El AFFO por acción de Realty Income en el Q3 sube a $1.12

Realty Income Corp. (NYSE: O) reportó mayores ganancias y fondos ajustados de las operaciones (AFFO) en el tercer trimestre de 2026, respaldados por el crecimiento de los ingresos y la expansión de su cartera inmobiliaria global, mientras que el fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) continuó diversificando su financiación a través de alianzas de capital privado y empresas conjuntas.

El AFFO, una medida no PCGA comúnmente utilizada por los REIT, aumentó a 1.060 millones de dólares desde los 994,3 millones de dólares del año anterior. El AFFO diluido por acción aumentó un 3,7%, pasando de 1,08 a 1,12 dólares, ya que el crecimiento del AFFO total superó el incremento del número medio ponderado de acciones diluidas, que pasó de 917,9 a 948,8 millones.

El beneficio neto disponible para los accionistas ordinarios aumentó a 403,9 millones de dólares desde los 315,8 millones de dólares del tercer trimestre de 2025. Los ingresos totales excluyendo reembolsos aumentaron un 9,3% hasta los 1.520 millones de dólares, incluidos 1.380 millones de dólares de ingresos por alquileres excluyendo reembolsos y 137,8 millones de dólares de otros ingresos.

El EBITDA ajustado se elevó a 1.450 millones de dólares desde los 1.310 millones de dólares, mientras que el margen EBITDA ajustado no PCGA se amplió del 94,3% al 95,4%. El trimestre incluyó 111,6 millones de dólares en provisiones por deterioro de activos inmobiliarios, frente a los 75,4 millones de dólares del año anterior, y una ganancia por venta de inmuebles de 113,9 millones de dólares, frente a los 49,1 millones anteriores.

La cartera mantiene una elevada ocupación

Realty Income cerró septiembre con 15.536 propiedades que abarcan aproximadamente 357 millones de pies cuadrados y atienden a 1.842 clientes en 96 sectores. La ocupación de la cartera fue del 98,8% y el alquiler base anualizado sumó aproximadamente 5.400 millones de dólares. El plazo medio ponderado restante de los arrendamientos fue de 8,5 años, y solo el 0,7% del alquiler base anualizado tiene vencimiento previsto para lo que resta de 2026.

Las propiedades comerciales generaron el 77% del alquiler base anualizado, seguidas de los activos industriales con un 17%, los inmuebles de juego con un 3%, otras propiedades con un 2% y los centros de datos con un 1%. Estados Unidos representó el 79,6% del alquiler base anualizado, el Reino Unido aportó el 15,1% y Europa continental supuso el 5,3%.

La empresa registró una tasa de recuperación del alquiler del 103% en las actividades de nuevo arrendamiento del tercer trimestre. Desde 2020 hasta el tercer trimestre de 2026, las renovaciones alcanzaron una recuperación de aproximadamente el 104%, mientras que los inmuebles arrendados a nuevos clientes registraron cerca del 107%.

Realty Income invirtió 6.900 millones de dólares en capital durante los primeros nueve meses de 2026 tras analizar transacciones potenciales por valor de 122.300 millones de dólares, lo que implica que completó alrededor del 6% del volumen revisado. Los mercados internacionales han pasado a ocupar un lugar más destacado en la plataforma: la compañía invirtió 2.600 millones de dólares en Europa durante el periodo y ahora posee 696 propiedades en el Reino Unido y Europa continental. Dichos activos generan aproximadamente 1.100 millones de dólares de alquiler base anualizado, o cerca del 20% del total.

El capital privado amplía las opciones de financiación

La dirección está haciendo hincapié en Realty Income Investment Management, su plataforma de capital privado, como una forma de generar comisiones de gestión recurrentes, acceder a inversiones con diferentes perfiles de rentabilidad y reducir la dependencia de la emisión de acciones públicas. La plataforma incluye fondos, empresas conjuntas estratégicas y mandatos gestionados de forma independiente.

La compañía señaló que su fondo U.S. Core Plus Fund ha captado 1.700 millones de dólares de capital. Asimismo, estableció alianzas estratégicas con Apollo y KKR durante 2026, generando 1.000 millones de dólares y 528 millones de euros en fondos propios, respectivamente. Realty Income conserva una participación del 51% en cada empresa conjunta y percibe comisiones de gestión sobre los activos de estas alianzas.

Realty Income también está ampliando su modelo de arrendamiento neto a los centros de datos a través de una empresa conjunta programática con Cloud Capital. La alianza tiene un valor de transacción superior a los 6.000 millones de dólares e incluye inicialmente tres activos de centros de datos en el norte de Virginia que están arrendados o prearrendados a inquilinos hiperescalables de grado de inversión. Realty Income posee una participación del 45% y prevé invertir hasta 1.400 millones de dólares en capital con el tiempo a medida que los activos se estabilicen, sujeto a aprobaciones, condiciones de cierre e hitos de desarrollo.

Entre otras iniciativas de capital de la empresa durante el año figuraron dos emisiones de bonos convertibles por un total cercano a los 1.860 millones de dólares, una operación de prepago municipal y el aumento de la capacidad de sus líneas de crédito rotativo y programas de pagarés comerciales.

El apalancamiento se mantiene en 5,4 veces

La deuda neta totalizó 31.370 millones de dólares al 30 de septiembre, por encima de los 28.260 millones de dólares de un año antes. La ratio de deuda neta sobre el EBITDAre ajustado proforma anualizado fue de 5,4 veces, sin cambios respecto al segundo trimestre y en comparación con las 5,3 veces del periodo del año anterior. La cobertura de cargos fijos fue de 4,6 veces.

Aproximadamente el 97,1% de la deuda no contaba con garantía y el 94,4% devengaba tipo fijo, con un plazo medio ponderado de vencimiento de 5,1 años. Realty Income tenía aproximadamente 1.800 millones de dólares pendientes de amortización al cierre del trimestre bajo sus líneas de crédito rotativo y programas de pagarés comerciales. Sus calificaciones crediticias de deuda a largo plazo sin garantía fueron A3 por Moody’s, A- por S&P y A por Fitch, todas con perspectiva estable.

Realty Income había declarado 676 dividendos mensuales consecutivos a octubre de 2026 y fijó su dividendo anualizado en 3,258 dólares por acción. La empresa ha incrementado su dividendo en cada uno de sus más de 32 años como compañía cotizada.

La presentación no proporcionó nuevas estimaciones de resultados. Los planes de la dirección dependen del acceso a la deuda, al capital público y al capital privado, así como de la ejecución de adquisiciones, desarrollos y empresas conjuntas. Realty Income también identificó las fluctuaciones de los tipos de interés y de las divisas, la inflación, el impago o la quiebra de inquilinos, el deterioro de activos inmobiliarios, los riesgos de desarrollo y de empresas conjuntas, y las cambiantes condiciones económicas o de los mercados de capitales como factores que podrían hacer que los resultados difieran de las expectativas actuales.