El NOI del segmento SHOP de DHC en el T3 de 2026 se dispara un 50% tras el aumento de la ocupación

Diversified Healthcare Trust (Nasdaq: DHC) registró un fuerte incremento interanual en las ganancias inmobiliarias del tercer trimestre, impulsado por una mayor ocupación y tarifas en su cartera operativa de residencias para personas mayores, mientras que su pérdida neta según GAAP se redujo sustancialmente. El REIT especializado en el sector sanitario también actualizó sus previsiones para 2026 para incorporar las comisiones de gestión por incentivos bajo una presentación revisada y elevó sus perspectivas de NOI para residencias para personas mayores en las mismas propiedades.

En el trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2026, el ingreso operativo neto (NOI) consolidado sobre base de caja en las mismas propiedades aumentó un 25,6% hasta los 77,9 millones de dólares. El EBITDAre ajustado se incrementó un 28,4% a 73,4 millones de dólares, mientras que los fondos de operaciones (FFO) normalizados subieron a 30,7 millones de dólares, o 0,13 dólares por acción, desde los 4,0 millones de dólares, o 0,02 dólares por acción, del año anterior.

DHC registró una pérdida neta GAAP de 50,2 millones de dólares, o 0,21 dólares por acción, frente a la pérdida de 164,0 millones de dólares, o 0,68 dólares por acción, del tercer trimestre de 2025. El periodo del año anterior incluyó un cargo por deterioro de 93,2 millones de dólares y una pérdida de 11,2 millones de dólares por modificación o extinción anticipada de deuda, en comparación con un cargo por deterioro de 14,5 millones de dólares y ninguna pérdida por extinción de deuda en el trimestre más reciente.

Los ingresos totales disminuyeron a 367,7 millones de dólares desde los 388,7 millones de dólares anteriores, pero los gastos operativos de las propiedades cayeron a 286,9 millones de dólares desde 325,4 millones de dólares. Como resultado, el NOI consolidado aumentó un 27,5% hasta los 80,8 millones de dólares.

El segmento de residencias para personas mayores impulsa el crecimiento a nivel de propiedad

La cartera operativa de residencias para personas mayores de DHC, o SHOP, representó la mayor parte de la mejora. El NOI de SHOP en las mismas propiedades subió un 50,4% hasta los 48,0 millones de dólares, con una expansión del margen de NOI de 470 puntos básicos hasta el 15,8%. La ocupación en las mismas propiedades aumentó 200 puntos básicos hasta el 84,4%, mientras que la tarifa media mensual subió un 5,2% hasta los 5.696 dólares.

La mejora fue generalizada en las distintas categorías de mercado de la compañía. El NOI de SHOP en las mismas propiedades aumentó un 49,3% en los mercados primarios, un 55,2% en los mercados secundarios y un 40,6% en otros mercados.

Sin embargo, en comparación con el segundo trimestre, el NOI de SHOP en las mismas propiedades disminuyó un 7,6%. DHC atribuyó la caída intertrimestral principalmente a 2,2 millones de dólares por beneficios extraordinarios de gastos reconocidos en el segundo trimestre y a los mayores costes de servicios públicos por razones estacionales en el tercer trimestre. Aun así, la ocupación creció 130 puntos básicos en términos intertrimestrales.

DHC continuó ajustando sus acuerdos operativos de residencias para personas mayores tras el cierre del trimestre. El 1 de octubre, transfirió siete centros de enfermería especializada con 807 unidades desde contratos de gestión a un arrendamiento neto triple a 15 años con filiales operativas de The Ensign Group. El contrato de arrendamiento contempla un alquiler anual inicial de 8,0 millones de dólares e incrementos anuales vinculados a la inflación. DHC prevé que esta estructura reduzca significativamente sus necesidades futuras de inversión de capital. Las siete propiedades generaron 5,1 millones de dólares de NOI y requirieron 1,6 millones de dólares en inversiones de capital durante los 12 meses finalizados el 30 de septiembre.

La compañía también notificó en septiembre a Oaks Senior Living y Oaks-CaraVita Senior Care que rescindiría sus contratos de gestión. DHC prevé transferir seis comunidades con 486 unidades a un nuevo gestor ya desde el cuarto trimestre de 2026.

