VICI Properties eleva su previsión de AFFO para 2026 ante el crecimiento de los ingresos del tercer trimestre

VICI Properties Inc. (NYSE: VICI) elevó sus previsiones de fondos ajustados de las operaciones (AFFO) para todo el ejercicio 2026, tras el incremento de los ingresos y del AFFO en el tercer trimestre, aunque una provisión no monetaria para pérdidas crediticias de 458,0 millones de dólares redujo drásticamente el beneficio GAAP.

El fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) enfocado en activos experienciales prevé ahora un AFFO para 2026 de entre 2.695 millones y 2.705 millones de dólares, o de 2,47 a 2,48 dólares por acción ordinaria diluida. Su pronóstico anterior contemplaba un AFFO de entre 2.675 millones y 2.695 millones de dólares, o de 2,45 a 2,47 dólares por acción. Estas perspectivas asumen un promedio ponderado de 1.090,2 millones de acciones ordinarias.

VICI señaló que estas previsiones excluyen adquisiciones pendientes sin fecha de cierre anunciada, posibles adquisiciones o desinversiones futuras, operaciones en los mercados de capitales y otras transacciones no recurrentes. La empresa no ofreció previsiones para el beneficio neto GAAP debido a que no puede predecir de forma razonable las variaciones futuras en su estimación no monetaria para pérdidas crediticias.

El AFFO aumenta mientras la provisión para pérdidas crediticias lastra los resultados GAAP

Los ingresos del trimestre finalizado el 30 de septiembre aumentaron un 5,8% hasta los 1.070 millones de dólares, frente a los 1.010 millones de dólares del mismo periodo del año anterior. Los ingresos procedentes de arrendamientos de tipo venta crecieron hasta los 556,7 millones de dólares desde los 531,8 millones de dólares, mientras que los ingresos por cobrar de financiación de arrendamientos, préstamos y títulos valores subieron a 482,6 millones de dólares desde los 448,0 millones de dólares.

El AFFO atribuible a los accionistas ordinarios se incrementó un 7,5% hasta alcanzar los 685,2 millones de dólares, frente a los 637,6 millones de dólares anteriores. El AFFO por acción diluida aumentó a 0,62 dólares desde los 0,60 dólares, a pesar de que el número promedio ponderado de acciones diluidas subió a aproximadamente 1.100 millones desde los 1.070 millones. El EBITDA ajustado atribuible a los accionistas ordinarios avanzó hasta los 879,8 millones de dólares desde los 825,6 millones de dólares.

Sin embargo, el beneficio neto GAAP atribuible a los accionistas ordinarios cayó a 342,5 millones de dólares, o 0,31 dólares por acción diluida, desde los 762,0 millones de dólares, o 0,71 dólares por acción. Este descenso reflejó principalmente una variación no monetaria de 458,0 millones de dólares en la estimación para pérdidas crediticias, equivalente a 0,42 dólares por acción. El mismo trimestre del año anterior incluyó un beneficio de 20,2 millones de dólares por esta misma partida.

VICI excluye del AFFO el ajuste no monetario por pérdidas crediticias, junto con ciertos ajustes de arrendamiento y financiación, remuneración basada en acciones, costes de transacción y otras partidas especificadas. La compañía advirtió de que sus medidas no GAAP son complementarias y no sustituyen al beneficio neto ni al flujo de caja calculados según los principios GAAP.

Aumentan los ingresos por arrendamientos y préstamos

Los ingresos procedentes de préstamos y títulos valores alcanzaron los 79,1 millones de dólares, superando los 61,0 millones de dólares del año anterior. Los ingresos por intereses contractuales incluyeron 47,9 millones de dólares procedentes de préstamos subordinados (mezzanine) y acciones preferentes, 27,6 millones de dólares de préstamos con garantía hipotecaria de primer grado y 3,9 millones de dólares de bonos con garantía prioritaria.

El trimestre también incluyó rentas contractuales de inversiones completadas durante 2026. El contrato de arrendamiento maestro de Golden Entertainment generó 21,8 millones de dólares, mientras que el arrendamiento de Clairvest Northfield Park aportó 13,5 millones de dólares. VICI también registró ingresos asociados a la cartera PURE tras la adquisición de los activos inmobiliarios de Gamehost.

A fecha de octubre de 2026, VICI comunicó 3.320 millones de dólares en rentas contractuales inmobiliarias anualizadas. Su cartera de préstamos y títulos valores contaba con 3.160 millones de dólares en principal pendiente y generó 304,0 millones de dólares en ingresos contractuales anualizados, lo que eleva el total de rentas e ingresos por préstamos contractuales anualizados a 3.620 millones de dólares.

La cartera estaba integrada por 103 activos experienciales, incluidos 63 inmuebles destinados al juego y otros 40 inmuebles experienciales distribuidos por Estados Unidos y Canadá. La ocupación fue del 100% y el plazo medio ponderado de los arrendamientos fue de 39,4 años si se incluyen las opciones de renovación de los inquilinos. Las garantías de las sociedades matrices cubrieron el 88% de las rentas.

Entre las inversiones completadas recientemente figuran la operación de venta con arrendamiento posterior (sale-leaseback) de Golden Entertainment por 1.160 millones de dólares, la adquisición de activos inmobiliarios de Gamehost por 200,6 millones de dólares canadienses y un compromiso de financiación para la construcción de One Beverly Hills por 1.500 millones de dólares. VICI también comprometió 75,5 millones de dólares para un proyecto «llave en mano» (build-to-suit) de Club Med St. Croix.

Una transacción pendiente situaría a Century Mile y Century Downs en Alberta bajo un contrato de arrendamiento independiente con una filial de Highfield Investment Group. Se prevé que el cierre tenga lugar en el cuarto trimestre de 2026 o en el primer trimestre de 2027, sujeto a las condiciones habituales y a las aprobaciones regulatorias. VICI afirmó que la transacción no modificará el conjunto de sus rentas.

Liquidez y concentración de inquilinos

VICI cerró el trimestre con una liquidez de 2.500 millones de dólares, compuesta por 2.230 millones de dólares en capacidad de crédito revolvente disponible y 270,3 millones de dólares en efectivo. La deuda total ascendía a 17.220 millones de dólares y el ratio de apalancamiento neto anualizado del último trimestre fue de 4,8 veces. Las obligaciones a tipo fijo representaron el 98,4% de la deuda pendiente, con un vencimiento medio ponderado de seis años.

Durante el trimestre, VICI emitió 900 millones de dólares en bonos senior no garantizados con vencimiento en 2031 y 850 millones de dólares en bonos con vencimiento en 2036. Asimismo, amortizó o reembolsó 1.750 millones de dólares en bonos cuyo vencimiento fijado era 2026.

La cartera mantiene una elevada concentración entre grandes inquilinos del sector del juego. Caesars Entertainment representó el 38% de la renta anualizada y MGM Resorts International supuso el 32%, mientras que The Venetian representó el 9%. VICI señaló entre sus principales incertidumbres el crédito de inquilinos y prestatarios, la dependencia del sector del juego y del gasto discrecional de los consumidores, las condiciones de los tipos de interés y de la financiación, la ejecución de transacciones, las aprobaciones regulatorias y la exposición a préstamos para desarrollo inmobiliario. Los cambios en el desempeño financiero de los inquilinos, sus calificaciones crediticias, las cotizaciones bursátiles y las condiciones macroeconómicas más amplias también podrían generar una volatilidad sustancial en las futuras provisiones GAAP para pérdidas crediticias.