El AFFO del 3T de FCPT sube mientras las adquisiciones récord amplían su cartera

Four Corners Property Trust informó un modesto crecimiento de las ganancias por acción en el tercer trimestre de 2026, al tiempo que completó el mayor trimestre de adquisiciones de su historia, liderado por una cartera de inmuebles veterinarios de 268 millones de dólares que amplió la exposición de este REIT de arrendamiento neto más allá de los restaurantes de comida informal. Tras la finalización del trimestre, la empresa también aseguró la renovación de todos los contratos de arrendamiento de Olive Garden y LongHorn Steakhouse cuyo vencimiento estaba previsto para 2027, lo que redujo el riesgo de renovación de contratos a corto plazo.

Los fondos ajustados de las operaciones, o AFFO, aumentaron a 50,3 millones de dólares desde los 46,4 millones del año anterior. El AFFO por acción diluida se incrementó un 2,9% hasta los 0,46 dólares frente a los 0,45 dólares anteriores, mientras que el número medio ponderado de acciones diluidas subió a aproximadamente 110,0 millones desde los 104,3 millones. Los fondos de las operaciones aumentaron a 47,4 millones de dólares, o 0,43 dólares por acción diluida, frente a los 43,9 millones de dólares, o 0,42 dólares por acción.

El beneficio neto trimestral se mantuvo prácticamente sin cambios en 28,9 millones de dólares. Los ingresos totales por alquileres aumentaron un 13,8% hasta los 75,7 millones de dólares, mientras que el EBITDAre ajustado creció un 14,7% hasta los 65,4 millones de dólares. Los gastos por intereses aumentaron a 17,4 millones de dólares desde los 13,0 millones de dólares, y las depreciaciones y amortizaciones subieron a 18,6 millones de dólares desde los 15,1 millones de dólares.

Durante los primeros nueve meses de 2026, el AFFO alcanzó los 149,5 millones de dólares, o 1,36 dólares por acción diluida, en comparación con los 135,0 millones de dólares, o 1,33 dólares por acción, del mismo periodo del año anterior. El beneficio neto de los primeros nueve meses aumentó a 89,2 millones de dólares desde los 83,0 millones de dólares, y los ingresos totales por alquileres subieron a 215,5 millones de dólares desde los 194,8 millones de dólares.

Trimestre récord de adquisiciones amplía la exposición al sector médico

FCPT invirtió 326 millones de dólares durante el tercer trimestre con una tasa de capitalización inicial sobre efectivo del 6,6% y una tasa de capitalización según GAAP del 7,1%. El volumen de inversión acumulado en el año hasta septiembre ascendió a 410 millones de dólares, superando ya los 318 millones de dólares alcanzados en todo 2025.

La principal transacción del trimestre fue la adquisición en julio de 102 inmuebles de Mission Pet Health por 268 millones de dólares. La cartera generó un alquiler anual inicial en efectivo de aproximadamente 17,4 millones de dólares, incluidos los incrementos contractuales que entraron en vigor en septiembre. Cien de las propiedades se explotan bajo dos contratos marco de arrendamiento triple neto, con un plazo medio ponderado remanente de alquiler de 10 años e incrementos anuales de alquiler superiores al 2%.

FCPT señaló que la cartera adquirida presentaba una cobertura agregada del alquiler por EBITDAR de los inquilinos superior a 6 veces. La compra se financió con efectivo y capacidad de deuda existente, y no estuvo condicionada a una oferta de acciones. Incluyendo cinco propiedades de Mission Pet Health que FCPT ya poseía, la marca representaba el 6,2% del alquiler base anual al 30 de septiembre, convirtiéndose en la tercera marca más grande de la empresa.

La adquisición respaldó la paulatina diversificación de FCPT para alejarse de su concentración original en propiedades de Darden Restaurants. Olive Garden y LongHorn representaban conjuntamente el 37% del alquiler base anual al cierre del trimestre, por debajo del 94% de cuando FCPT se escindió. Alrededor del 42% del alquiler base anual proviene ahora de sectores ajenos a la restauración informal, como los inmuebles comerciales dedicados al sector médico y el servicio automotriz. No obstante, las cinco marcas más grandes aún representaban aproximadamente el 51% del alquiler base anual.

Al 30 de septiembre, la cartera incluía 1.476 contratos de arrendamiento en 185 marcas y generaba 293 millones de dólares en alquiler base anual. La ocupación fue del 99,5%, el cobro de alquileres del 99,7% y el plazo medio remanente de los contratos de 6,7 años. El incremento contractual medio anual del alquiler fue del 1,6%, mientras que la cobertura de EBITDAR de los inquilinos comunicada fue de 5,3 veces. Los operadores con grado de inversión representaron el 48% del alquiler base anual.

Las renovaciones de Darden reducen los vencimientos a corto plazo

El 14 de octubre, Darden renovó los 66 contratos de arrendamiento de Olive Garden y LongHorn que vencían en 2027 y ejerció la renovación anticipada de seis contratos adicionales que expiraban en octubre de 2028. Los contratos se prorrogaron una media de aproximadamente cinco años y mantienen incrementos anuales del alquiler del 1,5%.

FCPT afirmó que no otorgó concesiones de alquiler ni aportaciones de capital para asegurar las renovaciones. De forma proforma, la transacción aumentó la duración media ponderada de los contratos de arrendamiento de la cartera a aproximadamente siete años y dejó solo alrededor del 2,7% del alquiler base anual con vencimiento previsto antes de 2028.

La dirección tiene la intención de mantener su enfoque de adquisiciones en inmuebles destinados a restauración, servicios automotrices y locales comerciales del sector médico, haciendo hincapié en edificios más pequeños y reutilizables, alquileres bajos e inquilinos solventes. FCPT señaló que seguirá considerando transacciones de carteras de mayor tamaño cuando cumplan con sus umbrales de calidad y rentabilidad.

El apalancamiento alcanza la parte alta del rango objetivo

La deuda neta se situó en 6,0 veces el EBITDAre ajustado al 30 de septiembre, el límite superior del rango objetivo declarado por FCPT de 5,0 a 6,0 veces. La empresa informó una liquidez disponible de 397 millones de dólares, que incluye efectivo, un préstamo a plazo no dispuesto y capacidad de crédito revolvente. Su línea de crédito revolvente contaba con 350 millones de dólares disponibles, y el 85% de la deuda era a tipo fijo tras el efecto de las coberturas de tipos de interés.

FCPT presentaba un vencimiento medio ponderado de la deuda de 3,8 años, excluyendo prórrogas, con cerca del 8% de la deuda venciendo antes de 2028. La empresa también ha extendido aproximadamente el 23% de la deuda viva mediante un préstamo a plazo de 200 millones de dólares a siete años con un precio de SOFR más 125 puntos básicos y un préstamo de 400 millones de dólares a cinco años fijado en SOFR más 90 puntos básicos.

La presentación identificó la concentración de inquilinos y el desempeño operativo de los mismos como factores a considerar de manera continua a pesar de la diversificación de FCPT. Tan solo Olive Garden representaba el 28,7% del alquiler base anual, mientras que los restaurantes suponían el 68% de la cartera. Los datos de cobertura de EBITDAR de los inquilinos abarcaban el 63% del alquiler base anual total y se basaban en información facilitada por los propios arrendatarios que FCPT no verifica de forma independiente. La empresa también señaló que los costes de construcción se han incrementado más rápido que la inflación general en los últimos 12 años, un factor relevante para el desarrollo inmobiliario y los valores de reposición.