FBRT registra pérdidas en el T3 de 2026 ante el alza de los costos crediticios

Franklin BSP Realty Trust registró una pérdida neta según GAAP en el tercer trimestre, ya que los mayores costes crediticios y las pérdidas realizadas pesaron sobre los resultados, mientras que los beneficios antes de pérdidas realizadas se mantuvieron suficientes para cubrir el dividendo trimestral del REIT de hipotecas comerciales. La empresa también amplió su cartera de bienes inmuebles adjudicados durante el periodo, lo que pone de manifiesto el continuo riesgo crediticio en partes de su cartera de préstamos, predominantemente multifamiliares.

La empresa registró una pérdida neta GAAP de 27,0 millones de dólares en el trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2026, en comparación con un beneficio neto de 16,3 millones de dólares en el segundo trimestre. La pérdida fue de 0,41 dólares por acción ordinaria diluida, o de 0,36 dólares por acción sobre una base totalmente convertida.

Los beneficios distribuibles (Distributable Earnings), una medida no GAAP, cayeron a 3,3 millones de dólares desde los 28,3 millones de dólares del trimestre anterior. Tras los dividendos preferentes y las participaciones no controladoras, los beneficios distribuibles para los accionistas ordinarios fueron negativos en 1,7 millones de dólares, mientras que los beneficios distribuibles totalmente convertidos fueron negativos en 0,02 dólares por acción.

Antes de ganancias y pérdidas realizadas, los beneficios distribuibles sumaron 25,8 millones de dólares, o 0,24 dólares por acción totalmente convertida. Esto representó una cobertura del 118,7% del dividendo trimestral de 0,20 dólares por acción. Incluyendo las pérdidas realizadas, la cobertura fue negativa en un 9,6%.

El trimestre incluyó un ajuste de 43,1 millones de dólares en dotaciones para pérdidas crediticias en la reconciliación de la empresa de los resultados GAAP a los beneficios distribuibles, junto con un ajuste por pérdidas realizadas de 24,2 millones de dólares relacionado con préstamos e inmuebles adjudicados. Las provisiones totales para pérdidas crediticias aumentaron a 72,1 millones de dólares desde los 54,7 millones de dólares al cierre del segundo trimestre, equivalentes al 1,8% del saldo vivo de principal. El cambio reflejó una dotación de 37,7 millones de dólares y 20,2 millones de dólares en saneamientos.

Las ejecuciones hipotecarias se amplían mientras la cartera de préstamos se contrae

La cartera principal de préstamos inmobiliarios comerciales de FBRT cerró el trimestre con un saldo vivo de principal de 4.100 millones de dólares distribuidos en 175 préstamos, por debajo de los 4.300 millones de dólares del cierre del segundo trimestre. La empresa financió 248 millones de dólares en nuevos préstamos y 38 millones de dólares en préstamos existentes, mientras que las amortizaciones totalizaron 406 millones de dólares y las transferencias asociadas a inmuebles adjudicados o ejecuciones hipotecarias redujeron el saldo en otros 171 millones de dólares.

La cartera se mantuvo concentrada en propiedades multifamiliares, que representaron el 83% del saldo de principal. Los préstamos de primer rango (senior) supusieron el 99% de la cartera, y el 92% de los préstamos tenían tipos de interés variables. La ratio media ponderada de préstamo sobre valor (loan-to-value) en el momento de la originación fue del 64,6%.

Trece préstamos con un saldo vivo conjunto de 334 millones de dólares se mantuvieron en la lista de vigilancia (watch list), incluidos siete con calificación de riesgo 5 y seis con calificación 4. Siete préstamos eran morosos. Aunque tres activos salieron de la lista de vigilancia durante el trimestre, el número de préstamos con calificación de riesgo 5 aumentó a siete desde cinco, mientras que la calificación de riesgo media de la cartera se mantuvo sin cambios en 2,4.

