VICI Properties ปรับเพิ่มแนวโน้ม AFFO ปี 2026 ขณะที่รายได้ไตรมาส 3 เติบโต

VICI Properties Inc. (NYSE: VICI) ได้ปรับเพิ่มคาดการณ์เงินทุนจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้ว (AFFO) ตลอดปี 2026 หลังจากรายได้และ AFFO ในไตรมาสที่สามเพิ่มขึ้น ขณะที่การตั้งสำรองผลขาดทุนทางเครดิตที่ไม่ใช่เงินสดจำนวน 458.0 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้กำไรตามมาตรฐาน GAAP ลดลงอย่างมาก

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์ (Experiential REIT) แห่งนี้ คาดการณ์ว่า AFFO ปี 2026 จะอยู่ที่ 2.695 พันล้านดอลลาร์ ถึง 2.705 พันล้านดอลลาร์ หรือ 2.47 ดอลลาร์ ถึง 2.48 ดอลลาร์ต่อหุ้นสามัญปรับลด จากเดิมที่เคยคาดการณ์ AFFO ไว้ที่ 2.675 พันล้านดอลลาร์ ถึง 2.695 พันล้านดอลลาร์ หรือ 2.45 ดอลลาร์ ถึง 2.47 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยประมาณการดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานจำนวนหุ้นสามัญถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 1.0902 พันล้านหุ้น

VICI ระบุว่า แนวโน้มดังกล่าวไม่รวมถึงการเข้าซื้อกิจการที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการซึ่งยังไม่ได้ประกาศวันเสร็จสิ้น การเข้าซื้อหรือจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต กิจกรรมในตลาดทุน และรายการที่ไม่เกิดขึ้นประจำอื่น ๆ นอกจากนี้ บริษัทยังไม่ได้ให้แนวโน้มกำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP เนื่องจากไม่สามารถคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงในอนาคตของค่าเผื่อผลขาดทุนทางเครดิตที่ไม่ใช่เงินสดได้อย่างสมเหตุสมผล

AFFO เพิ่มขึ้น ขณะที่การตั้งสำรองผลขาดทุนทางเครดิตกดดันผลประกอบการตามมาตรฐาน GAAP

รายได้สำหรับไตรมาสสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน เพิ่มขึ้น 5.8% สู่ 1.07 พันล้านดอลลาร์ จาก 1.01 พันล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า โดยรายได้จากสัญญาเช่าชนิดจำหน่ายเพิ่มขึ้นสู่ 556.7 ล้านดอลลาร์ จาก 531.8 ล้านดอลลาร์ ขณะที่รายได้จากลูกหนี้การเงินตามสัญญาเช่า เงินให้กู้ยืม และหลักทรัพย์ เพิ่มขึ้นสู่ 482.6 ล้านดอลลาร์ จาก 448.0 ล้านดอลลาร์

AFFO ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้น 7.5% สู่ 685.2 ล้านดอลลาร์ จาก 637.6 ล้านดอลลาร์ และ AFFO ต่อหุ้นปรับลดเพิ่มขึ้นสู่ 0.62 ดอลลาร์ จาก 0.60 ดอลลาร์ แม้ว่าจำนวนหุ้นปรับลดถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักจะเพิ่มขึ้นสู่ประมาณ 1.10 พันล้านหุ้น จาก 1.07 พันล้านหุ้นก็ตาม ขณะเดียวกัน EBITDA ปรับปรุงส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นสู่ 879.8 ล้านดอลลาร์ จาก 825.6 ล้านดอลลาร์

อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิตามมาตรฐาน GAAP ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นสามัญ ลดลงสู่ 342.5 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.31 ดอลลาร์ต่อหุ้นปรับลด จาก 762.0 ล้านดอลลาร์ หรือ 0.71 ดอลลาร์ต่อหุ้น โดยการลดลงดังกล่าวสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงที่ไม่ใช่เงินสดในค่าเผื่อผลขาดทุนทางเครดิตจำนวน 458.0 ล้านดอลลาร์ หรือคิดเป็น 0.42 ดอลลาร์ต่อหุ้นเป็นหลัก ขณะที่ไตรมาสเดียวกันของปีก่อนได้รับผลประโยชน์จากรายการเดียวกันนี้ 20.2 ล้านดอลลาร์

