Kết quả kinh doanh Quý 3/2026 của First Industrial: Tăng trưởng hoạt động cho thuê thúc đẩy FFO

First Industrial Realty Trust (NYSE: FR) đã báo cáo doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 197,1 triệu USD, tăng 8,6% so với 181,4 triệu USD cùng kỳ năm ngoái, trong khi EPS pha loãng giảm từ 0,49 USD xuống 0,44 USD. Các chỉ số bất động sản cốt lõi tăng trưởng vững chắc hơn: FFO NAREIT pha loãng tăng lên 0,81 USD trên mỗi cổ phiếu/đơn vị từ 0,76 USD, và NOI tiền mặt cùng cửa hàng tăng 5,6% do giá thuê tăng cao hơn cùng các khoản tăng giá thuê theo hợp đồng đã bù đắp cho tỷ lệ lấp đầy bình quân thấp hơn. Sự khác biệt chính là FFO cải thiện trong khi lợi nhuận GAAP và AFFO giảm vì các lý do khác nhau.

Dữ liệu lợi nhuận cốt lõi

Trong quý kết thúc vào ngày 30 tháng 9, chi phí bất động sản tăng khoảng 9,1% lên 50,4 triệu USD, về cơ bản tương đương với mức tăng trưởng doanh thu. EBITDA điều chỉnh tăng 8,6%, nhưng thu nhập ròng GAAP giảm 10,2% và AFFO giảm 2,1%.

Các xu hướng trái ngược này phản ánh sự khác biệt giữa các chỉ số: lợi nhuận GAAP bao gồm lợi nhuận từ bán bất động sản và khấu hao bất động sản, trong khi AFFO cũng trừ đi các chi phí cho thuê và chi phí vốn thường xuyên.

FFO, AFFO, EBITDA điều chỉnh và NOI cùng cửa hàng là các chỉ số bổ sung ngoài GAAP được công ty sử dụng để đánh giá hoạt động kinh doanh bất động sản và khả năng tạo ra dòng tiền.

Hoạt động cho thuê và hiệu suất danh mục tài sản

Tỷ lệ lấp đầy tài sản đang hoạt động kết thúc quý ở mức 94,1%, so với 94,9% vào cuối quý 2 năm 2026 và 94,0% cùng kỳ năm ngoái. Do đó, danh mục tài sản vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy so với cùng kỳ năm trước, mặc dù sự sụt giảm so với quý trước đã khiến tỷ lệ lấp đầy bình quân trong quý thấp hơn.

Giá thuê bằng tiền mặt đối với các hợp đồng thuê mới và gia hạn đã bắt đầu hiệu lực tăng 52%, trong khi giá thuê tính theo phương pháp đường thẳng tăng 76%. First Industrial cho biết mức tăng 5,6% của NOI tiền mặt cùng cửa hàng chủ yếu là nhờ giá thuê cao hơn và các khoản tăng giá thuê theo hợp đồng, một phần bị triệt tiêu bởi áp lực về tỷ lệ lấp đầy.

Việc hoàn tất cho thuê đối với các hợp đồng bắt đầu có hiệu lực trong năm 2026 đã bao phủ 94% diện tích đến hạn hết hạn hợp đồng theo lịch trình và đạt mức tăng giá thuê bằng tiền mặt khoảng 38%. Các hợp đồng đã ký bắt đầu có hiệu lực vào năm 2027 bao phủ 45% số hợp đồng hết hạn của năm đó, với giá thuê bằng tiền mặt tăng khoảng 16%.

Hoạt động cho thuê dự án phát triển cũng có bước tiến sau khi First Industrial ký hợp đồng cho thuê 32.000 foot vuông còn lại tại Tòa nhà 12 rộng 136.000 foot vuông thuộc dự án First Park Miami. Về phía đầu tư, công ty đã mua một tòa nhà rộng 764.000 foot vuông đã được cho thuê toàn bộ ở Central Pennsylvania với giá 120 triệu USD và một khu đất rộng 32 mẫu Anh ở Dallas với giá 13 triệu USD, có thể phát triển dự án gồm hai tòa nhà rộng 390.000 foot vuông.

Vì sao FFO tăng trong khi EPS và AFFO giảm

Mức giảm EPS GAAP không phản ánh hoạt động kém đi ở cấp độ bất động sản. Quý 3/2025 bao gồm khoản lãi 9,5 triệu USD từ bán bất động sản, trong khi quý 3/2026 không có khoản lãi tương đương. Khấu hao và phân bổ bất động sản cũng tăng khoảng 11,5% lên 50,9 triệu USD, và chi phí lãi vay tăng khoảng 14,1% lên 24,8 triệu USD.

FFO NAREIT loại bỏ chi phí khấu hao bất động sản và lợi nhuận từ bán bất động sản khỏi lợi nhuận GAAP, giúp thể hiện rõ hơn sự cải thiện trong hoạt động kinh doanh bất động sản thường xuyên. Điều này đã giúp FFO trên mỗi cổ phiếu/đơn vị tăng 6,6% mặc dù kết quả GAAP thấp hơn.

AFFO đi theo hướng ngược lại do chi phí cho thuê không tăng trưởng tăng lên 15,3 triệu USD từ 6,4 triệu USD. Khoản khấu trừ cho tiền thuê tính theo phương pháp đường thẳng, phân bổ hợp đồng thuê theo giá thị trường và các ưu đãi thuê cũng tăng lên 5,9 triệu USD từ 3,6 triệu USD. Các khoản khấu trừ cao hơn này đã vượt qua mức tăng trưởng EBITDA điều chỉnh ở chỉ số AFFO.

