Kết quả kinh doanh quý 3/2026 của EastGroup: Tăng trưởng giá thuê thúc đẩy FFO

EastGroup Properties (NYSE: EGP) đã báo cáo doanh thu quý 3 năm 2026 đạt 199,4 triệu USD, tăng 9,5% so với 182,1 triệu USD cùng kỳ năm trước, trong khi EPS GAAP pha loãng tăng lên 1,46 USD từ 1,26 USD. FFO không bao gồm các khoản lãi từ chuyển đổi bất khả kháng và bồi thường gián đoạn kinh doanh tăng 7,9% lên 2,45 USD/cổ phiếu. Tăng trưởng NOI cùng bất động sản theo cơ sở tiền mặt đạt 7,1%, giá thuê cao hơn và đóng góp từ các hoạt động phát triển cũng như thâu tóm đã hỗ trợ kết quả quý kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026.

Dữ liệu thu nhập cốt lõi

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) từ bất động sản tăng 10,1% lên 147,9 triệu USD. EastGroup lý giải 6,8 triệu USD của mức tăng đến từ hoạt động của cùng bất động sản, 4,2 triệu USD từ các bất động sản mới phát triển và gia tăng giá trị, và 3,2 triệu USD từ các thương vụ thâu tóm, bị bù trừ một phần bởi khoản giảm 634.000 USD từ các bất động sản đã bán.

Thu nhập ròng theo GAAP cũng hưởng lợi từ khoản lãi 4,7 triệu USD từ việc bán bất động sản không phục vụ hoạt động cốt lõi. FFO không bao gồm khoản lãi này, do đó mang lại cái nhìn rõ ràng hơn về hiệu quả hoạt động định kỳ của REIT.

FFO, NOI bất động sản, NOI cùng bất động sản và EBITDAre là các thước đo không theo GAAP. Phép tính FFO của EastGroup loại trừ khấu hao và phân bổ bất động sản cũng như các khoản lãi từ việc bán bất động sản.

Kết quả kinh doanh và hiệu quả danh mục

NOI cùng bất động sản không bao gồm thu nhập chấm dứt hợp đồng thuê tăng 5,3% theo phương pháp đường thẳng và 7,1% theo cơ sở tiền mặt. Giá thuê trung bình của cùng bất động sản đạt 9,46 USD/foot vuông, so với 8,99 USD một năm trước đó, trong khi tỷ lệ lấp đầy trung bình của cùng bất động sản tăng nhẹ lên 96,9% từ 96,7%.

Các hợp đồng thuê mới và gia hạn được ký trong quý tạo ra mức tăng giá thuê trung bình 36,3% theo phương pháp đường thẳng. Các hợp đồng này đại diện cho 4,6% diện tích tính bằng foot vuông của danh mục hoạt động, do đó chênh lệch được báo cáo chỉ áp dụng cho phần danh mục đã quay vòng trong quý. Danh mục hoạt động đạt tỷ lệ ký thuê 97,3% và tỷ lệ lấp đầy 96,5% vào cuối quý, với tỷ lệ lấp đầy trung bình cuối tháng đạt 96,1% so với 95,7% một năm trước đó.

EastGroup đã khởi công bốn dự án phát triển và một dự án tái phát triển trong quý 3, với tổng diện tích 998.000 foot vuông và chi phí dự kiến là 162,2 triệu USD. Toàn bộ danh mục dự án phát triển và gia tăng giá trị của công ty bao gồm 21 dự án trải rộng 4,1 triệu foot vuông, với chi phí dự kiến là 636,7 triệu USD. Danh mục dự án này đã được ký thuê 25% tính đến ngày 20 tháng 10, với 251,5 triệu USD vẫn cần được đầu tư.

Công ty cũng đã thâu tóm hai bất động sản đang hoạt động và 107 mẫu Anh đất phát triển với giá khoảng 164 triệu USD trong quý. Sau khi kết thúc quý, công ty đã thâu tóm thêm ba bất động sản đang hoạt động và 25 mẫu Anh đất với giá khoảng 262 triệu USD.

Tăng trưởng giá thuê thúc đẩy thu nhập cốt lõi, nhưng việc mở rộng làm tăng nhu cầu vốn

Giá thuê cao hơn cùng sự đóng góp từ hoạt động phát triển và thâu tóm đã giúp FFO trên mỗi cổ phiếu tăng trưởng bất chấp chi phí gia tăng. Khấu hao và phân bổ tăng 7,5% lên 58,2 triệu USD, trong khi chi phí lãi vay tăng khoảng 25,1% lên 9,6 triệu USD. Số lượng cổ phiếu bình quân lưu hành pha loãng trọng số cũng tăng 580.000 cổ phiếu so với quý cùng kỳ năm trước.

Nợ ở mức 1,81 tỷ USD vào ngày 30 tháng 9, tăng từ 1,48 tỷ USD một năm trước đó. Tỷ lệ nợ trên EBITDAre quy năm tăng lên 3,2 lần từ 2,9 lần, trong khi khả năng thanh toán lãi vay và chi phí cố định giảm xuống 14,7 lần từ 16,8 lần. Nợ chiếm 14,6% tổng giá trị vốn hóa thị trường.