VICI ไม่ได้นำรายการปรับปรุงผลขาดทุนทางเครดิตที่ไม่ใช่เงินสดมารวมใน AFFO รวมถึงรายการปรับปรุงการเช่าและการจัดหาเงินทุนบางรายการ ค่าตอบแทนในรูปหุ้น ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม และรายการเฉพาะอื่น ๆ ทั้งนี้ บริษัทเตือนว่าตัววัดที่ไม่ใช่ GAAP เหล่านี้เป็นเพียงข้อมูลเสริม และไม่ได้นำมาใช้แทนกำไรสุทธิหรือกระแสเงินสดที่คำนวณตามมาตรฐาน GAAP

รายได้จากการให้เช่าและการให้สินเชื่อขยายตัว

รายได้จากเงินให้กู้ยืมและหลักทรัพย์แตะระดับ 79.1 ล้านดอลลาร์ เพิ่มขึ้นจาก 61.0 ล้านดอลลาร์ในปีก่อนหน้า โดยรายได้ดอกเบี้ยตามสัญญาประกอบด้วย 47.9 ล้านดอลลาร์จากเงินกู้ยืมด้อยสิทธิกึ่งทุน (mezzanine loans) และหุ้นบุริมสิทธิ, 27.6 ล้านดอลลาร์จากเงินกู้ยืมมีหลักประกันลำดับบุริมสิทธิ (senior secured loans) และ 3.9 ล้านดอลลาร์จากหุ้นกู้มีหลักประกันลำดับบุริมสิทธิ (senior secured notes)

ไตรมาสดังกล่าวยังรวมถึงค่าเช่าตามสัญญาจากการลงทุนที่เสร็จสมบูรณ์ในระหว่างปี 2026 โดยสัญญาเช่าหลักของ Golden Entertainment สร้างรายได้ 21.8 ล้านดอลลาร์ ขณะที่สัญญาเช่า Clairvest Northfield Park สมทบรายได้ 13.5 ล้านดอลลาร์ นอกจากนี้ VICI ยังรับรู้รายได้ที่เกี่ยวข้องกับพอร์ตโฟลิโอ PURE หลังจากเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ของ Gamehost

ณ เดือนตุลาคม 2026 VICI รายงานค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามสัญญาแบบปรับเป็นรายปีที่ 3.32 พันล้านดอลลาร์ ขณะที่พอร์ตโฟลิโอเงินให้กู้ยืมและหลักทรัพย์มีเงินต้นคงค้าง 3.16 พันล้านดอลลาร์ และสร้างรายได้ตามสัญญาแบบปรับเป็นรายปี 304.0 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและเงินให้กู้ยืมตามสัญญาแบบปรับเป็นรายปีรวมอยู่ที่ 3.62 พันล้านดอลลาร์

พอร์ตโฟลิโอประกอบด้วยสินทรัพย์เชิงประสบการณ์ 103 แห่ง รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ประเภทคาสิโนและสถานบันเทิง 63 แห่ง และอสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์อื่น ๆ 40 แห่งทั่วสหรัฐอเมริกาและแคนาดา โดยมีอัตราการเช่าครองอยู่ที่ 100% และมีระยะเวลาเช่าถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 39.4 ปีเมื่อรวมออปชันการต่อสัญญาของผู้เช่า ทั้งนี้ การค้ำประกันโดยบริษัทแม่ครอบคลุม 88% ของค่าเช่า

