơn 20 điểm cơ bản so với quý 3/2025.

Yếu tố thời điểm này giải thích lý do tại sao tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ cao hơn không biến thành mức tăng trưởng NOI dương cho bất động sản hiện hữu. Công ty cho rằng mức giảm 2,6% của NOI là do áp lực giảm giá thuê hiệu lực, tỷ lệ lấp đầy trung bình thấp hơn và nợ xấu gia tăng. Cash NOI cũng bị ảnh hưởng bởi các khoản miễn giảm giá thuê, mặc dù các mức tăng giá thuê hợp đồng hàng năm đã bù đắp một phần.

Kết quả theo khu vực không đồng đều. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại hạt Los Angeles tăng 100 điểm cơ bản lên 96,4%, trong khi tỷ lệ lấp đầy tại hạt Riverside và San Bernardino giảm 440 điểm cơ bản xuống 92,3%, đây là mức giảm khu vực đáng chú ý nhất được ghi nhận.

Hoạt động tái cơ cấu danh mục đầu tư và phát triển

Rexford đã bán 25 bất động sản với tổng diện tích 5,5 triệu foot vuông với giá 1,3 tỷ USD trong quý 3. Số đó bao gồm một danh mục 22 bất động sản được bán với giá 1,2 tỷ USD. Trong 9 tháng đầu năm 2026, hoạt động thoái vốn đã đạt 37 bất động sản, diện tích 6,4 triệu foot vuông và tổng giá trị bán đạt 1,5 tỷ USD.

Việc tái cơ cấu cũng đóng góp vào các khoản chi phí suy giảm giá trị do thời gian nắm giữ dự kiến bị rút ngắn làm giảm giá trị ghi sổ của một số bất động sản. Đây là nguyên nhân chính khiến lợi nhuận GAAP chênh lệch mạnh so với Core FFO.

Cho thuê lại các dự án tái định vị và phát triển đạt tổng cộng 599.369 foot vuông trong quý. Tính từ đầu năm đến nay, hoạt động cho thuê tại các dự án này đạt 783.643 foot vuông, tương đương 17,5 triệu USD Cash NOI quy năm.

Một dự án tái định vị rộng 46.653 foot vuông đã đi vào hoạt động ổn định trong quý 3 sau khoản đầu tư 14,5 triệu USD, mang lại tỷ suất sinh lời trên chi phí đầu tư ổn định không dùng đòn bẩy bình quân gia quyền là 13,8%. Tính từ đầu năm đến nay, 5 dự án với tổng diện tích 387.933 foot vuông đã đi vào hoạt động ổn định sau khoản đầu tư 161,1 triệu USD, với tỷ suất sinh lời trên chi phí đầu tư bình quân gia quyền đạt 7,7%.

Khả năng sinh lời và Bảng cân đối kế toán

Chi phí quản lý doanh nghiệp giảm xuống 13,4 triệu USD từ mức 20,0 triệu USD, giúp bù đắp áp lực từ lợi nhuận cấp bất động sản và thu nhập lãi vay thấp hơn. Số lượng cổ phiếu pha loãng bình quân gia quyền cũng giảm xuống 220,5 triệu cổ phiếu từ mức 234,6 triệu cổ phiếu, làm giảm tác động lên Core FFO tính trên mỗi cổ phiếu dù tổng Core FFO sụt giảm.

Công ty đã trả 485,0 triệu USD nợ vay trong quý 3 bằng tiền mặt hiện có, bao gồm 60,0 triệu USD khoản nợ đến hạn năm 2026 và 425,0 triệu USD khoản nợ đến hạn năm 2027. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDAre đã điều chỉnh giảm xuống 3,8 lần từ mức 4,5 lần tại thời điểm 30 tháng 6.

Rexford kết thúc tháng 9 với tính thanh khoản khoảng 1,7 tỷ USD, bao gồm 423,6 triệu USD tiền mặt không bị hạn chế và 1,245 tỷ USD hạn mức tín dụng tuần hoàn chưa sử dụng. Dư nợ vay đạt 2,8 tỷ USD, với lãi suất bình quân gia quyền 3,70%, không chịu rủi ro lãi suất thả nổi và thời hạn đáo hạn bình quân gia quyền là 2,9 năm.

Trong quý 3 và sau khi kết thúc quý, Rexford đã mua lại 10,9 triệu cổ phiếu với giá 408,7 triệu USD, mức giá trung bình 37,59 USD/cổ phiếu. Tổng số đó bao gồm 100,0 triệu USD được hoàn tất sau khi kết thúc quý. Hoạt động mua lại cổ phiếu trong năm 2026 đạt 708,7 triệu USD tính đến ngày 22 tháng 10, còn lại 591,3 triệu USD trong hạn mức được cấp phép theo chương trình.

