El FFO normalizado de ILPT en el T3 de 2026 aumenta un 42% mientras la ocupación alcanza el 98,3%

Industrial Logistics Properties Trust (Nasdaq: ILPT) registró un aumento interanual del 42,4% en los fondos normalizados de operaciones del tercer trimestre de 2026, impulsado por una mayor ocupación, el crecimiento de los ingresos a nivel de propiedad y menores gastos por intereses tras la refinanciación realizada en mayo. Los diferenciales de arrendamiento se mantuvieron sólidos, aunque las pérdidas netas GAAP del REIT se ampliaron debido a las pérdidas registradas por su empresa conjunta no consolidada.

El FFO normalizado atribuible a los accionistas ordinarios aumentó a 21,3 millones de dólares, o 0,32 dólares por acción, frente a los 14,9 millones de dólares, o 0,23 dólares por acción, del mismo periodo del año anterior. El EBITDAre ajustado subió a 87,0 millones de dólares desde los 81,6 millones de dólares. A partir de este trimestre, el FFO normalizado, el EBITDAre ajustado y el efectivo disponible para distribución de ILPT incluyen las comisiones de gestión por incentivos reconocidas según los GAAP, reexpresándose los periodos anteriores sobre la misma base. Los resultados del tercer trimestre de 2026 incluyeron 1,9 millones de dólares por estas comisiones.

Los ingresos por alquiler subieron un 5,3% hasta los 116,8 millones de dólares. El ingreso operativo neto (NOI) aumentó un 5,8% hasta los 92,0 millones de dólares, mientras que el NOI sobre base de caja avanzó un 2,1% hasta los 86,5 millones de dólares. Sobre una base de mismas propiedades, el NOI creció un 5,7% y el NOI sobre base de caja aumentó un 1,9%.

La pérdida neta GAAP atribuible a los accionistas ordinarios se amplió a 30,2 millones de dólares, o 0,46 dólares por acción, frente a los 21,6 millones de dólares, o 0,33 dólares por acción, del mismo trimestre del año anterior. Este último resultado incluyó 19,0 millones de dólares en pérdidas patrimoniales de la empresa conjunta no consolidada de ILPT, en comparación con las ganancias patrimoniales de 2,2 millones de dólares de un año antes. Los gastos por intereses disminuyeron un 3,6% hasta los 61,2 millones de dólares, reflejando la refinanciación de mayo de 2026 por parte de Mountain Industrial REIT LLC.

Ocupación y arrendamiento

La cartera de 409 propiedades de ILPT estaba alquilada en un 98,3% al 30 de septiembre, lo que supone un aumento de 420 puntos básicos respecto al año anterior. La cartera contaba con aproximadamente 59,6 millones de pies cuadrados alquilables distribuidos en 39 estados.

El REIT formalizó el arrendamiento de aproximadamente 645.000 pies cuadrados durante el trimestre, compuestos por 103.000 pies cuadrados de nuevos contratos de arrendamiento y 542.000 pies cuadrados de renovaciones. Los alquileres medios ponderados según los GAAP se situaron un 162,7% por encima de los alquileres anteriores para el mismo espacio, lo que marca el octavo trimestre consecutivo de incrementos de alquiler de doble dígito. Los contratos tenían una duración media ponderada de 18 años por superficie en pies cuadrados y de 15,8 años por ingresos anualizados por alquiler.

Las propiedades de propiedad absoluta representaron 543.000 pies cuadrados del arrendamiento del trimestre y registraron un aumento medio ponderado del 210% en los alquileres GAAP. Mountain JV formalizó 102.000 pies cuadrados con un incremento del 8,1%. Mountain JV, en la que ILPT posee una participación del 61%, se mantuvo plenamente ocupada, mientras que las propiedades de propiedad absoluta del continente y de Hawái registraron una ocupación del 96,0% y del 99,3%, respectivamente.

El plazo medio ponderado restante de los contratos de arrendamiento de ILPT fue de 8,1 años sobre la base de los ingresos anualizados por alquiler, estando previsto que el 65,8% de los alquileres anualizados venza después de 2030. Los inquilinos con grado de inversión, sus filiales y los arrendamientos de terrenos en Hawái generaron el 78,9% de los ingresos anualizados por alquiler.

Balance de situación y previsiones

ILPT cerró el trimestre con 130,7 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo, excluyendo el efectivo restringido. La deuda pendiente ascendió a 4.220 millones de dólares, con un tipo de interés medio ponderado del 5,48% y un vencimiento medio ponderado de 4,2 años. Toda la deuda consolidada era a tipo fijo y de solo interés, sin vencimientos previstos hasta 2029.

La deuda neta fue de 4.040 millones de dólares, equivalente a 11,6 veces el EBITDAre ajustado anualizado. El EBITDAre ajustado cubrió los gastos por intereses en 1,4 veces. Las inversiones de capital recurrentes sumaron 7,8 millones de dólares en el trimestre y 24,5 millones de dólares en los primeros nueve meses de 2026.

Para el cuarto trimestre, ILPT prevé un NOI de entre 92 y 93 millones de dólares y un FFO normalizado atribuible a los accionistas ordinarios de entre 22 y 23 millones de dólares, o de 0,33 a 0,35 dólares por acción diluida. Las previsiones para todo el año estiman un NOI de entre 363 y 364 millones de dólares y un FFO normalizado de entre 82 y 83 millones de dólares, o de 1,23 a 1,25 dólares por acción diluida. Las estimaciones incluyen ahora las comisiones de gestión por incentivos según la presentación revisada de la compañía.

Las previsiones asumen aproximadamente 245 millones de dólares en gastos por intereses para todo el año, 42 millones de dólares en gastos generales y administrativos, incluidos 8,4 millones de dólares en comisiones de gestión por incentivos, y ninguna adquisición ni desinversión. Se prevé que las inversiones de capital recurrentes para todo el año se sitúen entre 32 y 34 millones de dólares.

ILPT declaró un dividendo trimestral de 0,10 dólares por acción ordinaria, su segundo trimestre consecutivo en ese nivel tras el incremento de julio de 2026. Está previsto que el dividendo se abone el 12 de noviembre o en una fecha próxima.

La presentación identificó el apalancamiento, la liquidez, los costes de arrendamiento, la retención de inquilinos y la capacidad para mantener la ocupación como incertidumbres clave. La concentración de inquilinos también sigue siendo significativa: FedEx representó el 27,7% de los ingresos anualizados por alquiler, y los 10 principales inquilinos de ILPT supusieron el 47,8%. Otros riesgos señalados por la empresa incluyen los tipos de interés, la inflación, la volatilidad de los mercados de capitales, los cambios en las políticas comerciales y las condiciones generales del sector inmobiliario comercial.