การลงทุนที่เสร็จสมบูรณ์เมื่อเร็ว ๆ นี้ ได้แก่ รายการขายและเช่ากลับ (sale-leaseback) กับ Golden Entertainment มูลค่า 1.16 พันล้านดอลลาร์ การเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ของ Gamehost มูลค่า 200.6 ล้านดอลลาร์แคนาดา และข้อตกลงสนับสนุนทางการเงินเพื่อการก่อสร้างมูลค่า 1.5 พันล้านดอลลาร์สำหรับ One Beverly Hills นอกจากนี้ VICI ยังให้ข้อตกลงสนับสนุนเงินทุน 75.5 ล้านดอลลาร์สำหรับโครงการสร้างตามความต้องการ (build-to-suit) ของ Club Med St. Croix

ธุรกรรมที่ยังอยู่ระหว่างดำเนินการจะนำ Century Mile และ Century Downs ในรัฐอัลเบอร์ตา เข้าสู่สัญญาเช่าแยกต่างหากกับบริษัทย่อยของ Highfield Investment Group โดยคาดว่าการปิดธุรกรรมจะเกิดขึ้นในไตรมาสที่ 4 ของปี 2026 หรือไตรมาสแรกของปี 2027 ซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขตามปกติและการอนุมัติจากหน่วยงานกำกับดูแล ทั้งนี้ VICI ระบุว่าธุรกรรมดังกล่าวจะไม่ทำให้ค่าเช่ารวมเปลี่ยนแปลงไป

สภาพคล่องและการกระจุกตัวของผู้เช่า

VICI สินสุดไตรมาสด้วยสภาพคล่อง 2.50 พันล้านดอลลาร์ ประกอบด้วยวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนที่สามารถใช้ได้ 2.23 พันล้านดอลลาร์ และเงินสด 270.3 ล้านดอลลาร์ หนี้สินรวมอยู่ที่ 1.722 หมื่นล้านดอลลาร์ และอัตราส่วนหนี้สินสุทธิปรับเป็นรายปีของไตรมาสล่าสุดอยู่ที่ 4.8 เท่า โดยภาระผูกพันอัตราดอกเบี้ยคงที่คิดเป็น 98.4% ของหนี้สินคงค้าง และมีอายุเฉลี่ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 6 ปี

ในระหว่างไตรมาส VICI ได้ออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันลำดับบุริมสิทธิมูลค่า 900 ล้านดอลลาร์ซึ่งครบกำหนดในปี 2031 และหุ้นกู้มูลค่า 850 ล้านดอลลาร์ซึ่งครบกำหนดในปี 2036 นอกจากนี้ บริษัทยังได้ไถ่ถอนหรือชำระคืนหุ้นกู้มูลค่า 1.75 พันล้านดอลลาร์ซึ่งครบกำหนดในปี 2026

พอร์ตโฟลิโอยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้เช่าคาสิโนและสถานบันเทิงรายใหญ่ โดย Caesars Entertainment คิดเป็น 38% ของค่าเช่าปรับเป็นรายปี, MGM Resorts International คิดเป็น 32% และ The Venetian คิดเป็น 9% ทั้งนี้ VICI ได้ระบุว่าความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้เช่าและผู้กู้ การพึ่งพาคาสิโนและการใช้จ่ายฟุ่มเฟือยของผู้บริโภค สภาวะอัตราดอกเบี้ยและการจัดหาเงินทุน การดำเนินการตามธุรกรรม การอนุมัติจากหน่วยงานกำกับดูแล และความเสี่ยงจากเงินกู้ยืมเพื่อการพัฒนา เป็นหนึ่งในความไม่แน่นอนหลักของบริษัท โดยการเปลี่ยนแปลงในผลการดำเนินงานทางการเงินของผู้เช่า อันดับความน่าเชื่อถือ ราคาหุ้น และสภาวะเศรษฐกิจมหภาคโดยรวม อาจส่งผลให้เกิดความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญในการตั้งสำรองผลขาดทุนทางเครดิตตามมาตรฐาน GAAP ในอนาคต