Digital Realty eleva sus perspectivas de FFO Core para 2026 tras contrataciones récord en el T3

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) elevó sus perspectivas para 2026 después de que sus ganancias del tercer trimestre aumentaran y la contratación alcanzara niveles récord tanto en instalaciones de menor tamaño como en capacidad a hiperescala. El REIT de centros de datos prevé ahora un Core FFO excluyendo la comisión de éxito neta (net promote) de entre 8,30 y 8,35 dólares por acción, por encima de su rango de julio de 8,15 a 8,20 dólares, impulsado por el sólido nivel de reservas, los precios de renovación y el crecimiento de la misma cartera.

En el trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2026, el beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios aumentó a 185,2 millones de dólares desde los 57,6 millones de dólares del mismo periodo del año anterior. Los ingresos operativos totales se incrementaron a 1.900 millones de dólares desde los 1.580 millones de dólares, mientras que el EBITDA ajustado avanzó a 977,7 millones de dólares desde los 867,8 millones de dólares.

Los fondos de las operaciones (FFO) disponibles para los accionistas ordinarios y tenedores de participaciones aumentaron a 741,5 millones de dólares frente a los 570,1 millones de dólares anteriores. El Core FFO excluyendo el net promote alcanzó los 795,3 millones de dólares, o 2,10 dólares por acción diluida, en comparación con los 656,0 millones de dólares, o 1,89 dólares por acción, del mismo trimestre del año anterior. El Core FFO a tipo de cambio constante excluyendo el net promote fue también de 2,10 dólares por acción, lo que refleja lo que la empresa describió como un impacto mínimo del tipo de cambio durante el trimestre.

Contratación récord y precios de renovación más sólidos

Digital Realty firmó contratos de arrendamiento que representan 626,6 millones de dólares de renta base anualizada según GAAP en su cuota de participación, un 40% más que en el trimestre anterior y un 80% más que un año antes. Al 100% de participación, las reservas totales alcanzaron los 855 millones de dólares.

Los contratos de más de 1 megavatio representaron 474,2 millones de dólares, es decir, el 76% de las reservas en la cuota de participación de Digital Realty. La combinación de instalaciones de 0 a 1 megavatio e interconexión generó un récord de 151,8 millones de dólares, lo que representa el 24% del total. La compañía sumó 155 nuevos clientes durante el trimestre y afirmó que se mantiene en camino para superar su iniciativa orientada a alcanzar 400 millones de dólares en reservas anuales procedentes de instalaciones de 0 a 1 megavatio e interconexión.

La actividad de contratación elevó la cartera de pedidos pendiente (backlog) a un récord de 2.500 millones de dólares al 100% de participación, asegurando inicios programados a lo largo de varios años. Las fechas reales de inicio pueden diferir de las estimaciones realizadas al momento de la firma de los contratos.

Las renovaciones, que abarcaron 261 millones de dólares en ingresos anualizados por alquileres en efectivo, produjeron un incremento general del 11,8% en las tarifas de alquiler en efectivo y un aumento del 17,0% bajo criterios GAAP. Los precios fueron especialmente sólidos en las instalaciones superiores a 1 megavatio, donde las tarifas de renovación aumentaron un 23,7% en términos de efectivo y un 38,8% según GAAP. Digital Realty elevó su previsión de diferencial de renovación en efectivo para todo el año en 100 puntos básicos, situándola en un rango del 10% al 12%.

Mejores perspectivas para 2026

Digital Realty proyecta ahora para 2026 unos ingresos, excluyendo los ingresos por comisiones de éxito (promote income), de entre 7.050 millones y 7.125 millones de dólares, frente a su pronóstico de julio de 6.850 millones a 6.950 millones de dólares. Se prevé que el EBITDA ajustado se sitúe entre 3.800 millones y 3.850 millones de dólares, en comparación con el rango previo de 3.750 millones a 3.850 millones de dólares.

La compañía también elevó su previsión de crecimiento del ingreso operativo neto en efectivo para la misma cartera (same-capital) del 4,25% - 5,25% al 5,25% - 5,75%. Se espera que el Core FFO a tipo de cambio constante excluyendo el net promote oscile entre 8,25 y 8,30 dólares por acción. La previsión de ocupación de la cartera a fin de año se mantuvo en un aumento de 75 a 125 puntos básicos, medido por la carga de TI.

La presentación a más largo plazo de la directiva indicó un crecimiento del Core FFO de aproximadamente el 13% excluyendo el net promote en el punto medio de la guía de 2026, tras un crecimiento del 10% en 2025, y proyectó un crecimiento de doble dígito más allá de 2026. La empresa advirtió que estas proyecciones dependen de factores externos y podrían variar sustancialmente.

Expansión de la capacidad y del capital privado

Al 30 de septiembre, la plataforma global de Digital Realty incluía alrededor de 3 gigavatios de capacidad informática en funcionamiento y aproximadamente 10 gigavatios de capacidad de desarrollo futuro, incluidos terrenos y estructuras brutas (shell), para un total de cerca de 13 gigavatios. Alrededor de 1,5 gigavatios estaban en construcción. La capacidad de desarrollo futuro aumentó un 17% respecto al trimestre anterior, con un 70% de la capacidad planificada organizada en bloques que superan los 100 megavatios.

La compañía también está ampliando la financiación mediante capital privado para el desarrollo a hiperescala. Obtuvo 1.400 millones de dólares en compromisos iniciales clave (cornerstone) para una nueva estrategia de capital perpetuo estabilizado, mientras que los ingresos por comisiones aumentaron un 107% en comparación con el año anterior. Digital Realty informó de más de 20.000 millones de dólares en capital disponible, de los cuales más de 15.000 millones provienen de empresas conjuntas de desarrollo, un fondo cerrado y la estrategia de capital perpetuo, junto con más de 5.000 millones de dólares en liquidez de balance.

La ratio de deuda neta declarada sobre EBITDA ajustado fue de 5,2 veces. La empresa estimó el apalancamiento en 4,9 veces tras ajustar por la estabilización prevista de tres desarrollos totalmente alquilados en el norte de Virginia adquiridos en junio de 2026. Su perfil de deuda presentaba un vencimiento medio ponderado de 4,6 años y un cupón medio ponderado del 3,4%, con un 89% de la deuda a tipo fijo y un 92% no garantizada.

Las perspectivas de Digital Realty siguen sujetas a riesgos que incluyen una menor demanda de centros de datos, limitaciones de energía y conectividad, retrasos o aumentos de costes en el desarrollo, concentración de clientes, competencia, exposición a la refinanciación y a los tipos de interés, fluctuaciones del tipo de cambio, interrupciones en la cadena de suministro y dependencia del capital externo. La compañía también señaló que las estimaciones no GAAP prospectivas podrían diferir sustancialmente de los resultados GAAP correspondientes debido a que algunos elementos de conciliación no se pueden prever de manera fiable.