El NOI same-store del T3 de AH Realty Trust aumenta, y se revisan las perspectivas de FFO para 2026

AH Realty Trust (NYSE: AHRT) registró un mayor ingreso operativo neto (NOI) en efectivo de inmuebles comparables tanto en su cartera comercial como de oficinas en el tercer trimestre de 2026, al tiempo que revisó sus previsiones para todo el año de fondos ajustados procedentes de las operaciones (AFFO) a entre 0,57 y 0,59 dólares por acción diluida. El punto medio representa un incremento del 11,5% con respecto a las previsiones iniciales del REIT, según la presentación.

En el trimestre finalizado el 30 de septiembre, el FFO ajustado fue de 15,3 millones de dólares, o 0,16 dólares por acción diluida, en comparación con los 14,1 millones de dólares, o 0,14 dólares por acción, del segundo trimestre. Los fondos ajustados procedentes de las operaciones excluyen los resultados de las actividades interrumpidas de la empresa en contrataciones generales y servicios inmobiliarios, viviendas multifamiliares y financiación inmobiliaria. El AFFO se situó en 14,2 millones de dólares, o 0,15 dólares por acción diluida.

Según los principios contables GAAP, AH Realty Trust registró una pérdida neta atribuible a la sociedad y a los tenedores de participaciones de la sociedad operativa de 6,6 millones de dólares, o 0,07 dólares por acción diluida, frente a la pérdida de 3,6 millones de dólares, o 0,04 dólares por acción, de un año antes. El resultado más reciente incluyó una pérdida de 3,3 millones de dólares por operaciones interrumpidas, que abarca deterioros de valor vinculados a The Everly y Solis Gainesville II.

Los ingresos por alquiler del tercer trimestre disminuyeron a 52,3 millones de dólares desde los 53,1 millones de dólares del año anterior. El resultado operativo cayó a 11,7 millones de dólares frente a los 13,9 millones de dólares anteriores, mientras que los gastos por intereses descendieron a 13,1 millones de dólares desde los 15,3 millones de dólares.

NOI de inmuebles comparables y arrendamientos

El NOI en efectivo de inmuebles comparables aumentó un 6,1% interanual hasta los 30,6 millones de dólares. El NOI en efectivo de inmuebles comparables comerciales aumentó un 6,8% hasta los 17,0 millones de dólares, ya que los ingresos por alquiler subieron un 4,6% y los impuestos sobre bienes inmuebles bajaron un 7,0%. El NOI en efectivo de inmuebles comparables de oficinas avanzó un 5,2% hasta los 13,6 millones de dólares, con un incremento del 5,2% en los ingresos por alquiler compensado en parte por mayores gastos operativos e impuestos sobre bienes inmuebles.

En los primeros nueve meses de 2026, el NOI en efectivo total de inmuebles comparables aumentó un 4,4%, incluyendo un crecimiento del 4,1% en el segmento comercial y del 4,7% en el de oficinas. Las hipótesis revisadas para todo el año de AH Realty Trust prevén un crecimiento del NOI en efectivo de inmuebles comparables comerciales del 2,5% al 3,5% y un crecimiento en oficinas del 3,0% al 4,0%.

Los diferenciales de alquiler se mantuvieron positivos durante el trimestre. Los nuevos contratos de arrendamiento comercial registraron un diferencial en efectivo del 16,5%, mientras que las renovaciones comerciales arrojaron un diferencial del 5,8%. Los nuevos contratos de oficinas generaron un diferencial en efectivo del 23,3%, y las renovaciones de oficinas tuvieron un diferencial del 1,5%. Las cifras de nuevos arrendamientos abarcaron volúmenes relativamente limitados de 2.426 pies cuadrados en el sector comercial y 15.499 pies cuadrados en el de oficinas.

