Opendoor amplía sus pérdidas en el 3T de 2026 mientras las compras de viviendas se cuadruplican

Opendoor Technologies Inc. (NASDAQ: OPEN) incrementó con fuerza la adquisición de viviendas en el tercer trimestre de 2026 y elevó su inventario al tiempo que los ingresos volvieron a superar los 1.000 millones de dólares. Sin embargo, unos márgenes GAAP más débiles y mayores gastos dispararon la pérdida neta de la compañía hasta los 218 millones de dólares, en comparación con los 90 millones del mismo periodo del año anterior.

Los ingresos aumentaron un 12% interanual, situándose en 1.020 millones de dólares frente a los 915 millones anteriores, mientras que la venta de viviendas creció un 6%, hasta las 2.728 unidades. Opendoor adquirió 4.865 viviendas durante el trimestre, más de cuatro veces las 1.169 compradas en el mismo periodo del año pasado y por encima de las 4.378 adquiridas en el segundo trimestre.

El mayor ritmo de adquisiciones elevó el inventario al cierre del trimestre a 7.596 viviendas valoradas en 2.570 millones de dólares. Esto se compara con las 3.139 viviendas valoradas en 1.050 millones de dólares a finales del tercer trimestre de 2025. Las compras también superaron con creces a las ventas durante el último trimestre, sumando 2.137 viviendas al inventario.

Los márgenes se estrechan ante el aumento de los ajustes de inventario

El beneficio bruto GAAP cayó a 38 millones de dólares desde los 66 millones de un año antes, a pesar del aumento de los ingresos. El margen bruto se contrajo del 7,2% al 3,7%, reflejando, entre otras partidas, un ajuste de valoración de inventario del periodo actual de 53 millones de dólares, frente a los 15 millones registrados en el mismo trimestre del año anterior.

El beneficio bruto ajustado, que alinea los ajustes de valoración de inventario con el periodo en el que se venden las viviendas correspondientes, aumentó de 64 millones a 80 millones de dólares. El margen bruto ajustado subió del 7,0% al 7,8%.

El beneficio de contribución avanzó hasta los 34 millones de dólares desde los 20 millones, y el margen de contribución mejoró del 2,2% al 3,3%. El beneficio de contribución por vivienda vendida fue de aproximadamente 12.000 dólares, por encima de los 8.000 dólares de un año antes. Sin embargo, estas métricas se debilitaron de forma secuencial frente al segundo trimestre, cuando el beneficio de contribución alcanzó los 51 millones de dólares, con un margen del 5,8% y 22.000 dólares por vivienda vendida.

La pérdida neta GAAP incluyó 96 millones de dólares en compensaciones basadas en acciones vinculadas a unidades de acciones restringidas sujetas a condiciones de mercado, frente a los 14 millones del mismo periodo del año anterior. Los gastos operativos GAAP totales aumentaron a 225 millones de dólares desde los 134 millones, incluidos 121 millones de dólares en gastos generales y administrativos.

En términos no GAAP, la pérdida neta ajustada se amplió a 66 millones de dólares, frente a los 61 millones de un año antes. El EBITDA ajustado arrojó un resultado negativo de 31 millones de dólares, en comparación con los 33 millones negativos del mismo trimestre del año anterior, mientras que el margen de EBITDA ajustado fue del -3,0% frente al -3,6% previo.

Escalar las adquisiciones y reducir los costes unitarios

La dirección identificó tres prioridades: escalar las adquisiciones, mejorar la rentabilidad unitaria y la velocidad de reventa, y generar apalancamiento operativo.

Opendoor señaló que la conversión de vendedores para el mismo diferencial de oferta aumentó de forma sustancial en las cohortes de enero a junio. La tasa de conversión de 2026 fue del 7,6%, es decir, 3,3 veces la tasa comparable de 2024, y del 5,8%, o 3,1 veces la tasa comparable de 2025, para los rangos de diferencial destacados en la presentación. La compañía busca convertir una mayor proporción de su alcance actual de vendedores en transacciones ampliando su gama de productos, reduciendo la fricción y ofreciendo un contexto de mercado más claro.

La empresa también informó de avances en la velocidad de reventa. Al cierre del trimestre, el 18% de las viviendas anunciadas por Opendoor llevaba más de 120 días en el mercado, por debajo del 51% de un año antes y también inferior al nivel del 30% que Opendoor calculó para el mercado general utilizando datos del servicio de listado múltiple (MLS).

La interacción con los compradores incluyó más de 33.000 sesiones de visitas a viviendas propiedad de Opendoor durante el trimestre. El 62% se produjo durante los fines de semana o a partir de las 17:00. Las originaciones de hipotecas financiadas multiplicaron aproximadamente por cinco el nivel del segundo trimestre, aunque la presentación no reveló el número de préstamos.

El coste de marketing de los últimos 12 meses por vivienda adquirida disminuyó un 57%, situándose en aproximadamente 2.800 dólares frente a los 6.500 dólares de un año antes. El gasto operativo por vivienda adquirida cayó un 36%, hasta unos 4.000 dólares, mientras que el gasto operativo fijo por vivienda se redujo un 34%, hasta aproximadamente 10.400 dólares. Estas cifras dividen los gastos de cuatro trimestres entre los cierres de adquisiciones de cuatro trimestres y, por tanto, reflejan el beneficio de un mayor volumen de transacciones.

Opendoor también está utilizando la automatización, flujos de trabajo conectados y una plataforma tecnológica compartida para incrementar su capacidad. El rendimiento del equipo de fijación de precios fue 2,6 veces mayor en los periodos de cuatro semanas comparados en la presentación, aunque la compañía advirtió de que la combinación de tareas cambió y que la métrica no mide los ahorros atribuibles a la inteligencia artificial.

El marco del punto de equilibrio no constituye previsiones

La presentación incluyó un modelo ilustrativo para alcanzar el punto de equilibrio en el beneficio neto ajustado basado en 6.000 transacciones trimestrales a un precio medio de venta de 375.000 dólares, lo que generaría 2.250 millones de dólares en ingresos trimestrales. Los dos supuestos contemplan márgenes de contribución del 5% o del 7%, gastos operativos ajustados equivalentes al 3% o al 4% de los ingresos, y gastos netos por intereses y otros gastos iguales al 2% o al 3%.

Opendoor enfatizó que el marco representa supuestos de estado estacionario y no previsiones ni pronósticos. Asimismo, no implica alcanzar el punto de equilibrio bajo la contabilidad GAAP, y la compañía no ofreció garantías sobre si se podrán lograr esos resultados ni cuándo.

Las perspectivas de la empresa siguen expuestas a la demanda de vivienda, los tipos de interés, la inflación, la evolución de los precios de las viviendas y el acceso a la financiación. La ejecución también depende de la capacidad de Opendoor para revender viviendas a los precios previstos y dentro de los plazos programados, gestionar su mayor volumen de inventario, desarrollar productos hipotecarios y generar las eficiencias previstas a partir de la automatización y la inteligencia artificial.