American Assets Trust estrecha su previsión de FFO para 2026 mientras aumenta el NOI inmobiliario en el T3

American Assets Trust Inc. ajustó sus previsiones de fondos de las operaciones (FFO) para 2026 a un rango más estrecho tras registrar mayores ingresos, FFO e ingresos operativos netos (NOI) en efectivo de inmuebles comparables en el tercer trimestre. El fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) prevé ahora un FFO atribuible a acciones ordinarias y unidades de 2,04 a 2,10 dólares por acción diluida, en comparación con su rango anterior de 1,96 a 2,10 dólares.

En los tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2026, el FFO atribuible a las acciones ordinarias y unidades ordinarias aumentó a 42,8 millones de dólares, o 0,56 dólares por acción y unidad diluida, desde los 37,8 millones de dólares, o 0,49 dólares, del año anterior. El FFO, una medida no GAAP utilizada habitualmente por los REIT, excluye la depreciación y amortización inmobiliaria y las ganancias o pérdidas por venta de propiedades.

Los ingresos totales aumentaron un 4,3% hasta alcanzar los 114,3 millones de dólares, frente a los 109,6 millones anteriores. Los ingresos por alquileres subieron a 107,8 millones de dólares desde 102,2 millones, mientras que otros ingresos inmobiliarios disminuyeron a 6,4 millones de dólares desde 7,4 millones.

El beneficio neto GAAP se incrementó hasta los 10,0 millones de dólares frente a los 5,9 millones anteriores, y el beneficio neto atribuible a los accionistas de American Assets Trust aumentó a 7,7 millones de dólares, o 0,13 dólares por acción, desde los 4,5 millones de dólares, o 0,07 dólares por acción. El beneficio operativo avanzó a 29,4 millones de dólares desde 24,8 millones, ya que el crecimiento de los ingresos y la reducción de los impuestos sobre bienes inmuebles y los gastos generales y administrativos compensaron el aumento de los costes de alquiler y la depreciación.

Durante los primeros nueve meses de 2026, los ingresos aumentaron a 334,4 millones de dólares desde 326,1 millones, mientras que el FFO atribuible a las acciones ordinarias y unidades se elevó a 121,0 millones de dólares, o 1,57 dólares por acción y unidad diluida, en comparación con los 117,4 millones de dólares, o 1,53 dólares, del período previo. El beneficio neto GAAP de los nueve meses cayó a 23,5 millones de dólares desde 67,1 millones, debido a que el periodo del año anterior incluyó una ganancia de 44,5 millones de dólares por la venta de inmuebles.

Las operaciones inmobiliarias se fortalecen en todos los segmentos

El NOI en efectivo de inmuebles comparables aumentó un 8,3% hasta los 69,8 millones de dólares en el tercer trimestre, con avances en cada una de las categorías de propiedades de la empresa. El NOI en efectivo de inmuebles comparables del segmento de oficinas subió un 7,9% a 36,9 millones de dólares, el comercial aumentó un 9,6% a 17,9 millones, el residencial multifamiliar avanzó un 10,2% a 9,0 millones y el de uso mixto mejoró un 3,9% a 5,9 millones de dólares.

En los primeros nueve meses, el NOI en efectivo de inmuebles comparables se incrementó un 2,3% hasta los 202,3 millones de dólares. El segmento multifamiliar registró el mayor incremento porcentual con un 4,2%, seguido del comercial con un 2,8%, oficinas con un 1,9% y uso mixto con un 0,7%.

La cartera de oficinas, que representó el 53% del NOI en efectivo del tercer trimestre, estaba arrendada en un 85,8% al 30 de septiembre, frente al 81,9% del año anterior. Las propiedades comerciales alcanzaron una tasa de arrendamiento del 98,3%, en comparación con el 97,9%, mientras que los inmuebles residenciales multifamiliares tradicionales se arrendaron en un 94,2%, superando el 91,5% previo. La parte comercial de la cartera de uso mixto registró un 93,7% de arrendamiento, frente al 95,0%, mientras que la ocupación hotelera del segmento de uso mixto durante los primeros nueve meses fue del 90,3%, frente al 82,9% del mismo periodo del año anterior.

