El FFO de Kimco sube un 6,8 % en el 3T de 2026 mientras la ocupación alcanza un récord

Kimco Realty (NYSE: KIM) informó un crecimiento interanual del 6,8% en los fondos procedentes de las operaciones por acción diluida para el tercer trimestre de 2026, respaldado por una ocupación récord de su cartera, diferenciales de arrendamiento positivos y una sólida cartera de contratos firmados que aún no han comenzado a pagar alquiler. El REIT de centros comerciales cerró el trimestre con una ocupación del 96,6% y 76 millones de dólares en alquiler base anual vinculado a contratos firmados pendientes de apertura, lo que ofrece visibilidad sobre el flujo de caja futuro a medida que los inquilinos tomen posesión.

La actividad de arrendamiento respalda el crecimiento incorporado

Kimco firmó 444 contratos de arrendamiento que abarcan 2,7 millones de pies cuadrados durante el trimestre, incluidas 134 nuevas operaciones. Los nuevos contratos comparables generaron un diferencial de alquiler prorrateado del 31,5%, con diferenciales del 39,9% para tiendas ancla y del 21,0% para locales pequeños. La empresa suma ya 20 trimestres consecutivos registrando diferenciales en nuevos contratos superiores al 10%.

La ocupación de locales pequeños alcanzó el 92,9%, igualando su máximo anterior, mientras que la ocupación general marcó un récord para la empresa. Kimco señaló que la retención de inquilinos fue del 91% en superficie bruta alquilable, y el número de salidas de inquilinos disminuyó en 88 respecto al año anterior. La compañía también ha resuelto el 75% del alquiler base anual cuyo vencimiento estaba programado para la primera mitad de 2027.

La cartera de contratos firmados pendientes de apertura representó una brecha de 390 puntos básicos entre la ocupación arrendada y la ocupación económica al 30 de septiembre. Kimco prevé que el 28% del alquiler base anual asociado comience a percibirse en el cuarto trimestre de 2026, el 57% durante 2027 y el 15% restante en 2028. Alrededor del 60% de esta cartera corresponde a espacios para tiendas ancla, mientras que el 40% proviene de locales comerciales. Los proyectos de reurbanización representan el 25%, y la reocupación de espacios anteriormente ocupados por minoristas como Party City, Conn’s, Rite Aid, JOANN, Big Lots y Painted Tree representa el 22%.

Unos 22 millones de dólares adicionales de alquiler base anual procedentes de contratos firmados no están incluidos en la cartera de 76 millones de dólares debido a que los inquilinos actuales permanecen en el espacio o a que el alquiler corresponde a obras que aún no se han entregado. Kimco también identificó oportunidades de ajuste a mercado en 68 contratos de tiendas ancla que vencen hasta 2027 sin opciones adicionales. Esos contratos tienen un alquiler base anual promedio ponderado de 14,35 dólares por pie cuadrado, y la empresa estima un potencial de ajuste a mercado de aproximadamente el 50%.

La cartera con anclaje en supermercados sigue siendo central

Kimco poseía 561 propiedades que sumaban 99 millones de pies cuadrados al cierre del trimestre. Los centros con supermercados como tienda ancla generaron un récord del 87% del alquiler base anual, y la gerencia afirmó que la cartera avanza hacia aproximadamente el 90%. Los supermercados que presentan informes de ventas promediaron alrededor de 817 dólares por pie cuadrado.

Los comercios minoristas de descuento y de primera necesidad, junto con los negocios de servicios, representaron en conjunto el 78% del alquiler base anual. Los inquilinos nacionales y regionales supusieron el 81%, mientras que el 71% de los nuevos contratos firmados en los últimos 12 meses correspondió al sector de servicios. Los locales pequeños generaron el 48% del alquiler base anual prorrateado, siendo los restaurantes la categoría con mayor participación.

