Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của CBRE: EPS cốt lõi tăng 28% nhờ BOE dẫn dắt tăng trưởng

Tập đoàn CBRE (NYSE: CBRE) công bố doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 11,52 tỷ USD, tăng 12,7% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi EPS pha loãng theo GAAP tăng 25,6% từ 1,21 USD lên 1,52 USD. EPS lõi tăng 28,1% lên 2,05 USD, trong đó mảng Vận hành & Trải nghiệm Tòa nhà và mảng Đầu tư Bất động sản đóng góp mức tăng lợi nhuận lớn nhất; dòng tiền tự do hàng quý tăng 19,0% lên 927 triệu USD. Kết quả kinh doanh này áp dụng cho quý kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026 và được công bố vào ngày 22 tháng 10 năm 2026.

Kết quả kinh doanh cốt lõi

Các chỉ số lợi nhuận của CBRE tăng trưởng nhanh hơn doanh thu. Lợi nhuận ròng theo GAAP phân bổ cho CBRE tăng 22,0%, trong khi lợi nhuận ròng điều chỉnh lõi và EBITDA lõi tăng lần lượt 24,5% và 28,5%.

Doanh thu báo cáo bao gồm 4,69 tỷ USD chi phí chuyển tiếp, tăng 11,4% so với 4,21 tỷ USD. Đây là các chi phí được hoàn trả cho công việc của nhà thầu phụ, do đó lợi nhuận hoạt động theo mảng cung cấp thêm thông tin bối cảnh cho hiệu quả hoạt động thực tế.

Lợi nhuận ròng điều chỉnh lõi, EPS lõi, EBITDA lõi và dòng tiền tự do là các chỉ số không theo GAAP. CBRE xác định dòng tiền tự do là dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cộng với lãi từ bán tài sản bất động sản, trừ đi chi phí vốn.

Kết quả hoạt động kinh doanh và theo mảng

Mảng Vận hành & Trải nghiệm Tòa nhà (BOE) ghi nhận mức tăng doanh thu lớn nhất, nhờ sự hỗ trợ của dịch vụ hạ tầng thiết yếu và quản lý cơ sở vật chất. Mảng Đầu tư Bất động sản đạt tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận mảng cao nhất dù doanh thu giảm, phản ánh các thương vụ bán đất trung tâm dữ liệu và chuyển nhượng các tài sản khác.

Dịch vụ Tư vấn

Doanh thu dịch vụ tư vấn tăng 11,0%, với doanh thu bán bất động sản toàn cầu tăng 28% và doanh thu cho thuê tăng 6% theo đồng nội tệ. Doanh thu bán bất động sản tại Mỹ tăng 37%, dẫn đầu là hoạt động trong phân khúc công nghiệp và bán lẻ. Trong mảng cho thuê, doanh thu bất động sản công nghiệp tại Mỹ tăng 16%, nhưng cho thuê văn phòng giảm 2%.

Doanh thu phát hành khoản vay thế chấp chỉ tăng 1% do hoạt động gia tăng từ các nguồn vốn tư nhân phần lớn bị bù trừ bởi cho vay giảm từ các cơ quan chính phủ. Danh mục quản lý khoản vay tăng 8% lên hơn 500 tỷ USD, mặc dù doanh thu dịch vụ quản lý giảm nhẹ do thu nhập ký quỹ thấp hơn đã lấn áp phí dịch vụ tăng.

Vận hành & Trải nghiệm Tòa nhà

Doanh thu BOE tăng 17,4% và lợi nhuận hoạt động mảng tăng 20,8%. Doanh thu dịch vụ hạ tầng thiết yếu tăng vọt 80% tính theo đồng nội tệ, nhờ dịch vụ trung tâm dữ liệu và đóng góp từ Pearce Services, công ty được thâu tóm vào tháng 11 năm 2025.

Doanh thu quản lý cơ sở vật chất tăng 13% tính theo đồng nội tệ, đạt mức tăng trưởng hai chữ số ở cả hoạt động doanh nghiệp lớn và địa phương. Doanh thu quản lý bất động sản tăng 8%.