Sự mở rộng bảng cân đối kế toán đi kèm với hoạt động đầu tư của công ty. Tổng đầu tư bất động sản nguyên giá tăng khoảng 4,2% so với cuối năm 2025 lên 6,64 tỷ USD, trong khi nợ tăng khoảng 3,4% lên 2,64 tỷ USD. Tổng tài sản tăng lên 5,87 tỷ USD và tổng vốn chủ sở hữu đạt 2,87 tỷ USD.

Dự báo năm 2026

First Industrial đã nâng mức trung vị trong dự báo FFO NAREIT năm 2026 thêm 0,01 USD. Công ty cũng nâng điểm trung vị dự báo tăng trưởng NOI tiền mặt cùng cửa hàng cả năm thêm 75 điểm cơ bản lên 6,5%, phản ánh kết quả hoạt động tính đến hết quý 3 và triển vọng cập nhật của công ty.

Dự báo này bao gồm 0,08 USD trên mỗi cổ phiếu tiền lãi dự kiến được vốn hóa. Dự báo không bao gồm tác động của các khoản đầu tư, bán bất động sản, giao dịch nợ, phát hành cổ phiếu và mua lại cổ phiếu trong tương lai được hoàn tất sau báo cáo kết quả kinh doanh.

Quan điểm của ban lãnh đạo về nhu cầu

Chủ tịch kiêm CEO Peter Baccile cho biết các yếu tố cơ bản của bất động sản công nghiệp tiếp tục cải thiện, chỉ ra mức hấp thụ ròng mạnh mẽ và nhu cầu diện rộng của người thuê. Ban lãnh đạo cũng nhấn mạnh việc gia hạn sớm cho các hợp đồng hết hạn vào năm 2027 và hoạt động chung của các khách hàng tiềm năng, khiến việc chuyển đổi danh mục hợp đồng cho thuê tiềm năng đó trở thành yếu tố quan trọng đằng sau các giả định về tỷ lệ lấp đầy được cập nhật.

Các giao dịch của người nội bộ gần đây

Dữ liệu giao dịch người nội bộ hiện có cho thấy không có giao dịch mua hoặc bán nào trong khoảng thời gian 6 tháng gần nhất và tổng số cổ phiếu người nội bộ nắm giữ là khoảng 467.980 cổ phiếu. Hồ sơ trong 2 năm chứa 6 mục giao dịch; chỉ có một mục có giá trị công bố khác 0.

Hồ sơ được công bố không cung cấp bằng chứng về các hoạt động mua của người nội bộ trên thị trường mở. Các khoản cấp và tặng cổ phiếu được liệt kê với giá trị bằng 0 không nên được hiểu là giao dịch mua hoặc bán bằng tiền mặt.

Rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Tỷ lệ lấp đầy và việc cho thuê dự án phát triển: Tỷ lệ lấp đầy giảm 80 điểm cơ bản so với quý trước, và dự báo cuối năm giả định cho thuê thêm 650.000 foot vuông dự án phát triển trong tháng 12. Việc chậm trễ có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy và NOI cùng cửa hàng.
• Áp lực tài chính: Chi phí lãi vay tăng khoảng 14,1% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi nợ tăng so với cuối năm 2025. Chi phí tài chính tiếp tục tăng có thể làm triệt tiêu một phần sự cải thiện trong thu nhập từ bất động sản.
• Khả năng chuyển đổi AFFO: Chi phí cho thuê thường xuyên cao hơn khiến AFFO giảm ngay cả khi EBITDA điều chỉnh và FFO tăng. Chi phí cho thuê kéo dài có thể hạn chế mức tăng trưởng tiền mặt khả dụng sau khi đáp ứng nhu cầu vốn ở cấp độ bất động sản.
• Mức tăng giá thuê có xu hướng giảm trong tương lai: Các hợp đồng đã ký bắt đầu có hiệu lực năm 2027 đạt mức tăng giá thuê bằng tiền mặt 16%, thấp hơn mức tăng 38% của các hợp đồng đã ký bắt đầu có hiệu lực năm 2026 và con số 52% của các hợp đồng bắt đầu có hiệu lực trong quý 3. Các nhóm hợp đồng này không hoàn toàn tương đương trực tiếp, nhưng khoảng cách này là quan trọng khi đánh giá tăng trưởng do cho thuê thúc đẩy trong tương lai.
• Thực hiện dự án phát triển: Việc mua khu đất ở Dallas hỗ trợ dự án dự kiến rộng 390.000 foot vuông. Chi phí xây dựng, tiến độ và tỷ lệ lấp đầy cho thuê sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận thu được từ khoản đầu tư đó.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 năm 2026 của First Industrial cho thấy hiệu quả kinh tế bất động sản đang cải thiện, trong đó giá thuê cao hơn đã thúc đẩy tăng trưởng NOI cùng cửa hàng, FFO và EBITDA điều chỉnh. EPS GAAP giảm chủ yếu do không có khoản lãi từ bán bất động sản như cùng kỳ năm ngoái cùng chi phí khấu hao và chi phí lãi vay cao hơn, trong khi chi phí cho thuê tăng cao đè nặng lên AFFO. Các thử thách vận hành tiếp theo là liệu công ty có hoàn tất việc cho thuê dự án phát triển dự kiến vào tháng 12, khôi phục tỷ lệ lấp đầy và chuyển đổi chênh lệch giá thuê thuận lợi thành tăng trưởng dòng tiền bền vững hay không.