La cartera mantiene su concentración en los suburbios de primer anillo de las grandes áreas metropolitanas. Los mercados del Sun Belt y de las zonas costeras representaron el 91% del alquiler base anual, mientras que el 82% procedió de los principales mercados metropolitanos de Kimco. El tráfico en los centros comerciales de la empresa aumentó interanualmente en todos los meses contemplados en la presentación, incluyendo un incremento del 3% aproximadamente en lo que va de año.

Kimco señaló que su modelo operativo unificado «One Kimco» tiene como objetivo mejorar la ejecución de arrendamientos, acelerar el inicio del cobro de alquileres y controlar los gastos generales. Desde 2019 hasta el tercer trimestre de 2026, los ingresos crecieron a una tasa anual compuesta del 10,4%, en comparación con el 5,4% de los gastos generales y administrativos. Los gastos generales y administrativos cayeron del 7,2% al 5,2% de los ingresos durante dicho período.

Reciclaje de capital y reurbanización

Hasta el 30 de septiembre, Kimco generó 391 millones de dólares a partir de la venta de activos y 179 millones de dólares de flujo de caja libre tras el pago de dividendos y los gastos de capital en arrendamiento y mantenimiento. Destinó 118 millones de dólares a adquisiciones y compras de participaciones en empresas conjuntas, 129 millones de dólares a reurbanización y 224 millones de dólares a la recompra de acciones ordinarias y preferentes.

El plan de capital actual para 2026 contempla entre 400 y 500 millones de dólares en adquisiciones y compras de empresas conjuntas con una rentabilidad implícita de aproximadamente el 6%, junto con entre 400 y 500 millones de dólares en ventas de activos a cerca del 5%. Kimco también planea destinar entre 140 y 150 millones de dólares a gastos de reurbanización, con rentabilidades esperadas de entre el 9% y el 11%, y entre 75 y 125 millones de dólares en inversiones estructuradas netas a un rendimiento implícito cercano al 10%. Las recompras de acciones siguen siendo de carácter coyuntural en lugar de estar sujetas a un importe prefijado para todo el año.

La reurbanización centrada en supermercados sigue siendo una prioridad. Kimco contaba con 23 proyectos activos de reurbanización con unos costes brutos de 264 millones de dólares y rendimientos previstos de entre el 9% y el 11%, además de seis proyectos de reposicionamiento de tiendas ancla por un total de 22 millones de dólares con rendimientos esperados de entre el 19% y el 23%.

Balance de situación y riesgos

Kimco cerró el trimestre con más de 2.500 millones de dólares en liquidez, incluida la disponibilidad total de su línea de crédito revolvente de 2.000 millones de dólares. El ratio de deuda neta sobre EBITDA consolidado total (look-through), incluyendo acciones preferentes y la parte proporcional de la deuda en empresas conjuntas, fue de 5,3 veces. La cobertura de cargos fijos fue de 4,3 veces, más del 92% de las propiedades estaban libres de cargas y la tasa de reparto del dividendo AFFO recurrente se situó en aproximadamente el 74%.

La empresa amortizó 500 millones de dólares en bonos senior al 2,8% a su vencimiento el 1 de octubre, lo que deja sin vencimientos de deuda significativos para 2026. Su deuda consolidada registraba un vencimiento medio ponderado de 7,4 años y era casi en su totalidad a tipo fijo. Kimco también informó de un incremento interanual del 7,7% en su dividendo en efectivo para acciones ordinarias.

Las perspectivas siguen sujetas a las condiciones económicas e inmobiliarias, la volatilidad de los tipos de interés, las quiebras o rescisiones de contratos de inquilinos, la evolución del comportamiento de los consumidores, la competencia del comercio electrónico, la inflación y las perturbaciones en la cadena de suministro. Kimco también citó la ejecución de adquisiciones y reurbanizaciones, la disponibilidad de financiación, la valoración de activos, los incidentes de ciberseguridad, los cambios regulatorios y su capacidad para mantener la condición de REIT entre los factores que podrían hacer que los resultados reales difieran de las expectativas actuales.