Quản lý Dự án

Doanh thu mảng Quản lý Dự án tăng 2,9%, trong khi lợi nhuận hoạt động mảng tăng 9,5%. Nhu cầu quản lý chương trình hạ tầng và tư vấn chi phí đã hỗ trợ mảng kinh doanh này, nhưng chi tiêu vốn chậm lại của các doanh nghiệp vào bất động sản đã hạn chế mức tăng trưởng chung. Một khoản chi phí một lần tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (APAC) đã làm giảm 6 điểm phần trăm tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của mảng.

Đầu tư Bất động sản

Doanh thu mảng Đầu tư Bất động sản giảm 3,8%, nhưng lợi nhuận hoạt động mảng tăng hơn gấp đôi lên 166 triệu USD. Phát triển Bất động sản đóng góp 128 triệu USD lợi nhuận hoạt động, nhờ hưởng lợi từ các thương vụ bán đất trung tâm dữ liệu và chuyển nhượng các tài sản khác.

Doanh thu Quản lý Đầu tư tăng 4% do phí quản lý tài sản thường xuyên và phí hiệu quả hoạt động tăng. Lợi nhuận hoạt động của mảng này giảm xuống 38 triệu USD do lợi nhuận đồng đầu tư thấp hơn đã bù trừ cho phí quản lý tài sản cao hơn. Tổng tài sản quản lý vượt 155 tỷ USD vào cuối quý.

Khả năng sinh lời, Dòng tiền và Bảng cân đối kế toán

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh hàng quý tăng 5,1% lên 869 triệu USD, tốc độ tăng chậm hơn so với lợi nhuận. Dòng tiền tự do tăng 19,0% lên 927 triệu USD vì công thức tính của CBRE bao gồm 184 triệu USD tiền lãi từ thanh lý bất động sản, tăng so với 36 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi chi tiêu vốn tăng 50% lên 126 triệu USD.

Trong 12 tháng kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đạt 1,4 tỷ USD và dòng tiền tự do đạt 1,8 tỷ USD. CBRE đã mua lại gần 1,2 tỷ USD cổ phiếu trong 9 tháng đầu năm 2026.

Công ty kết thúc quý với 6,98 tỷ USD tổng nợ và 1,68 tỷ USD tiền và các khoản tương đương tiền, dẫn đến nợ ròng là 5,30 tỷ USD. Tỷ lệ đòn bẩy ròng bằng 1,36 lần EBITDA lõi của 12 tháng gần nhất và tổng thanh khoản đạt 5,0 tỷ USD. Ở cấp độ tập đoàn, lỗ hoạt động tăng khoảng 9 triệu USD, chủ yếu do kết quả kinh doanh tốt hơn trong năm 2026 dẫn đến chi phí thưởng hiệu quả công việc cao hơn.

Việc chuyển nhượng tài sản thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận và dòng tiền tự do

Tăng trưởng lợi nhuận quý 3 của CBRE không chỉ đến từ doanh thu dịch vụ tăng. Mảng Đầu tư Bất động sản đã ghi nhận mức tăng lợi nhuận mạnh mẽ từ việc bán đất trung tâm dữ liệu và chuyển nhượng các tài sản khác ngay cả khi doanh thu mảng giảm, giúp lợi nhuận hợp nhất tăng trưởng nhanh hơn doanh thu.

Thanh lý tài sản cũng góp phần tạo nên sự chênh lệch giữa mức tăng trưởng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là 5,1% và tăng trưởng dòng tiền tự do là 19,0%. Do CBRE cộng thêm khoản lãi thanh lý bất động sản khi tính chỉ số dòng tiền tự do phi GAAP, khoản lãi 184 triệu USD là một thành phần quan trọng trong kết quả dòng tiền của quý. Điều này khiến thời điểm và quy mô của các đợt chuyển nhượng tài sản trong tương lai trở thành yếu tố cần lưu ý khi so sánh dòng tiền tự do qua các kỳ.

