Los ingresos del 3T de Real REMAX aumentan mientras la compañía fija sus perspectivas de EBITDA para 2027

Real REMAX Group Inc. (Nasdaq: REAX) registró un aumento de los ingresos y del EBITDA ajustado en el tercer trimestre tras su fusión con RE/MAX Holdings, si bien los gastos de adquisición e integración contribuyeron a una pérdida neta GAAP de 67,2 millones de dólares. La empresa también publicó sus perspectivas iniciales para 2027, en las que prevé un EBITDA ajustado de entre 175 y 190 millones de dólares, a pesar de que la dirección asume nuevas caídas en las ventas de viviendas de segunda mano y en los precios medios de la vivienda.

Los ingresos reportados correspondientes al trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2026 aumentaron un 28% interanual, hasta situarse en 727,9 millones de dólares. El EBITDA ajustado creció un 66%, alcanzando los 33,8 millones de dólares, lo que representa un margen del 4,6%, frente al 3,6% registrado un año antes.

Los resultados reportados incluyen a The Real Brokerage durante todo el trimestre y a RE/MAX durante los 37 días posteriores al cierre de la fusión el 24 de agosto. En términos proforma, que consideran a ambas compañías como si hubieran estado combinadas desde el 1 de enero de 2025, los ingresos del tercer trimestre aumentaron un 20%, hasta los 770,0 millones de dólares. El EBITDA ajustado proforma creció un 8%, hasta alcanzar los 49,7 millones de dólares, con un margen del 6,4%.

La pérdida neta GAAP se amplió a 67,2 millones de dólares, frente a los 280.000 dólares del mismo periodo del año anterior. Los resultados incluyeron 52,3 millones de dólares en gastos de adquisición e integración y 26,4 millones de dólares por consolidación acelerada de acciones. La empresa registró una pérdida operativa de 72,0 millones de dólares, en comparación con los 473.000 dólares del mismo trimestre del año previo.

El crecimiento de la intermediación compensa la presión sobre la productividad

El segmento de intermediación generó 695,5 millones de dólares en ingresos reportados, un aumento del 23% interanual, y 26,8 millones de dólares de EBITDA ajustado. Su margen de EBITDA ajustado fue del 3,8%.

Las transacciones de intermediación cerradas aumentaron un 17%, hasta las 62.738, mientras que el número de agentes de intermediación se incrementó un 21%, alcanzando los 36.610. Las transacciones por agente promedio disminuyeron un 5%, situándose en 1,74, lo que refleja una menor actividad inmobiliaria, especialmente en Canadá. La compañía también señaló que una mayor proporción de las transacciones fue realizada por agentes que habían alcanzado su límite máximo anual de comisiones, lo que generó presión interanual sobre los márgenes del segmento.

La dirección describió los resultados de intermediación como una continua ganancia de cuota de mercado a pesar de los débiles volúmenes de transacciones en el sector. La red combinada cerró el trimestre con 184.698 agentes, incluidos 36.610 agentes de intermediación y 148.088 agentes de franquicias.

El segmento de franquicias registró 27,1 millones de dólares en ingresos reportados para el periodo posterior al cierre y 11,8 millones de dólares de EBITDA ajustado, alcanzando un margen del 43,5%. En términos proforma, los ingresos por franquicias disminuyeron un 3% interanual.

El número total de agentes de franquicias a nivel global se mantuvo prácticamente sin cambios en 148.088. Los agentes de franquicias en Estados Unidos disminuyeron un 5%, hasta los 46.611, mientras que en Canadá aumentaron un 2%, situándose en 25.507, y en otros mercados internacionales crecieron un 4%, alcanzando los 75.970. La compañía indicó que el crecimiento internacional compensó la pérdida de agentes en Estados Unidos, al tiempo que los ingresos recurrentes por franquicias aportaron relativa estabilidad en un contexto de menor actividad inmobiliaria. La retención de corredores propietarios y las renovaciones siguen siendo prioridades para el cuarto trimestre y para 2027.

Ahorros por integración y perspectivas para 2027

Real REMAX afirmó que las medidas adoptadas durante los dos primeros meses tras la fusión generaron más de 40 millones de dólares en ahorros brutos de costos anualizados, incluidas reducciones en gastos operativos y gastos de capital. Las sinergias en el EBITDA ajustado superaron los 28 millones de dólares en comparación con los niveles de costos operativos de los 12 meses finalizados el 30 de junio de 2026.

La empresa redujo su plantilla combinada en más de un 14%, lo que supone más de 150 puestos, y está consolidando los costos de tecnología, proveedores y de empresa cotizada. Asimismo, la liquidación gradual de Motto Mortgage y wemlo ya está en curso. La dirección tiene como objetivo lograr más de 30 millones de dólares en sinergias anualizadas de EBITDA ajustado en 2027 y más de 40 millones de dólares en 2028.

Para el cuarto trimestre de 2026, la compañía prevé unos ingresos de entre 575 y 625 millones de dólares y un EBITDA ajustado de entre 32 y 38 millones de dólares. Sus perspectivas iniciales para todo el ejercicio 2027 contemplan unos ingresos de entre 2.600 y 2.800 millones de dólares y un EBITDA ajustado de entre 175 y 190 millones de dólares.

Las previsiones para 2027 asumen que las ventas de viviendas de segunda mano disminuirán entre un 5% y un 10%, y que los precios medios de la vivienda caerán entre un 3% y un 4%. La dirección señaló que la actividad del mercado inmobiliario se mantiene cerca de mínimos cíclicos, que las elevadas tasas hipotecarias siguen limitando la asequibilidad y que la pérdida de agentes continúa siendo alta mientras la productividad se encuentra bajo presión.

La compañía prevé aproximadamente 100 millones de dólares en compensación basada en acciones, entre 40 y 50 millones de dólares en depreciación y amortización, y cerca de 50 millones de dólares en gastos por intereses en 2027. No proporcionó una conciliación GAAP para sus rangos previstos de EBITDA ajustado, citando la dificultad para estimar determinados ajustes.

Liquidez y riesgos

Real REMAX cerró septiembre con 109,4 millones de dólares en efectivo no restringido, equivalentes de efectivo e inversiones a corto plazo. El capital pendiente de su préstamo a plazo era de 525 millones de dólares, y su línea de crédito revolvente de 40 millones de dólares se encontraba sin utilizar. Durante el trimestre, la compañía amortizó voluntariamente 25 millones de dólares de deuda y recompró 4,7 millones de dólares en acciones.

La dirección prevé amortizar aproximadamente 75 millones de dólares de deuda en 2027, sujeto a la generación de efectivo, y continúa apuntando a un apalancamiento neto total inferior a 2,0 veces para finales de 2028. Sus prioridades declaradas de asignación de capital son la inversión orgánica, la reducción de deuda y la compensación de la dilución dentro de los límites de su contrato de crédito.

Entre las principales incertidumbres figuran una desaceleración inmobiliaria prolongada, la incapacidad de materializar los ahorros previstos de la fusión, una mayor pérdida de agentes y franquiciados, y la capacidad de la empresa para atender el servicio de la deuda y cumplir con los convenios crediticios. La presentación también identificó como riesgos significativos la ejecución de la integración, el desarrollo de productos, la implementación tecnológica, los asuntos legales y regulatorios, y las perturbaciones en ciberseguridad.