Al 30 de septiembre, la cartera comercial estabilizada estaba arrendada en un 95,0% y contaba con una ocupación económica del 91,0%. Los inmuebles de oficinas estabilizados estaban arrendados en un 96,6% y con una ocupación económica del 89,6%. La ocupación ponderada por contratos de la cartera estabilizada combinada fue del 95,7%, en comparación con la ocupación económica del 90,3%, lo que refleja el espacio con contratos firmados que aún no generaba el alquiler íntegro.

Previsiones revisadas y salida de activos de la cartera

AH Realty Trust prevé para 2026 un FFO ajustado de 56,3 a 58,3 millones de dólares. Sus previsiones asumen un NOI comercial total de 134,1 a 136,9 millones de dólares, compuesto por un NOI comercial de 70,3 a 71,5 millones de dólares y un NOI de oficinas de 60,2 a 61,4 millones de dólares. La empresa también proyecta gastos generales y administrativos de 19,0 a 20,0 millones de dólares y gastos por intereses de 54,6 a 55,6 millones de dólares.

Las previsiones asumen que no habrá adquisiciones durante 2026 e incorporan la salida de la empresa de la mayor parte de su cartera de viviendas multifamiliares y de las inversiones restantes en financiación inmobiliaria. AH Realty Trust prevé unos 57 millones de dólares en amortizaciones adicionales de deuda con garantía utilizando los ingresos procedentes de The Everly y la venta prevista de Greenside. Asimismo, contempla aproximadamente 100 millones de dólares en amortizaciones netas restantes de deuda sin garantía en 2026, financiadas con los ingresos previstos por venta de activos e incluyendo el efecto de las disposiciones previstas de líneas de crédito.

La empresa completó las ventas de The Everly y Solis Gainesville II el 30 de octubre, tras el cierre del trimestre. El pagaré con garantía inmobiliaria sobre Solis Kennesaw se amortizó por completo el 29 de octubre. Se prevé que Greenside Apartments se venda en el cuarto trimestre, mientras que Premier Apartments cuenta con un contrato de compraventa cuyo cierre se espera para el segundo trimestre de 2027. AH Realty Trust advirtió de que estas transacciones podrían no cerrarse en los plazos previstos o incluso no llegar a ejecutarse.

Reestructuración de la deuda y asignación de capital

La deuda total se situó en 1.030 millones de dólares al 30 de septiembre, por debajo de los 1.530 millones de dólares a finales de 2025. La ratio de deuda neta sobre el EBITDAre ajustado total fue de 7,1 veces, sin cambios respecto al segundo trimestre y por debajo de las 8,3 veces del primer trimestre. La liquidez total alcanzó los 262,4 millones de dólares.

Al cierre del trimestre, el 61,4% de la deuda estaba a tipo fijo o con cobertura, y el vencimiento medio ponderado de la cartera era de dos años. El 28 de octubre, AH Realty Trust reestructuró sus líneas de crédito en una línea revolvente de 150 millones de dólares a cinco años, dos préstamos a plazo por un total de 400 millones de dólares con vencimientos a cuatro y cinco años, y un préstamo a plazo independiente de 100 millones de dólares a siete años. En combinación con los nuevos permutas financieras (swaps) y los fondos procedentes de la venta de activos utilizados para amortizar deuda a tipo variable, la empresa señaló que su deuda pasará a estar fijada o cubierta al 100%. La refinanciación elevó el vencimiento medio ponderado de la deuda a 4,4 años.

AH Realty Trust recompró acciones por valor de 4,9 millones de dólares durante el tercer trimestre. Hasta el 30 de septiembre, había recomprado 6,4 millones de acciones por 38,2 millones de dólares.

Las previsiones de la empresa siguen dependiendo de la consumación de las desinversiones planificadas y de la recepción de ingresos acordes con las valoraciones suscritas por los intermediarios financieros. AH Realty Trust afirmó que los ingresos reales podrían diferir sustancialmente de sus hipótesis, lo que podría afectar al volumen y al calendario de las amortizaciones de deuda previstas.