EastGroup đã ký kết các hợp đồng kỳ hạn cổ phần trong quý 3 bao phủ khoảng 2,4 triệu cổ phiếu, với số tiền thu được ban đầu khoảng 485,5 triệu USD nếu được thanh toán. Tính đến ngày 20 tháng 10, còn khoảng 3,4 triệu cổ phiếu có thể thanh toán trên các hợp đồng chưa thực hiện, đại diện cho số tiền thu ròng dự kiến khoảng 685,2 triệu USD. Các thỏa thuận này cung cấp vốn cho hoạt động đầu tư nhưng sẽ làm tăng số lượng cổ phiếu lưu hành khi thanh toán. Sau khi kết thúc quý, EastGroup cũng đã hoàn trả khoản vay có kỳ hạn không bảo đảm ưu tiên trị giá 100 triệu USD mang lãi suất cố định thực tế 1,98%.

Dự báo hoạt động năm 2026

Ban quản lý đã nâng một số giả định về hoạt động và phân bổ vốn cho năm 2026. Tổng Giám đốc Điều hành (CEO) Marshall Loeb mô tả điều kiện cho thuê ổn định hơn so với những gì tin tức chung phản ánh, trong khi Chủ tịch Reid Dunbar cho biết động lực cho thuê đã hỗ trợ các kế hoạch khởi công phát triển và thâu tóm cao hơn.

Các giả định cao hơn về phát triển, thâu tóm và tiền vốn thu được cho thấy một kế hoạch đầu tư tích cực hơn. Tổng tiền vốn thu được bao gồm huy động vốn bằng nợ và vốn cổ phần từ bên ngoài, nhưng không bao gồm các khoản vay theo hạn mức tín dụng ngân hàng không bảo đảm.

Giao dịch của người nội bộ gần đây

Hồ sơ người nội bộ hiện có cho thấy 7.182 cổ phiếu mua hoặc thưởng qua chín giao dịch trong khoảng thời gian sáu tháng gần nhất, so với 504 cổ phiếu đã bán trong một giao dịch. Điều đó tạo ra lượng gia tăng ròng là 6.678 cổ phiếu, tương đương 1,2% trong tổng số 543.850 cổ phiếu do người nội bộ nắm giữ được báo cáo. 10 bản ghi gần nhất gồm chín đợt thưởng cổ phiếu và một đợt bán; thưởng cổ phiếu không nên được coi là các khoản mua trên thị trường mở.

Giao dịch tháng 6 tương ứng với khoảng 504 cổ phiếu đã bán, khớp với tổng số lượng cổ phiếu bán trong sáu tháng.

Các rủi ro nhà đầu tư cần theo dõi

• Tính bền vững của chênh lệch giá thuê: Mức tăng 36,3% theo phương pháp đường thẳng ở các hợp đồng thuê mới và gia hạn đã hỗ trợ thu nhập bất động sản, nhưng các hợp đồng này chỉ chiếm 4,6% diện tích tính bằng foot vuông của danh mục. Tăng trưởng trong tương lai phụ thuộc vào mức chênh lệch đạt được khi các hợp đồng thuê khác hết hạn.
• Tỷ lệ lấp đầy của các dự án phát triển: Danh mục dự án phát triển và gia tăng giá trị mới chỉ được ký thuê 25%, với 251,5 triệu USD vẫn cần được đầu tư. Tiến độ cho thuê chậm hơn có thể làm trì hoãn đóng góp NOI từ các dự án này.
• Huy động vốn và sự pha loãng: Chi phí lãi vay tăng nhanh hơn doanh thu, và các hợp đồng kỳ hạn cổ phần chưa thực hiện có thể làm tăng khoảng 3,4 triệu cổ phiếu khi được thanh toán. Công ty cũng đã tăng đáng kể giả định về tổng tiền vốn thu được.
• Khả năng thực thi việc tăng cường đầu tư: EastGroup đã đồng thời nâng kế hoạch phát triển và thâu tóm. Tỷ suất sinh lời sẽ phụ thuộc vào chi phí xây dựng, tiến độ dự án, tỷ lệ lấp đầy và hiệu quả hoạt động của các bất động sản đã thâu tóm.

Tóm tắt

Kết quả quý 3 năm 2026 của EastGroup phản ánh giá thuê cao hơn, tỷ lệ lấp đầy ổn định và thu nhập bổ sung từ hoạt động phát triển và thâu tóm, giúp nâng cả NOI bất động sản và FFO trên mỗi cổ phiếu. Công ty đã phản ứng bằng cách mở rộng kế hoạch phát triển và thâu tóm cho năm 2026. Các vấn đề chính cần theo dõi là liệu chênh lệch giá thuê có tiếp tục duy trì ở mức cao hay không, tiến độ lấp đầy của danh mục dự án phát triển nhanh đến đâu, và mức đầu tư cao hơn được tài trợ như thế nào mà không để chi phí lãi vay hoặc sự pha loãng làm triệt tiêu tăng trưởng ở cấp độ bất động sản.