NREF registra pérdidas en el 3T; la previsión de CAD para el 4T cubre el dividendo

NexPoint Real Estate Finance Inc. (NYSE: NREF) registró una pérdida en el tercer trimestre y una caída intertrimestral del 5,2% en su valor en libros, lo que contrastó con unos mayores ingresos netos por intereses y una mejora en las ganancias distribuibles no GAAP. Para el cuarto trimestre, el REIT hipotecario prevé un efectivo disponible para distribución (o CAD) de 0,55 dólares por acción ordinaria diluida en el punto medio del rango, suficiente para cubrir el dividendo declarado de 0,50 dólares, mientras que las ganancias disponibles para distribución proyectadas (o EAD) quedarían por debajo de dicho pago.

NREF registró una pérdida neta en el tercer trimestre de 0,9 millones de dólares, frente al beneficio neto de 17,3 millones de dólares en el segundo trimestre. La pérdida atribuible a los accionistas ordinarios fue de 12,2 millones de dólares, o 0,65 dólares por acción diluida, revirtiendo el beneficio atribuible a los accionistas ordinarios del segundo trimestre de 5,4 millones de dólares, o 0,29 dólares por acción diluida.

Los ingresos netos por intereses aumentaron en 0,7 millones de dólares de forma intertrimestral hasta alcanzar los 17,3 millones de dólares, impulsados por el avance de los ingresos por intereses hasta los 27,4 millones de dólares y el aumento de los gastos por intereses a 10,2 millones de dólares. Por su parte, la partida de otros ingresos pasó a registrar una pérdida de 7,4 millones de dólares, frente al beneficio de 10,8 millones de dólares del trimestre anterior, mientras que los gastos operativos aumentaron de 10,0 millones a 10,8 millones de dólares.

El valor en libros, incluidas las participaciones no controladoras rescatables en la sociedad operativa, se redujo a 406,1 millones de dólares, o 17,63 dólares por acción ordinaria, frente a los 18,60 dólares por acción al cierre del segundo trimestre.

Las ganancias distribuibles cubrieron el dividendo del tercer trimestre

El EAD del tercer trimestre se situó en 12,2 millones de dólares, o 0,52 dólares por acción ordinaria diluida, lo que representa un aumento del 13% respecto al resultado por acción del segundo trimestre. El CAD totalizó 14,0 millones de dólares, o 0,60 dólares por acción ordinaria diluida, lo que supone un incremento intertrimestral del 3,4%.

NREF abonó un dividendo del tercer trimestre de 0,50 dólares por acción ordinaria el 30 de septiembre. El EAD cubrió el pago en 1,04 veces y el CAD en 1,20 veces, mientras que la cobertura de las ganancias bajo principios GAAP fue negativa en 1,30 veces.

El consejo de administración declaró otro dividendo de 0,50 dólares por acción para el cuarto trimestre, pagadero el 31 de diciembre. Las previsiones de la dirección para el cuarto trimestre contemplan un beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios de entre 6,8 millones y 9,2 millones de dólares. En el punto medio de estas estimaciones, NREF prevé un EAD de 0,42 dólares por acción ordinaria diluida y un CAD de 0,55 dólares, lo que corresponde a una cobertura del dividendo de 0,84 veces y 1,10 veces, respectivamente. La cobertura estimada de las ganancias GAAP es de 0,68 veces.

El EAD y el CAD son métricas no GAAP que NREF utiliza para evaluar su capacidad de pagar distribuciones. Los cálculos por acción emplean acciones diluidas ajustadas que excluyen el posible efecto dilutivo derivado de liquidar los rescates de acciones preferentes de Serie B o Serie C mediante acciones ordinarias.

La cartera sigue concentrada en activos inmobiliarios estabilizados

NREF concluyó septiembre con una cartera vigente de unos 1.000 millones de dólares distribuida en 83 inversiones. La cartera incluye préstamos sénior y mezzanine, valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS), capital preferente, acciones preferentes, bienes inmuebles y otras inversiones vinculadas principalmente a propiedades multifamiliares, alquileres unifamiliares, autoalmacenamiento, inmuebles industriales, puertos deportivos e inmuebles de ciencias de la vida.

Excluyendo ciertas participaciones en capital, líneas de crédito y propiedades multifamiliares de propiedad directa, el 78,3% de la cartera estaba estabilizada. El ratio préstamo-valor promedio ponderado fue del 64,7%, el ratio de cobertura del servicio de la deuda promedio ponderado se situó en 1,39 veces y el plazo medio remanente fue de 2,4 años. La compañía afirmó que la cartera mantiene una exposición mínima a préstamos para construcción y carece de préstamos transicionales de alto riesgo o destinados a la venta.

Durante el trimestre, NREF desembolsó 8,4 millones de dólares en un préstamo con un cupón mensual referenciado al SOFR más 900 puntos básicos. Asimismo, financió dos inversiones en capital preferente por un total de 6,2 millones de dólares, con rentabilidades preferentes mensuales del 14% y del 13%.

La presentación destacó un contexto de oferta potencialmente más favorable para varios tipos de propiedades clave. Los inicios de construcción residencial multifamiliar cayeron más del 40% entre 2023 y 2025, y se proyecta que las entregas disminuyan a unas 327.000 unidades en 2027 frente a las cerca de 600.000 de 2024. La dirección también espera que los fundamentales del sector de autoalmacenamiento se fortalezcan hasta 2026 a medida que se contraiga la cartera de proyectos en construcción.

El sector inmobiliario de ciencias de la vida sigue enfrentando una sobreoferta a corto plazo. NREF señaló que se prevé la entrega de la cartera restante de promociones especulativas hasta 2026, tras lo cual se espera que la nueva oferta quede limitada en su mayor parte a proyectos a medida (build-to-suit) totalmente prealquilados. La compañía identificó la inversión nacional en biofabricación como una fuente de demanda que ha compensado parcialmente la debilidad en el arrendamiento de laboratorios e instalaciones de investigación y desarrollo.

Ampliación de la capacidad de financiación

NREF elevó de 375 millones a 450 millones de dólares una línea de crédito existente con Mizuho compuesta por un préstamo a plazo sénior garantizado y un swap de rentabilidad total. La compañía también captó 27,9 millones de dólares mediante la emisión de aproximadamente 1,1 millones de acciones preferentes de Serie C. Su ratio deuda/capital se situaba en 0,97 veces al 30 de septiembre.

El CAD cubrió los dividendos preferentes combinados de las Series B y C en 1,37 veces en el tercer trimestre, mientras que el ratio de cobertura correspondiente respecto a la pérdida neta fue negativo en 1,20 veces. NREF señaló que conserva liquidez suficiente para liquidar en efectivo los rescates de acciones preferentes hasta el límite trimestral y que no tiene intención de liquidar los rescates de las Series B o C mediante acciones ordinarias cuando el precio de estas se sitúe por debajo de su valor en libros.

Las previsiones para el cuarto trimestre siguen sujetas al rendimiento de las inversiones, los costes de financiación, las condiciones del mercado inmobiliario y otros riesgos señalados en los informes regulatorios de NREF. La presentación también resaltó la presión de la oferta a corto plazo en el segmento de ciencias de la vida y advirtió de que sus hipótesis prospectivas sobre la cartera y las estimaciones de cobertura de distribuciones podrían diferir de los resultados reales.