La ocupación de oficinas médicas se ve afectada por la salida de un inquilino

En la cartera de oficinas médicas y ciencias de la vida de DHC, el NOI sobre base de caja en las mismas propiedades disminuyó un 1,6% interanual hasta los 22,9 millones de dólares. La ocupación en las mismas propiedades se mantuvo sin cambios respecto al año anterior en el 94,5%, pero cayó 120 puntos básicos en comparación con el segundo trimestre, principalmente a causa de la salida de un inquilino comunicada previamente. DHC señaló que está evaluando opciones estratégicas para la propiedad afectada.

La actividad de arrendamiento se mantuvo activa durante el trimestre. DHC firmó nuevos contratos de arrendamiento y renovaciones por una superficie aproximada de 130.000 pies cuadrados a unos alquileres medios ponderados según GAAP un 25,2% superiores a los niveles anteriores. Los contratos tenían un plazo medio ponderado de 9,7 años. Los nuevos contratos representaron aproximadamente la mitad del espacio y registraron un aumento del 33,5% en los alquileres, mientras que las rentas de renovación aumentaron un 17,7%.

A fecha de 2 de noviembre, DHC también mantenía un contrato para vender un inmueble desocupado de oficinas médicas en Durham, Carolina del Norte, por 10,5 millones de dólares antes de costes de cierre. La propiedad generó un NOI negativo de 369.000 dólares durante los primeros nueve meses de 2026.

Las previsiones incorporan las comisiones de incentivo

DHC prevé para todo el año 2026 un FFO normalizado de 110,7 a 125,7 millones de dólares, o de 0,46 a 0,52 dólares por acción, y un EBITDAre ajustado de 275,7 a 290,7 millones de dólares. A partir del tercer trimestre, la compañía revisó sus cálculos del EBITDAre ajustado, el FFO normalizado y el efectivo disponible para distribución para incluir las comisiones de gestión por incentivos reconocidas según los principios GAAP. Los periodos anteriores se reestructuraron sobre la misma base.

La previsión actualizada incluye una comisión estimada de gestión por incentivos para todo el año de 29,3 millones de dólares, o 0,12 dólares por acción. Las previsiones anteriores de DHC excluían dicha comisión. Los resultados del tercer trimestre incluyeron 5,4 millones de dólares, o 0,02 dólares por acción, en comisiones de gestión por incentivos.

La compañía prevé ahora un NOI en las mismas propiedades de entre 312 y 328 millones de dólares. Su rango de NOI de SHOP en las mismas propiedades aumentó en 5 millones de dólares, hasta situarse entre 190 y 200 millones de dólares, mientras que las perspectivas para la cartera de oficinas médicas y ciencias de la vida y el segmento 'Resto de activos' se mantuvieron sin cambios. DHC espera que la ocupación de SHOP aumente aproximadamente 200 puntos básicos durante el año, con un crecimiento de los ingresos de alrededor del 6,3% y un incremento de la tarifa media mensual de cerca del 5,6%.

La previsión de inversiones de capital recurrentes es de 90 a 105 millones de dólares. El componente correspondiente a SHOP se redujo en 10 millones de dólares hasta un rango de entre 70 y 80 millones de dólares.

Liquidez y apalancamiento

DHC cerró el trimestre con 260,7 millones de dólares en liquidez, compuestos por 110,7 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo y 150 millones de dólares disponibles en una línea de crédito rotativa garantizada no dispuesta. La deuda neta sumó 2.330 millones de dólares, y la ratio de deuda neta respecto al EBITDAre ajustado anualizado fue de 8,2 veces, frente a las 10,7 veces del año anterior. El EBITDAre ajustado cubrió los gastos por intereses en 2,0 veces, frente a las 1,2 veces del trimestre del año anterior.

La compañía contaba con 4.000 millones de dólares en propiedades no gravadas, lo que representa el 64,5% del valor contable bruto de su cartera. Sus próximos vencimientos programados más importantes incluyen una hipoteca de 140 millones de dólares y 500 millones de dólares en bonos no garantizados en 2028, sujeto a las opciones de prórroga aplicables para la hipoteca.

DHC afirmó que sus perspectivas siguen sujetas a incertidumbres operativas y financieras, incluida la capacidad de los operadores de residencias para personas mayores de controlar los costes y mantener la ocupación, las renovaciones de inquilinos y la demanda de alquiler, la inflación salarial y de materias primas, los tipos de interés, las necesidades de inversión de capital, la ejecución de ventas de inmuebles y la capacidad de la empresa para mantener la liquidez y cumplir con las cláusulas de endeudamiento.