La cartera de inmuebles adjudicados por ejecución hipotecaria aumentó a 10 activos frente a los seis del segundo trimestre, con un valor conjunto de 339 millones de dólares. Cuatro propiedades multifamiliares entraron en ejecución hipotecaria durante el trimestre, incluidos activos en Durham (Carolina del Norte), Garland (Texas) y Houston. FBRT también mantuvo una posición en bienes inmuebles de inversión adjudicados valorada en 114 millones de dólares.

Los nuevos compromisos de préstamos principales totalizaron 249 millones de dólares repartidos en 17 préstamos. Las propiedades multifamiliares representaron el 97% de esas originaciones, y el 81% se localizaba en el sudeste del país. Los préstamos devengaban un diferencial medio ponderado del 2,66% y un cupón total del 6,57% según los niveles del SOFR al 30 de septiembre.

NewPoint aporta 11 millones de dólares en beneficios distribuibles

NewPoint, el negocio de banca hipotecaria y agencias de FBRT, generó un beneficio neto GAAP de 0,2 millones de dólares y unos beneficios distribuibles de 11,0 millones de dólares durante el trimestre. Los beneficios distribuibles antes de ganancias o pérdidas realizadas fueron de 11,2 millones de dólares, lo que representa una rentabilidad sobre el capital del 10,9% basada en el precio de compra final de la unidad.

El negocio originó 670,4 millones de dólares en nuevos compromisos de préstamos a través de 36 operaciones bajo los programas de Fannie Mae, Freddie Mac y HUD. Su cartera de gestión de préstamos (servicing) aumentó en 1.450 millones de dólares durante el trimestre hasta alcanzar los 61.290 millones de dólares en saldo vivo de principal. Los derechos de servicio hipotecario, incluido el valor asociado a los compromisos, cerraron el trimestre en 209,3 millones de dólares.

Las recompras respaldan el valor contable

El valor contable totalmente convertido se situó en 14,26 dólares por acción al 30 de septiembre, por encima de los 14,24 dólares registrados al cierre del segundo trimestre. El valor contable totalmente convertido ajustado, que excluye la depreciación y amortización acumuladas de los bienes inmuebles y refleja el valor razonable de los derechos de servicio hipotecario por encima de su valor en libros, aumentó a 15,13 dólares desde los 14,74 dólares.

FBRT recompra 60,5 millones de dólares en acciones ordinarias a un precio medio ponderado de 8,14 dólares durante el trimestre. La empresa afirmó que las recompras aportaron 0,55 dólares al valor contable totalmente convertido por acción. Incluyendo el dividendo de 0,20 dólares y el incremento de 0,02 dólares en el valor contable totalmente convertido, FBRT calculó una rentabilidad económica total anualizada del 6,2% para el trimestre.

La empresa finalizó septiembre con 407 millones de dólares en liquidez, compuestos por 101 millones de dólares en efectivo no restringido, 10 millones de dólares de capacidad de reinversión disponible en obligaciones de préstamos colateralizados y 296 millones de dólares disponibles a través de líneas de financiación. La ratio de deuda neta total sobre patrimonio neto fue de 2,66 veces, mientras que la deuda neta con recurso sobre patrimonio neto fue de 0,68 veces. Alrededor del 81% de la financiación de la cartera principal no estaba sujeta a ajustes a valor de mercado (non-mark-to-market), y el coste medio de la deuda disminuyó al 6,1% desde el 6,2% del segundo trimestre.

FBRT no proporcionó previsiones de beneficios formales en la presentación. Advirtió de que los resultados siguen expuestos a la inflación, los cambios en los tipos de interés, la contracción económica, la caída del valor de las garantías inmobiliarias, las recuperaciones de préstamos morosos y la estabilidad financiera de los prestatarios. La empresa también señaló que el calendario de las pérdidas crediticias bajo su medida no GAAP de beneficios distribuibles puede diferir sustancialmente de su reconocimiento según GAAP.