La actividad de arrendamiento de oficinas abarcó 123.517 pies cuadrados durante el trimestre. Los contratos de arrendamiento comparables de oficinas arrojaron un aumento del alquiler del 2,1% sobre una base en efectivo y del 8,2% sobre una base lineal. El arrendamiento comercial sumó 108.344 pies cuadrados, con un incremento de los alquileres comparables del 7,4% en efectivo y del 16,8% lineal.

Al cierre del trimestre, la compañía contaba con 225.614 pies cuadrados en contratos de arrendamiento de oficinas y locales comerciales firmados pero aún no iniciados, lo que representa 12,8 millones de dólares en renta base anualizada. Se prevé que la mayoría de estos contratos comiencen entre el cuarto trimestre de 2026 y finales de 2027.

En el Embassy Suites de Waikiki Beach Walk, la ocupación media del tercer trimestre fue del 88,5%, con una tarifa diaria promedio de 381 dólares y un ingreso por habitación disponible de 337 dólares. La porción comercial del inmueble de uso mixto registró una tasa de arrendamiento del 93,7%.

Las métricas de distribución reflejan un mayor gasto en inmuebles

Los fondos disponibles para distribución cayeron a 25,4 millones de dólares desde 26,0 millones a pesar del incremento en el FFO. Las mejoras en locales para inquilinos, las comisiones de arrendamiento y las inversiones en capital recurrente aumentaron a 18,7 millones de dólares desde 14,7 millones, explicando gran parte de la diferencia. La empresa declaró y pagó 26,4 millones de dólares en dividendos durante el trimestre, lo que equivale a 0,34 dólares por acción y unidad.

Los gastos de capital totales, que incluyen remodelación, expansión, reposicionamiento y nuevos desarrollos, alcanzaron los 36,0 millones de dólares en el trimestre y los 85,7 millones de dólares en los primeros nueve meses. Las propiedades de oficinas representaron 73,3 millones de dólares del total acumulado en los nueve meses.

American Assets Trust identificó varios proyectos potenciales de desarrollo y remodelación, entre ellos una propuesta de edificio comercial de 120.000 pies cuadrados en Waikele Center y posibles proyectos multifamiliares en diversas propiedades de California. Asimismo, incluyó una segunda fase de 385.000 pies cuadrados en Oregon Square dentro del Lloyd Portfolio de Portland. La empresa advirtió que muchos de estos proyectos siguen siendo preliminares y están sujetos a aprobaciones, financiación, consentimientos de arrendatarios o prestamistas, demanda y condiciones del mercado.

Previsiones y balance de situación

Las previsiones revisadas para todo el año estiman un FFO atribuible a acciones ordinarias y unidades de entre 156,9 y 161,5 millones de dólares. Las estimaciones de la gerencia incorporan supuestos sobre la actividad de arrendamiento, tarifas de alquiler, ocupación, tipos de interés, diferenciales de crédito y los plazos de las operaciones de adquisición y desarrollo. Salvo que la dirección señale lo contrario, el pronóstico excluye futuras adquisiciones, desinversiones, operaciones de capital social y refinanciaciones o reembolsos de deuda.

Al 30 de septiembre, American Assets Trust registraba una deuda de 1.700 millones de dólares y 89,6 millones de dólares en efectivo. La ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado anualizado se situó en 6,4 veces, mientras que los coeficientes de cobertura de intereses y de costes fijos fueron en ambos casos de 3,3 veces. La compañía no tenía saldos dispuestos bajo su línea de crédito revolvente no garantizada de 500 millones de dólares.

Los vencimientos de deuda incluyen 325 millones de dólares en 2027, compuestos por 250 millones de dólares en pagarés no garantizados de la Serie D con vencimiento en marzo y un préstamo garantizado de 75 millones de dólares sobre City Center Bellevue con vencimiento en octubre. Asimismo, la cartera mantiene un peso predominante en activos de oficinas, que representaron el 64% de la superficie conjunta de oficinas y locales comerciales y el 53% del NOI en efectivo trimestral. La empresa señaló que el incumplimiento o la no renovación por parte de los inquilinos, un mayor nivel de desocupación, la debilidad en los precios de alquiler, variaciones en los tipos de interés, el aumento de los costes operativos, las restricciones de financiación y las condiciones adversas del mercado inmobiliario se encuentran entre los factores que podrían hacer que los resultados reales difieran de sus expectativas.