Góc nhìn của Ban quản lý

Chủ tịch kiêm CEO Bob Sulentic cho biết cả mảng kinh doanh bền vững và mảng kinh doanh giao dịch của CBRE đều tăng trưởng ở mức hai chữ số. Ban quản lý tiếp tục ưu tiên Dịch vụ Hạ tầng Thiết yếu và các công việc hạ tầng rộng hơn được thực hiện trên toàn công ty; doanh thu dịch vụ hạ tầng trong 12 tháng gần nhất tăng 50% lên 4,5 tỷ USD.

Giao dịch nội bộ gần đây

Dữ liệu nội bộ được cung cấp liệt kê 3 đợt bán của các ban giám đốc/lãnh đạo trong tháng 7 và tháng 8 năm 2026 với tổng giá trị báo cáo là 767.362 USD. 7 giao dịch gần đây còn lại là quà tặng hoặc thưởng cổ phiếu cho thành viên HĐQT thay vì mua trên thị trường mở; toàn bộ 10 giao dịch đều được báo cáo dưới hình thức sở hữu trực tiếp.

Giá trị báo cáo bằng 0 đối với quà tặng hoặc phần thưởng không có nghĩa là cổ phiếu đó không có giá trị kinh tế; điều này cho thấy bảng giao dịch được cung cấp không báo cáo giá mua trên thị trường mở hoặc giá trị giao dịch. Riêng các bản ghi này không đủ để xác định quan điểm của người nội bộ về triển vọng của CBRE.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Chi tiêu bất động sản doanh nghiệp chậm lại: Chi tiêu vốn doanh nghiệp giảm đã làm chậm sự tăng trưởng mảng Quản lý Dự án và có thể tiếp tục hạn chế nhu cầu trong mảng kinh doanh này.
• Phụ thuộc vào thời điểm giao dịch và chuyển nhượng tài sản: Lợi nhuận từ mảng Đầu tư Bất động sản và dòng tiền tự do theo định nghĩa của công ty đã hưởng lợi từ các đợt bán đất và thanh lý tài sản khác, điều này có thể khiến kết quả hàng quý không đồng đều.
• Đóng góp từ thâu tóm vào tăng trưởng hạ tầng: Mức tăng trưởng mảng hạ tầng thiết yếu bao gồm cả Pearce Services, do đó nhà đầu tư sẽ cần phân biệt giữa tăng trưởng từ thâu tóm và sự mở rộng tự thân của mảng kinh doanh hiện hữu.
• Hoạt động bất động sản thương mại diễn biến trái chiều: Bán bất động sản cải thiện, nhưng phát hành khoản vay thế chấp chỉ tăng 1%, hoạt động cho thuê văn phòng tại Mỹ giảm và thu nhập ký quỹ thấp hơn tạo áp lực lên doanh thu dịch vụ quản lý khoản vay.
• Biến động lợi nhuận đầu tư: Lợi nhuận đồng đầu tư thấp hơn đã làm giảm lợi nhuận mảng Quản lý Đầu tư mặc dù phí quản lý tài sản thường xuyên cao hơn.

Tóm tắt

Kết quả kinh doanh quý 3 năm 2026 của CBRE nổi bật với mức tăng trưởng doanh thu hai chữ số và lợi nhuận cốt lõi tăng trưởng nhanh hơn, dẫn đầu bởi hoạt động hạ tầng thiết yếu của BOE và lợi nhuận mảng Đầu tư Bất động sản cao hơn. Nhu cầu trung tâm dữ liệu, hoạt động giao dịch bất động sản và chuyển nhượng tài sản là những động lực quan trọng, trong khi chi tiêu bất động sản doanh nghiệp chậm lại và lợi nhuận đồng đầu tư yếu hơn vẫn là các yếu tố hạn chế. Các điểm chính cần tiếp tục theo dõi là tỷ lệ tăng trưởng tự thân của mảng hạ tầng, xu hướng chi tiêu vốn của doanh nghiệp và khả năng duy trì các đóng góp liên quan đến thanh lý tài sản vào lợi nhuận và dòng tiền tự do.