Kế hoạch dự báo năm 2026

Rexford đã nâng dự báo về Core FFO, NOI bất động sản hiện hữu, Cash NOI và tỷ lệ lấp đầy. Đồng thời, khoảng lỗ ròng dự kiến theo GAAP trở nên tiêu cực hơn, trong khi mục tiêu thoái vốn tối thiểu tăng lên và các dự án phát triển dự kiến khởi công bị thu hẹp.

Dự báo về Cash NOI ổn định quy năm từ các hoạt động tái định vị và phát triển duy trì ở mức 16 triệu đến 18 triệu USD. Các giả định về chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí lãi vay cũng không thay đổi, tương ứng ở mức khoảng 57 triệu USD và 105 triệu USD.

Bình luận từ ban lãnh đạo

Tổng giám đốc (CEO) Laura Clark cho biết nhu cầu của người thuê tại khu vực đô thị trung tâm (infill) phía Nam California đang cải thiện và gắn kết nhu cầu đó với hoạt động cho thuê trong quý. Ban lãnh đạo mô tả việc bán bất động sản, giảm nợ và phân bổ vốn là các bước nhằm tối ưu hóa danh mục đầu tư và tăng cường sự linh hoạt tài chính, đồng thời duy trì trọng tâm vào việc tăng trưởng dòng tiền trong dài hạn.

Giao dịch của người nội bộ gần đây

Dữ liệu tổng hợp 6 tháng phân loại 62.429 cổ phiếu là giao dịch mua qua 7 giao dịch và 33.299 cổ phiếu là giao dịch bán trong 1 giao dịch, dẫn đến số cổ phiếu mua ròng là 29.130 cổ phiếu. Các hồ sơ chi tiết cũng cho thấy 6 giám đốc đã nhận thưởng cổ phiếu giá 0 USD vào ngày 19 tháng 5 năm 2026; các khoản cấp này là thưởng thù lao chứ không phải giao dịch mua trên thị trường tự do.

Trong số các hồ sơ có chi tiết mua hoặc bán rõ ràng, các giao dịch sau đây đã được báo cáo. Riêng dữ liệu giao dịch không đủ để kết luận về triển vọng công ty của người nội bộ.

Các rủi ro nhà đầu tư nên theo dõi

• Hiệu quả dòng tiền từ hoạt động cho thuê: Tổng chênh lệch giá thuê tiền mặt là âm 3,0%, bao gồm âm 7,0% đối với các hợp đồng mới. Việc tiếp tục ưu đãi hoặc miễn giảm tiền thuê có thể làm chậm sự phục hồi của Cash NOI ngay cả khi chênh lệch giá thuê hiệu lực ròng vẫn dương.
• Áp lực lên lợi nhuận bất động sản hiện hữu: Tỷ lệ lấp đầy trung bình thấp hơn, áp lực giảm giá thuê hiệu lực và nợ xấu tăng cao đã làm giảm NOI trong quý 3. Tỷ lệ lấp đầy cuối kỳ đã cải thiện, nhưng cần có sự cải thiện bền vững để tác động tích cực đến kết quả cả quý.
• Tỷ lệ lấp đầy sụt giảm theo khu vực: Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại hạt Riverside và San Bernardino đã giảm 440 điểm cơ bản, tạo ra gánh nặng đáng kể trong danh mục đầu tư tập trung vào phía Nam California của Rexford.
• Thực thi kế hoạch thoái vốn và ghi nhận suy giảm giá trị: Kế hoạch thoái vốn cả năm hiện đặt mục tiêu từ 1,7 tỷ đến 2,0 tỷ USD. Thời điểm bán, lợi suất giao dịch, điều kiện tài trợ vốn của bên mua và các khoản suy giảm giá trị bổ sung có thể ảnh hưởng đến kết quả theo GAAP và quy mô của danh mục bất động sản tạo ra thu nhập.
• Cơ cấu thời hạn nợ: Rexford không có nợ lãi suất thả nổi và có tính thanh khoản dồi dào, nhưng các khoản nợ còn lại có thời hạn đáo hạn bình quân gia quyền là 2,9 năm, khiến chi phí huy động vốn trong tương lai nhạy cảm với lãi suất và điều kiện thị trường vốn.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 của Rexford cho thấy hoạt động cho thuê đang cải thiện và vị thế lấp đầy cuối kỳ mạnh mẽ hơn, nhưng những điểm sáng đó vẫn chưa chuyển hóa thành mức NOI bất động sản hiện hữu hay giá thuê tiền mặt cao hơn. Các thương vụ bán bất động sản lớn và việc trả nợ đã giảm đòn bẩy và tăng sự linh hoạt tài chính, trong khi chi phí và số lượng cổ phiếu giảm đã hỗ trợ duy trì Core FFO trên mỗi cổ phiếu không đổi. Các vấn đề chính cần theo dõi là liệu tỷ lệ lấp đầy cải thiện có tạo ra sự tăng trưởng bền vững ở cấp độ bất động sản hay không, liệu chênh lệch giá thuê tiền mặt có phục hồi hay không, và chương trình thoái vốn mở rộng sẽ ảnh hưởng thế nào đến năng lực sinh lời trong tương lai.